יעקב ושמואל הלפרין / צילום: תמר מצפי
האחים שמואל ויעקב הלפרין, מבעלי רשת אופטיקה הלפרין, משתלטים על מרכז בני ברק. לאחרונה חתמו האחים, יחד עם שותפם אלעזר אופק שהוא בעל חברת אבן בדולח, על עסקה לרכישת 27 האנגרים מסחריים בכניסה הדרומית לרחוב אהרונוביץ (השומר) בבני ברק, תמורת 181 מיליון שקל. המוכרת היא חברת ישרס של שלמה אייזנברג, שצפויה לרשום רווח של 70 מיליון שקל.
הרוכשים מתכוונים להשביח את הנכס הקיים במתכונתו הנוכחית, ובעוד כמה שנים להפוך אותו למתחם דיור ומסחר שיכלול 450 דירות. כיום כולל הנכס האנגרים המשתרעים של שטח של 14 אלף מ"ר, הבנויים על קרקע של 20 דונם.
בהאנגרים פועלים כיום 46 עסקים הכוללים בין היתר סופרמרקט "זול בשפע" של רשת מגה, המשתרע על שטח של 4,000 מ"ר, מאפיית עיני בשטח של כ-1,000 מ"ר, חנות "עשה זאת בעצמך" בשטח 1,000 מ"ר וכן חנויות הלבשה, הנעלה, מוצרים לבית, כלים חד פעמיים ועוד.
מנתוני חברת ישרס עולה שווי הנכס בספרי החברה הוא 104 מיליון שקל וה-NOI (רווח התפעולי) של המרכז עמד אשתקד על 7 מיליון שקל בשנה.
עסקה זו נחתמת שנתיים בלבד לאחר שרשת אופטיקה הלפרין רכשה יחד עם שני שותפים נוספים את המרכז המצוי בקצה השני של הרחוב (על רחוב ז'בוטינסקי), מרכז רימונים, תמורת 52 מיליון שקל. מרכז רימונים כולל שטח מסחרי של 3,500 מ"ר שעליו פועלות 25 חנויות, שטח משרדי של 2,500 מ"ר שבו פועלים בין היתר משרדי הביטוח לאומי ומשרדי רשת אופטיקה הלפרין, מחסנים ושני חניונים עם 290 מקומות חניה.
לדברי יעקב הלפרין, "לאחרונה הציעו לנו 75 מיליון שקל עבור מרכז רימונים, וזה מראה עד כמה העיר בני ברק לוהטת. המסחר בבני ברק צמא לכל מ"ר".
בעוד שעסקת רימונים נעשתה באמצעות רשת אופטיקה הלפרין שבה שותפים מלבד שמואל ויעקב, חמישה אחים נוספים מהמשפחה, העסקה הנוכחית נעשתה באופן פרטי על ידי האחים הלפרין.
"פי 3 חיתולים"
הלפרין: "ב-5-6 השנים הקרובות המקום ישאר נכס מניב, אבל תוך כדי תנועה אנחנו מתכננים להגיש בקשה לשינוי תב"ע במטרה לבנות על השטח דיור בר השגה לזוגות צעירים. התוכנית היא לבנות 450 דירות של 3,2, ו-4 חדרים במחירים שפויים והגיוניים העונים לצורכי הזוגות הצעירים בבני ברק וכן שטח מסחרי בגודל של כ-5,000 מ"ר, עם חניונים תת קרקעיים. הכוונה היא לתת למקום אווירה מודרנית וחדישה, בשונה ממתחמים הרגילים בבני ברק שנבנו טלאי על טלאי".
- מה הסיכוי שיאשרו לכם את שינוי התב"ע?
"סיכוי עצום. יש כבר תב"ע מאושרת ל-300 יחידות דיור עם מגדל משרדים של 10,000 מ"ר. אנחנו לא מעוניינים במשרדים ורוצים להמיר את המשרדים לדירות ולכן אין סיבה שזה לא יאושר".
- כמה להערכתך תשקיעו בבניית המתחם לאחר שינוי התב"ע?
"כ-400 מיליון שקל".
- זו השקעה אדירה. אתם מתכננים להכניס עוד שותפים?
"בימים אלה אנחנו במגעים להכנסת שותף ואנחנו מחפשים את הזיווג הנכון".
הלפרין אומר כי כל הקונספט של המתחם העתידי יתוכנן בהתאם לצורכי המשפחה החרדית ובהתאם לדרישות הרבנים.
לדבריו, "יושם דגש על הצניעות, שהדירות לא יפנו אחת לשנייה. אנחנו כבר מקבלים מהרבנים כל מיני בקשות לדברים שאין במקומות אחרים. לא נוכל לבנות יותר מ-6 קומות, כי מרבית קהל היעד אינו משתמש במעליות שבת בגלל החמרה. יהיו מסדרונות מאוד רחבים ולובי רחב כי יש הרבה עגלות ילדים ואופניים לאור העובדה שמרבית המשפחות מרובות ילדים. ניתן דגש על יותר מקום לכביסה ולייבוש כביסה, מקומות לאחסון מזון ועוד. אם משפחה חילונית מחזיקה איקס חיתולים בבית, משפחה חרדית מחזיקה פי שלושה. אין משפחה חרדית שלא מחזיקה מקפיא בבית כי מכינים אוכל רב לשבתות וחגים. כל הדברים האלה יבואו לידי ביטוי.
"בת"א יש יותר מחשבה על מקומות חניה, אבל בבני ברק האוכלוסיה ברובה לא מחזיקה רכב פרטי ולכן תהיה חניה אחת לדירה בלבד וההשקעה תהיה בריבוי גינות ציבוריות ומתקני משחקים לילדים. המתחם יכלול גם בית כנסת ושירותים נוספים המיוחדים לקהל ב-2 דונם שיופקעו לשם כך".
הלפרין מזכיר גם כי מיקום המתחם, במרחק הליכה של שלוש דקות מתחנת הרכבת העתידית של הרכבת התחתית המחברת בין פתח תקווה לתל אביב, הופך אותו לאטרקטיבי.
"פוטנציאל השבחה עצום"
ועד שהתוכנית לשינוי המתחם תקרום עור וגידים, הוא ימשיך לשמש כאמור נכס מניב.
- כמה תשקיעו בשיפוץ?
"כ-2 מיליון שקל. מדובר בהאנגרים מוזנחים ואנחנו נשווה למקום מראה אחיד ומסודר וכן ניישר את הקרקע כדי לאפשר הקמת חניון".
הלפרין סבור שפוטנציאל ההשבחה של הנכס עצום. לדבריו, "נכון להיום העסק מניב 5% שכר דירה שזה מאוד נמוך. השוכרים משלמים כיום 35-45 שקל למ"ר בלבד, אף שמדובר במרכז העיר בני ברק, וזאת משום שחברת ישרס לא טיפלה בנכס יותר מ-10 שנים ולא הסכימה להשכיר שטחים לתקופה העולה על שנה אחת, פרט לרשת מגה המחזיקה בחוזה עד לשנת 2019. אנחנו מתכוונים להכפיל את ההכנסות השנתיות של הנכס מדמי שכירות מ-7.6 מיליון שקל לשנה ל-15 מיליון שקל בשנה".
- איך תעשו זאת?
"נאפשר חוזים ארוכי טווח, נשפץ את המבנים, ונטפל בשכירות. אנחנו אמנם לא הולכים להגזים, אבל נבקש 80-90 שקל למ"ר שזה המחיר ההגיוני, במיוחד כשבמרכז מסחרי הסמוך אלינו, מרכז רימונים השייך גם הוא בחלקו לנו, גובים 150-250 שקל למ"ר, באותו רחוב.
"בעיר בני ברק יש 150 אלף תושבים ולא ניתן היום למצוא בה שטחי מסחר פנויים בכלל ואם יש כאלה, מדובר בחנויות קטנות בגודל של 40 מ"ר. יש תור ארוך של חברות שמחפשות שטחים בגודל של 500-1,000 מ"ר, וזו האופציה היחידה בשבילן לקבל שטח מסחרי בעיר בני ברק. ברגע שניתן גם חוזים ארוכים וגם נעלה את שכר הדירה, נגיע להכנסות שנתיות של 15 מיליון שקל למ"ר ואנחנו מצפים לתשואה שנתית של 8%-9% בשנה".