הריסת הבניין/ צלם: דודו גרינשפן
ליקויי בנייה: היזם ששיווק את הדירות הוא האחראי כלפי הדיירים
בחודש פברואר השנה הכריע בית המשפט העליון בתום סכסוך משפטי ארוך שנים, כי היזם ששיווק את הדירות והעניק לרוכשים ערבות חוק מכר, הוא האחראי כלפי הדיירים בגין ליקויי הבנייה. לפסיקה זו חשיבות רבה לשגרת העבודה בשוק הנדל"ן, משום שבסכסוכים מסוג זה נוטים היזמים להטיל את האחריות לליקויים על גורמי הביצוע.
הפסיקה ניתנה בעניין פרויקט של שני בניינים שהקימה חברת יהלומית פרץ, על קרקע שרכשה מרשות מקרקעי ישראל ב-1994 ברחוב נחמן אביגד 9 ו-11 בשכונת רמות שלום בבאר שבע. ב-1996-1997 מסרה החברה את הדירות החדשות לדיירים, אך זמן קצר לאחר מכן התגלו סדקים בקירות, והבניין עצמו שקע. ב-1998 אסרה עיריית באר שבע על אכלוסו של אחד האגפים בפרויקט בשל חשש ליציבותו. שמונה משפחות הגישו לבית המשפט המחוזי בבאר שבע תביעת פיצויים נגד החברה, באמצעות עו"ד אהוד ערב ממשרד כהן-ערב.
הדיירים טענו כי האחריות לליקויים היא של יהלומית פרץ, בעוד החברה טענה כי האחריות נופלת על המהנדסים ששכרה ואף על משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל שלא מסרו את כל המידע על מצב הקרקע.
ביהמ"ש המחוזי קיבל ב-2012 את טענות הדיירים, והטיל על יהלומית פרץ 90% מהאחריות לכשל, ואילו על אחד המהנדסים הוטלה אחריות 10% בלבד.
יהלומית פרץ ערערה על פסק הדין לעליון, שהחליט לדחותו. "חוק המכר... מטיל על מוכר הדירה את האחריות כלפי הקונה במצב שבו התגלתה אי התאמה בדירה בתקופת הבדק או בתקופת האחריות", צוין בפסק הדין. "לחוק זה יש כמובן מטרה חברתית שמבקשת להבטיח את האינטרס של רוכש הדירה. אחריותה של החברה מקבלת משנה תוקף כשמדובר בסיכונים הנוגעים להיבטים בטיחותיים".
פינוי בינוי: דייר סרבן יאבד את דירתו, וישלם פיצוי
בנובמבר האחרון חשף "גלובס" את אחת ההחלטות הדרמטיות בתחום ההתחדשות העירונית לשנת 2014, שהיא המשך למגמה המקשיחה את מדיניות בתי המשפט כלפי סרבני פינוי בינוי. לאחר סדרה של פסיקות שהטילו קנסות על דיירים שסירבו לחתום על הסכמי פינוי בינוי (ובכך הם עיכבו את ביצועם), מינתה לשכת ההוצאה לפועל לראשונה כונס נכסים למכירת דירתו של דייר סרבן שסירב לחתום על הסכם למימוש פרויקט פינוי בינוי. זאת, בשל אי קיום פסק דין שניתן כנגדו לפני שנה.
בית משפט השלום בתל אביב קבע לפני שנה כי סירובו של דייר, אליעזר בן הרוש, לחתום על ההסכם הוא בלתי סביר וקבע כי אם הדייר הסרבן לא יחתום על ההסכם בתוך חודשיים, הוא ישלם לשכנו את סכום התביעה בסך 850 אלף שקל - כגובה ההפרש בין שווי הדירה הנוכחית לבין שווי הדירה החדשה.
בן הרוש לא קיים את פסק הדין, לא חתם על הסכמה לביצוע הפרויקט ולא שילם לשכנו את הפיצוי הכספי שקבע בית המשפט. כתוצאה מכך פנה התובע באמצעות עו"ד טל בננסון לרשות האכיפה והגבייה. רשם לשכת ההוצאה לפועל בתל אביב, שרון קרן, קיבל את הבקשה ומינה את בננסון לכונס נכסים על אחת משתי דירותיו של בן הרוש בבניין, במטרה ליישם את פסק הדין.
בחודש אוקטובר השנה ניתנה החלטה תקדימית נוספת, הפעם על ידי בית משפט השלום בהרצליה, שקיבל את תביעתם של 27 מדיירי בניין בשכונת מורשה ברמת השרון שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי, כנגד דייר סרבן אחד. השופט יעקב שקד חייב את הדייר הסרבן לשלם לתובעים סך של מיליון שקל, בתוספת 120 אלף שקל בגין הוצאות משפט. זאת, גם אם יחתום לבסוף על הסכמה לביצוע הפרויקט - אלא אם השכנים יבחרו לוותר לו על התשלום.
לפני כחמישה חודשים ניתנה פסיקה של בית המשפט העליון, שבו הבהיר ביהמ"ש לראשונה את משמעות סעיף 5 בחוק הנוגע לחיזוק מבנים ודייר סרבן. בית המשפט, במסגרת בקשת רשות ערעור, קבע כי הרוב, ששיעורו נקבע לפי השאלה אם מדובר בתוספת בנייה (שני שלישים) או הריסה ובנייה מחדש (ארבע חמישיות), יכול לכפות על המיעוט גם את אופן ביצוע עסקת החיזוק, וניתן לכפות את העסקה על הדייר הסרבן.
"הלכה זו אכן נדרשה על מנת להסיר אי בהירות", מסביר עו"ד משה רז כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות', "וכעת תוכל לפתור מקרים שעיכבו פרויקטים. יש עוד תיקונים והבהרות שכדאי שבית המשפט ייתן עליהם את הדעת בהמשך, מכיוון שחוק החיזוק טעון עוד פרשנויות רבות. כך למשל, אנו תקווה כי ייקבע בהמשך שמכוח הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, דייר סרבן לא יוכל להתנגד לביצוע עבודות לפי חוק החיזוק מחמת שנדרשת כניסה לדירתו או אף שינוי שטחה".
תמ"א 38: אין להתנות היתר בנייה בביצוע מטלות ציבוריות
אחת הפסיקות המשמעותיות אשר נותנות דחיפה משמעותית למיזמי תמ"א 38, ניתנה בחודש יוני האחרון.
בשל הצפיפות המאפיינת את בני ברק, נהגה העירייה לדרוש מיזמים שבאו לבקש היתר בנייה לפי תמ"א 38, להקצות לה שטחים בקומת הקרקע של הבניינים המחודשים - שאמורים, למי ששכח את תכלית תמ"א 38, להיות מחוזקים כהגנה מפני רעידת אדמה. בשטחים אלה היא תכננה להקים מבני ציבור עירוניים דוגמת גני ילדים ומוסדות דת. מדובר היה בתנאי לקבלת היתר בנייה למיזמי תמ"א 38.
במקרים מסוימים משמעות הדרישה עבור בעלי הקרקע והיזמים היתה לבנות קומה נוספת כמרתף חניה. הדבר ייקר את הבנייה במידה משמעותית, ואף גרם לסיכול תוכניות רבות לחיזוק מבנים.
ועדת הערר במחוז תל אביב ביטלה את החלטת הוועדה המקומית בני ברק ואף קבעה כי דרישת הוועדה המקומית אינה חוקית. על החלטה זו הגישה עיריית בני ברק עתירה מינהלית בבקשה להורות על ביטול החלטת ועדת הערר, אולם בית המשפט המחוזי דחה את עתירת העירייה.
"מדובר בהחלטה חשובה שלבד מכך שהיא תגדיל כדאיות כלכלית ליזמים לפעול לחיזוק מבנים במסגרת האפשרויות המוקנות בתמ"א 38 והיא אף תמנע מרשויות לנסות ולהטיל מטלות לא חוקיות על יזמים כתנאי לקבלת הזכויות לפי תמ"א 38", כך מסביר עו"ד אביעד שוב.
קרקע חקלאית: תקן מחייב להצגת היתכנות לשינוי ייעוד הקרקע
במסגרת המלחמה בגורמים המשווקים קרקעות חקלאיות תוך הבטחות להפשרה קרובה של הקרקע - טרנד שגלגל בשנים האחרונות מיליארדי שקלים במכירת חלומות לעשרות אלפי ישראלים - אישרה מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים בחודש אוקטובר האחרון תקן שמאי חדש העוסק בקרקע חקלאית, או בקרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה.
התקן, שנכנס לתוקפו החל מחודש דצמבר האחרון, קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה תהיה חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים.
עוד מטיל התקן חובה על השמאי לבחון את התוכנית המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע. גם אם ימצא כי קיימת סבירות לאישורה, עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה, וכן לאמוד את פרקי הזמן שיידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמסים שיהיה על הרוכש לשלם לשם אישור הפרוגרמה.
נוסף לכך, השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי הפרוגרמה, כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבנייה, רק במידה ולדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ושינויי ייעודה.
היטל השבחה: אסור לגבות היטל על זכויות בגג מבעלי קומות נמוכות
ההחלטה הנקודתית שקיבלה ועדת הערר המחוזית בחודש יוני האחרון בנוגע לגביית היטלי השבחה על ידי עיריית חולון, מהווה תקדים משמעותי הרלוונטי למוכרי דירות בכל הארץ. בזכות ערעורה של עיריית חולון על ההחלטה, נבחנת הסוגיה בימים אלה על ידי היועץ המשפטי לממשלה.
ועדת הערר בראשות כרמית פנטון קבעה כי על הוועדה המקומית בחולון להפסיק לגבות היטלי השבחה בגין זכויות בנייה על גגות בניינים בעיר, ממי שמוכרים דירות בקומות התחתונות. התברר שהוועדה המקומית נהגה לאיים על מי שסירבו לשלם את ההיטל כי תגבה אותו מכל דיירי הבניין, גם אם לא היו צד לעסקה.
באשר לטענה כי בעלי דירות תחתונות יכלו לדרוש בתמורה שימוש בגינה ולהשביח את דירותיהם, ציינה יו"ר הוועדה כי בית המשפט כבר קבע בעבר שעל ועדה מקומית להפריד בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות, וכי הטענה שיש לחלק את ההשבחה בין שאר בעלי הדירות בבניין חסרת כל היגיון, מאחר שאין באפשרות שאר בעלי הדירות בבית המשותף להרחיב את דירתם כתוצאה מהתוכנית המשביחה הנוגעת לחדר שעל הגג, שהגישה אליו נמצאת רק בדירה העליונה.
"היטל השבחה יושת רק על מי שיכול ליהנות ולהתעשר מהגדלת השטח על פי התוכנית", קבעה פנטון.
עיריית חולון, שטענה כי מדובר בהחלטה שגויה, הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שקיבל את הצעת הצדדים להביא את הסוגיה לבחינת היועץ המשפטי לממשלה, בשל ההשלכות שיש להכרעה ברמה הארצית.
תמ"א 38: לא יידרש כתב שיפוי כתנאי למתן היתר
ועדת ערר בחיפה קבעה כי רשות מקומית איננה יכולה לדרוש כתב שיפוי - התחייבות לשלם על כל פגיעה כספית שעלולה להיווצר לתושבי השכונה בעקבות אישור התוכנית - מיזמי תוכנית לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38. מאוחר יותר גם בית המשפט קיבל החלטה זו וחיזק אותה.
מכת מוות
"בהחלטת ועדת הערר ובית המשפט המחוזי בחיפה ניתן לראות שמוסדות התכנון ובית המשפט רואים חשיבות רבה בהסרת חסמים, מכשולים והתנגדויות בטענות שונות, על מנת שהאינטרס הלאומי הגלום בתמ"א 38 יוגשם", כך מסבירים עורכי הדין צבי שוב ונפתלי פרידמן.
"בעבר היו מערימים קשיים על היזמים, ובנקל היו מחייבים את היזמים המבקשים להוציא היתר מכוח תמ"א 38 להמציא כתבי שיפוי, לפיהם היזמים יתחייבו להחזיר לוועדה המקומית כל פיצוי שהיא תידרש להעניק לתושבים הגרים בסמוך לבניין במקרה שיתבעו אותה על ירידת ערך או על פגיעה באיכות חייהם בשל מתן ההיתר.
"התחייבות כזו עלולה כמובן להוות מכת מוות לכדאיות הכלכלית של הפרויקט מבחינת היזם והדיירים בבניין. בהחלטה נקבע, כי במידה והפגיעה בסביבה ובבעלי הזכויות הגובלים איננה משמעותית, מוסדות התכנון לא ידרשו עוד את כתב השיפוי, שעלול להקשות על יציאתו של הפרויקט החיוני הזה לדרך".
חישוב זכויות: מנגנון אחיד בפרויקט הריסה ובנייה מחדש
לאחר תקופה ארוכה שבמהלכה לא היה מנגנון אחיד לחישוב זכויות לתמ"א 38 ברמת גן, קיבלה ועדת הערר המחוזית בחודש האחרון החלטה שאמנם מתייחסת לעיר רמת גן, אולם עשויה להשפיע גם על ערים אחרות בבואן לחשב "סל זכויות" לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.
ההחלטה קובעת כי השלבים הנכונים לקביעת סל הזכויות יכללו חישוב שטח קומה טיפוסית שאותה ניתן לבנות מכוח התוכניות החלות במקום (כולל ממ"דים); חישוב שטחי הבנייה שניתן להוסיף לבניין החדש מכוח התמ"א; קביעת מספר הדירות שניתן לאשר בבניין החדש; תוספת של 13 מ"ר בגין מספר הדירות מכוח התוכניות החלות במקום, ואלה שמאושרות בקומות התמ"א.
את ההחלטה האמורה קיבלה ועדת הערר בעקבות ערר שהגישה עו"ד ענת בירן בנוגע לפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש ברחוב סנהדרין בעיר רמת גן. "מדובר בהחלטה עקרונית", אמרה בירן, "ואני מקווה שהיא תשים סוף למחלוקות הרבות שהתעוררו בין מבקשי היתר להריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 לבין הרשויות, ותתווה שיטת חישוב מקובלת אשר תביא לזירוז הליכי תכנון פרויקטים מכוח תמ"א 38, אשר תכליתה הצלת חיי אדם".
התחדשות עירונית: פינוי בינוי גובר על תמ"א 38
החלטה חשובה שהתקבלה השנה במסגרת דיון בתיק בוועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי יש להעדיף פרויקט פינוי בינוי על פני תמ"א 38. ההחלטה, שהתקבלה על ידי מי שהיה עד לאחרונה יו"ר ועדת הערר עו"ד מיכה גדרון, מוסיפה להחלטה קודמת באותה הרוח שהתקבלה בשנה שעברה.
"כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט פינוי ובינוי, ובניין אחד המצוי בתחום התכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38 (בדרך של עיבוי בנייה או הריסה ובנייה מחדש), ויש חשש שהליכה עצמאית זו תסכל את ביצוע פרויקט הפינוי בינוי במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות ו/או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט הפינוי ובינוי", כך קבעה ועדת הערר.
"בפרויקטי פינוי בינוי לא רק מחזקים את הבניין, אלא מאפשרים לציבור חלש יותר לשנות את מצבו הסוציואקונומי ללא הוצאה כספית", מסביר עו"ד אברהם ללום, ממשרד עו"ד אפשטיין, רוזנבלום, מעוז (ERM). "פרויקט פינוי בינוי גם מאפשר היצע דירות גדול יותר, שיכול לסייע גם למציאת פתרון למצוקת הדיור. במקביל, פרויקטים של פינוי בינוי הינם ברורים יותר מבחינה המיסוי ו/או הפטורים שחלים בעסקה".
מיסוי נדל"ן: ההחלטות החשובות של 2014
הרפורמה במיסוי דירות
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין מחודש אוגוסט 2013 כלל שינויים מהפכניים בשימוש בפטורים ממס שבח המיועדים למכירת דירת מגורים מזכה. השינויים נכנסו לתוקף בתחילת 2014. במסגרת התיקון בוטל מסלול הפטור הכללי למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת, ונקבעו תנאים חדשים למסלול הפטור לדירת מגורים יחידה. כמו כן נקבע שיעור מס שבח חדש למכירת דירות מגורים מזכות - שיעור מס ליניארי, המפצל בין שיעור המס על השבח שנצבר מהרכישה ועד ינואר 2014 (0%) ובין שיעור המס בגין יתרת התקופה (25%). שינויים נוספים נערכו ביחס לזכאותם של תושבי חוץ לפטור, מיסוי דירות יוקרה והעברות ללא תמורה בין קרובים.
מע"מ 0 על תמ"א ופינוי בינוי
תיקון מס' 47 לחוק מע"מ קובע מע"מ בשיעור אפס על עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, במקום הפטור ממס שהיה קבוע בחוק, דבר המאפשר את ניכוי מס התשומות בידי היזם. יודגש כי בהתאם לנוסח החוק, מע"מ בשיעור אפס יחול על כל עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי שמועד החיוב במס בהן הוא בהתאם להוראות חוק מע"מ, קרי: יום מסירת החזקה במקרקעין או השלמת עבודות הבנייה, וגם במקרה שבו נחתם הסכם טרם המועד. רשות המסים הבהירה כי מע"מ בשיעור אפס יחול על כל עסקאות התחדשות עירונית, ככל שקיימת זכאות לפטור המיוחד, ללא קשר לסוג הפטור ממס שבח בו בחר הדייר.
מהפכה בתא המשפחתי
(ע"א 3178/12 שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה). ביהמ"ש העליון קבע כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק, לפיה רואים בני זוג כ"מוכר אחד" לצורך הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, היא חזקה הניתנת לסתירה. בדעת רוב נקבע כי על מנת לסתור את החזקה על הנישום להציג הסכם יחסי ממון, וכן להוכיח כי בני הזוג פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי התקיימה בפועל הפרדה רכושית.
מועד חתימה על קומבינציה
(ו"ע (מחוזי מרכז) 25800-02-13 רותם שני יזמות נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז).
קבלן המתקשר בהסכם קומבינציה רוכש זכויות במקרקעין במועד החתימה על ההסכם, את אף שיום המכירה נדחה לפי סעיף 19(4). לכן, העברת זכויות אלו לצד ג' בתקופת הביניים שבין החתימה על ההסכם לבין יום המכירה הדחוי, היא עסקה במקרקעין החייבת במס רכישה. יצוין, כי הוועדה התייחסה באופן שונה לזכויות מכוח תמ"א 38, וקבעה כי אין להשוות בין התוצאות של דחיית יום המכירה בשני המקרים.
הגדרת איגוד מקרקעין
(ע"א 924/12 מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ). רכישת זכויות שותף בשותפות שהקימה מקבץ דיור, לאחר זכייה במכרז למתן שירותי השכרה למגורים, חייבת במס רכישה שכן השותפות מהווה "איגוד מקרקעין". הנכסים האחרים שבבעלות האיגוד אינם מוציאים אותו מתחולת ההגדרה - הזכויות מכוח ההסכם עם משרד הבינוי אינן נכס נפרד מהבעלות במקרקעין. כמו כן, המוניטין אינו שייך לשותפות עצמה אלא לאחת השותפות, ולכן גם בו אין כדי להוציא את השותפות מגדר היותה איגוד מקרקעין. (ו"ע (מחוזי ת"א) 1429/08 גזית גלוב נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות). בחברה, שהיא הבעלים של קניון רוטשילד בראשל"צ, נעשתה הקצאת מניות שבעקבותיה הפכה בעלת המניות לה הוקצו המניות לבעלת 99.9% מכלל הזכויות בחברה. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי מדובר במכירת מניות באיגוד מקרקעין. ועדת הערר קבעה כי אמנם אין מדובר בפעולה של "הקצאה" כמשמעותה בחוק, אך החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין, שכן בידיה היו גם נכסים בלתי מוחשיים מלבד נכסי המקרקעין - הפסדים ומוניטין - המוציאים אותה מהגדרת איגוד מקרקעין. (ו"ע (מחוזי חי') 54436-11-10 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה). במקרה אחר, מניות חברה שבבעלותה קניון במפרץ חיפה, הכולל מרכז קניות פתוח, נרכשו ע"י העוררות, שטענו כי החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין. ועדת הערר בחנה את הנכסים השונים שאינם מקרקעין - זכות למתן שירותי ניהול לשוכרים, זכות למכירת חשמל במתח נמוך, צבר לקוחות, ידע, שם מותג, הון אנושי, מיטלטלין, הסכמי שכירויות ויתרת חייבים וקבעה, כי אין בהם כדי לגרו*ע מסיווגה של החברה כאיגוד מקרקעין.