אליעזר פישמן / צלם: תמר מצפי
"כולנו היינו רוצים להיפגש בנסיבות שונות, אבל אני מקווה שנצא עם הבנה שאנחנו בתהליך של סערה עקב כוח עליון, שעשויה להיות משהו חולף ולא אירוע שישנה את פני החברה". כך אמר היום רומן רוזנטל, מנכ"ל חברת הנדל"ן מירלנד, באסיפת מחזיקי האג"ח של החברה, שהתקיימה בבית ציוני אמריקה בתל אביב.
לראשונה מאז פרוץ המשבר הכלכלי ברוסיה, כינסה היום מירלנד - המרכזת את פעילות הנדל"ן ברוסיה של קבוצת כלכלית ירושלים - אסיפה של מחזיקי איגרות החוב שלה (סדרות א'-ו'), בה נמסר למחזיקים עדכון על מצבה של החברה. האסיפה כונסה לפי דרישת מחזיקי האג"ח הבינוניות והארוכות, אשר חששו כי תשלום של כ-45 מיליון שקל לבעלי אג"ח א' ו-ב' שנועד ל-31 בדצמבר השנה יפגע ביכולת ההחזר העתידית של מירלנד.
רוזנטל סיפר באסיפה על פעילות החברה ברוסיה מאז 2004 וסקר את הכלכלה הרוסית ואת הסיבות שהובילו להידרדרות הנוכחית. הוא קרא למחזיקי האג"ח לפעול עמו במשותף. "דרוש לנו זמן. אנחנו ממשיכים להאמין שלחברה יש שווי נכסי נקי חיובי משמעותי, אבל צריך פסק זמן כדי להבין מה קורה ברוסיה ומהי ההשפעה על עסקי החברה. לכן, אנחנו מציעים לכם להקים נציגות משותפת לכל הסדרות, עמה תגבש החברה מתווה להתמודדות עם המשבר ומתווה להסדר ככל שיידרש", אמר רוזנטל.
מנכ"ל מירלנד הוסיף כי התשלומים המיועדים לדצמבר יוחזקו כרגע בחשבון מיוחד ולא ישמשו לכל מטרה. לא יבוצעו תשלומים לסדרה כלשהי או לנושים על פי ערבויות, אלא בהתאם להסכמותיה עם הנציגות המשותפת. למירלנד היו בסוף ספטמבר 55 מיליון דולר (215 מיליון שקל) בקופה, אולם מאז שילמה החברה בסוף נובמבר למחזיקי אג"ח ד' וכרגע יש לה 40 מיליון דולר, כאשר מתוכם מופקדים 16 מיליון דולר בבנקים ברוסיה.
בעקבות דרישת מחזיקי האג"ח דחתה מירלנד את תשלום החוב, ובתגובה הורידו חברות הדירוג את דירוג החברה. חברת S&P מעלות הפחיתה את דירוג החוב מרמה של BBB לרמה של CC, ואילו אצל חברת מידרוג הופחת הדירוג מ-Baa1 ל-B1. הפחתת הדירוג אילצה את מירלנד להכריז על העלאת שיעור הריבית שהיא מחויבת לשלם למחזיקי האג"ח, לפי הוראות כתבי הנאמנות של הסדרות.
שיעור הריבית השנתית שתשלם החברה על סדרות ג' ו-ד' עלתה ב-0.5% ואילו הריבית על סדרות ה' ו-ו' עלתה ב-1%. העלאת הריבית תישאר בתוקפה, כל עוד דירוג החוב של החברה יהיה נמוך מ-BBB. בסדרה ג' תועלה הריבית מ-8.5% ל-9%, בסדרה ד' תועלה הריבית מ-6% ל-6.5%, בסדרה ה' תועלה הריבית מ-7.21% ל-8.21% ואילו בסדרה ו' תועלה הריבית מ-5.5% ל-6.5%.
"בדרך להתמודדות לא פשוטה"
מירלנד, כאמור, היא החברה שמרכזת את פעילות הנדל"ן ברוסיה של קבוצת כלכלית ירושלים שבשליטת אליעזר פישמן. החברה פועלת הן בתחום הנדל"ן המסחרי והן בתחום הנדל"ן למגורים, ויש לה 13 פרויקטים ברוסיה. למירלנד חוב של כ-965 מיליון שקל למחזיקי האג"ח ועוד כ-222 מיליון דולר לבנקים המממנים את פעילות הבניה שלה ברוסיה.
מתחילת דצמבר קרסו מחירי האג"ח של מירלנד בשיעורים חדים של עד 67% והן נסחרות בתשואות דו ותלת ספרתיו על רקע הפיחות החריף ברובל (המטבע הרוסי) מול הדולר, עקב נפילת מחירי הנפט בעולם וההשפעה השלילית שיש לכך על הכלכלה הרוסית. בתחילת השבוע דיווחה החברה כי "לפיחות הקיצוני במטבע הרובל עלולה להיות השלכה חריפה על יכולת השוכרים לעמוד בהתחייבויותיהם, ובכך להשפיע על תוצאות החברה ונזילותה".
"אם יש הגדרה לכוח עליון, זה המצב בו אנו נמצאים כיום", אמר רוזנטל באסיפה. "הנושא של אי תשלום האג"ח לא דובר כלל ביום שני לפני שבוע. בדירקטוריון ערכנו מבחני לחץ אבל בשום מודל לא ניתן לקחת את מה שקרה בשבוע שעבר, כשהרובל פוחת ב-16% ביום אחד".
"כשאתה מנהל חברה אתה מנהל סיכונים וזה אחד התפקידים החשובים שראיתי לנגד עיני. זה אולי לא הזמן להסיק מסקנות אבל עשינו את כל הפעולות להתכונן לתרחישים סבירים. מה שקרה ברוסיה - מ-25 בנובמבר כששער הרובל עמד על 45 רובל לדולר ועד לזינוק ל-80 רובל לדולר בשבוע שעבר, ועכשיו 56 רובל לדולר - זה מצב קיצון.
"לעניות דעתי מדובר בחברה עם נכסים טובים, קשרים טובים בשוק הרוסי, פרויקטים שעובדים כמו שעון שוויצרי ומערכת יחסים מצוינת עם הבנקים ועם הרגולטור. סברבנק שאיתו אנחנו עובדים בקשר מאוד חזק נותן לנו רוח גבית. בפגישה שהתקיימה בחודש שעבר עם בכירים בבנק נאמר לנו שמדובר בתקופה מאתגרת אבל שהם לא מוצאים בעיה להמשיך לממן את הפרויקטים".
רוזנטל הוסיף ואמר כי "מירלנד היא חברה בריאה שנקלעה לסערה שיותר חזקה ממנה. אנחנו רואים בעיה בתזרים המזומנים אבל לחברה יהיה שווי נכסי נקי חיובי מאוד משמעותי, גם לאחר הצפי שלנו שתהיה הפחתה בשווי הנכסים בעקבות המצב. נכון להיום לא התקבלו בחברה שם התרעות מהבנקים בנוגע לקובננטים, למרות שקשה להעריך מה יהיה הביצועים בסוף שנה, בגלל שלא ברור מה יהיה השווי של הנכסים עקב הירידה הצפויה בתשלומים של שוכרים.
"אנחנו בהחלט מעריכים שאנחנו הולכים להתמודדות לא פשוטה, כי כולנו חונכנו על זה שצריך לעמוד בכל ההתחייבויות. השוק נמצא במצב של הלם ואנחנו כחברה נמצאים בתוך השוק הזה. אנחנו מצליחים להחזיק את הכדורים באוויר אבל אין לנו מושג מה הפיחות ברובל עשה לסקטור הריאלי ולבנקים ברוסיה. התשלום למחזיקי האג"ח היה בלתי אפשרי כשהשער הגיע ל-80 רובל לדולר".
"רואים התגברות בפעילות"
בשלב הזה, התרעמו משקיעים על ההחלטה לפרסם את דחיית התשלום רק ביום חמישי לאחר סוף המסחר, החלטה שפגעה באלו שרכשו את האג"ח טרם ההודעה מתוך ציפייה לקבלת התשלום. לטענתם מדובר בחוסר שקיפות.
"ביום שלישי הבנתי שיש לי בעיה", הגיב על כך רוזנטל. "ביום רביעי כולם התגייסו לביצוע ניתוחי עומק עם הבנקים ולביצוע הערכת מצב. בחמישי בבוקר כינסנו את הדירקטוריון, קיימנו דיונים מעמיקים והחלטנו לעצור את התשלומים. כל ההליך נוהל בצורה מקצועית על פי ייעוץ משפטי".
בתשובה לשאלה אחרת ציין רוזנטל כי "בשבוע האחרון רואים פעילות מוגברת בקניונים שבבעלות החברה, אולם מדובר בתקופת קניות לקראת השנה החדשה, ואנשים מרגישים שכדאי לקנות כי הרובל איבד מערכו. לכן, אומנם רואים התגברות בפעילות, אבל לא יודעים להגיד אם זה סימן טוב או רע".
מירלנד היא חברה שעוסקת ברכישה, ייזום ופיתוח של פרויקטים בתחום הנדל"ן ברוסיה, המיועדים למסחר, משרדים, לוגיסטיקה ומגורים. כיום פעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן המסחרי ותחום הנדל"ן למגורים. רוזנטל ציין כי "נכון ל-30 בספטמבר ה- NOI (רווח תפעולי נקי) של החברה עומד על 19 מיליון דולר בשנה. גם היום התפוסה בקניונים מלאה. נקטנו מתחילת המשבר גישה שלפיה אנחנו פועלים באסטרטגיה של אפס עזיבות. הפעולות שביצענו לא גבו מחיר כלכלי מהחברה".
***אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"
