ימים ספורים לאחר הצטרפותה של מניית איי.די.או (ADO) למדד ת"א 100, עדכנה הבוקר חברת הנדל"ן שבשליטת קבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון על עסקת ענק, בהיקף של כ-2 מיליארד שקל (כ-400 מיליון אירו), הצפויה להכפיל את היקפי פעילותה.
במסגרת העסקה תרכוש איי.די.או כ-5,800 דירות, בשטח כולל של כ-400 אלף מ"ר, במערב ברלין שבגרמניה, העיר שבה מתרכזת פעילותה. מהלך זה צפוי להגדיל את היקף הדירות שבבעלותה ביותר מ-90% - מכ-7,300 דירות כיום לכ-14,000 דירות לאחר העסקה, בשווי כולל של כ-5.5 מיליארד שקל.
באיי.די.או מעריכים, לפי המידע שנמסר לחברה, כי דמי השכירות השנתיים הנגבים בגין הנכסים הנרכשים עומדים על כ-24 מיליון אירו, וכי שיעור התפוסה בהם עומד על כ-96%.
בהתאם לכך, בחברה, המנוהלת על-ידי שלמה זוהר, צופים כי עם השלמת העסקה יעמדו הכנסותיה השנתיות מדמי שכירות על 305-315 מיליון שקל - כפול מקצב ההכנסות השנתי שהיא מציגה ב-2014 (שהצטברו לכ-120 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה).
עוד צופים באיי.די.או, כי תזרים המזומנים השנתי מפעילות שוטפת (FFO) של החברה לאחר השלמת העסקה יעמוד על כ-120-130 מיליון שקל בשנה.
העבירה מקדמה של 20 מיליון אירו
שלמה זוהר, מנכ"ל איי.די.או, אמר היום כי "העסקה הנוכחית משקפת את יכולתה של החברה לפעול ולהתקשר בעסקאות ענק מורכבות. איי.די.או זכתה בעסקה תוך שגברה על מספר מתמודדים אירופיים מובילים, בשל יכולותיה המוכחות בתחום ניהול נכסים".
עוד הוסיף זוהר: "אני בטוח ביכולתה של איי.די.או לייצר סינרגיה בין תיק הנכסים הקיים של החברה לבין תיק הנכסים החדש, ולהמשיך ולשפר את תוצאות פעילותה".
לאחרונה הסביר זוהר ב"גלובס" את האטרקטיביות של ההשקעה בברלין, וציין בין היתר כי "זו עיר מפתה, כי היא זולה יחסית מבחינת היכולת לשכור דירה, ויש לה יתרון גדול על ערים אחרות בגרמניה, כי זו עיר בהתהוות שהתחילה מנמוך, ובעשור האחרון הפעילות בה צומחת".
איי.די.או, שחתמה בסוף השבוע על הסכם הרכישה, כבר העבירה למוכר מקדמה בהיקף של 20 מיליון אירו (כ-100 מיליון שקל). יתרת הסכום צפויה לעבור למוכר במועד השלמת העסקה, המתוכנת עד סוף חודש מארס, עם אפשרות להאריכה בחודש נוסף. המוכר בעסקה דרש וקיבל ערבות בגובה של עד 150 מיליון אירו להבטחת השלמת העסקה מידי שיכון ובינוי, בעלת השליטה באיי.די.או.
ההשלמה כפופה לכמה תנאים, ובהם ביטול שעבודים הרשומים על הנכסים, בכפוף לפירעון מלא של הלוואות בנקאיות הקיימות עליהם. לצורך מימון העסקה, וכן למימון המשך ההתרחבות, מתכננים באיי.די.או לגייס הון מבנקים גרמניים, וכן לבצע הנפקת הון וחוב בשוק המקומי.באיי.די.או ציינו כי כבר התקבל אישור משני בנקים גרמניים להלוואה של 275 מיליון אירו לתקופה של שבע שנים, בריבית שנתית קבועה מקסימלית של כ-2%, שלטובתה ישועבדו הזכויות בנכסים. נוסף על כך, החברה בוחנת אפשרות לבצע הנפקת זכויות בהיקף של כ-375 מיליון שקל, שמתוכם היא מעריכה כי בעלת השליטה, שיכון ובינוי, תזרים בין 140 מיליון שקל (חלקה היחסי במניות החברה, 37%), ועד 200 מיליון שקל.
עוד מוסיפים באיי.די.או, כי "הנהלת החברה הוסמכה לבחון את האפשרות לבצע הנפקה לציבור של סדרת איגרות חוב, בהיקף כספי מוערך של עד 375 מיליון שקל".
"להתרחב בשוק המגורים בברלין"
עופר קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי ויו"ר איי.די.או, אמר היום כי "שיכון ובינוי מאמינה ביכולת הצמיחה של איי.די.או, ולכן תשתתף בהנפקת הזכויות כשזו תיעשה על-ידי החברה". לגבי העסקה ציין קוטלר, כי היא מהווה "צעד נוסף בתוכנית האסטרטגית של החברה להרחיב את פעילותה בשוק המגורים בברלין. על מנת לשפר את הרווחיות ואת היעילות התפעולית של איי.די.או, עלינו לשאוף להיות שחקן משמעותי, ולכן היה חשוב לנו לאתר ולסגור עסקה מהסוג הזה".
מלבד שיכון ובינוי מחזיקים במניות איי.די.או גם קרן סטנהם הבריטית (17.3%), קבוצת הביטוח הראל (13.8%), איש העסקים עדי קייזמן (8.2% בשווי שוק של כ-90 מיליון שקל) והפניקס (7.1%).
איי.די.או נסחרת כיום בבורסה בשווי של 1.1 מיליארד שקל, לאחר עלייה של 16% שרשמה מנייתה מתחילת השנה - מגמה שסייעה לה להיכנס למדד ת"א 100 בעדכון האחרון. בכך היא משלימה במדד נוכחות של שלוש חברות הפועלות בשוק הנדל"ן בגרמניה - לצד סאמיט של זוהר לוי, שהצטרפה יחד איתה למדד, ובראק קפיטל של שמעון וינטרוב ורונן פלד, ששהתה שם קודם, אשר שתיהן נסחרות בשווי דומה.
זוהר התייחס לאחרונה לפריחת חברות הנדל"ן הבורסאיות הפועלות בגרמניה, ואמר כי "שלוש החברות נסמכות על כך שגרמניה היא מדינה יציבה, ושהיא לא הייתה חלק מבועת הנדל"ן. הבסיס לפעילות שם הוא טוב, ותנאי המימון בה מצוינים".