דורון נויוירט / צילום: אוריה תדמור
בספטמבר האחרון אישר קבינט הדיור מימון עתק בהיקף 1.4 מיליארד שקל לעבודות הפיתוח בפרויקט הכניסה לעיר ירושלים. זהו "שער הבירה" המתייחס ל-211 דונם בכניסה לעיר ועתידים להיבנות בו כ-410 אלף מ"ר לשימושים שונים.
הפרויקט יכלול כ-230 אלף מ"ר תעסוקה, 130 אלף מ"ר מלונאות ו-49 אלף מ"ר למסחר, בילוי ופנאי. עוד על פי התוכנית יוקם מרכז תחבורה שיכלול תחנת אוטובוס מרכזית, תחנות לשני קווים של רכבת קלה (הקו הקיים וקו עתידי), תחנת רכבת בין-עירונית הנמצאת בבנייה וחניון חנה וסע. מי שמונתה לנהל את הפרויקט מטעם עיריית ירושלים ומשרד התחבורה היא החברה העירונית מוריה, הנמצאת בבעלות מלאה של עיריית ירושלים ואותה מנהל בשנתיים האחרונות דורון נויוירט.
"פרויקט שער הבירה ישנה את שיווי המשקל ההיסטורי בין תל אביב לירושלים", מדגיש נויוירט בראיון ראשון. "זה פרויקט שכבר עשור חולמים עליו, ועכשיו סוף סוף יוצא לדרך. זה לא פרויקט קצר, ועכשיו מדובר על כעשר שנים עד שהדייר האחרון ייכנס. היקף הפרויקט הוא אדיר. מדובר על שיווק פרויקטים שהם בערך פי 5 ממרכז עזריאלי בת"א. הממשלה אישרה את התוכנית ואישרה מימון, ועכשיו יצאנו במכרז ראשון לעבודות הכרייה".
כדי להבין את גודל הפרויקט, רק נאמר שעלות בניית החלק הראשון, הכולל חניון ל-1,300 מכוניות עם תחנות של רכבת קלה והפרדה מפלסית, עומדת על 600 מיליון שקל. "זה ישנה לחלוטין את הכניסה לעיר", ממשיך נויוירט, "אנחנו נעשה את עבודות הפיתוח לרשות מקרקעי ישראל, לשיווק חמישה מגרשים לתעסוקה. עתידים להיבנות במקום 14 מגדלי משרדים, ויש עוד קרקעות פרטיות בסמוך, כך שהפוטנציאל שם הוא 750 אלף מ"ר למלונאות ותעסוקה".
- ישלבו באזור גם מגורים?
"מגורים אין בכלל בחלק הזה. היה על כך דיון ארוך בין האדריכלים עוד לפני גיבוש התוכנית. עלתה השאלה האם צריכים מגורים במקום הזה או לא. אבל בסופו של דבר הוחלט שהמגורים יקיפו את האזור ולא ישולבו בתוכו. וכאן נכנסת לתמונה גם ההתחדשות העירונית".
קפיצה בבקשות לתמ"א 38
לצד פעילות החברה בתחום התחבורה והפיתוח, נכנסה החברה לתחום ההתחדשות העירונית, שלא התרומם בבירה מעולם. התהליכים המורכבים חייבים את תמיכת הרשות המקומית כדי להתקדם, בין כשמדובר בפרויקט פינוי בינוי ובמיוחד כשמדובר בתמ"א 38 (תוספת בנייה לבניינים ישנים, תמורת חיזוקם מפני רעידת אדמה), שם הרשות המקומית היא זו שקובעת כמעט את כל מהלך העניינים. בירושלים הוקמה עכשיו מינהלת שמטרתה לקדם את התחום, והיא מנסה להעיר את יזמים ובעלי דירות.
"עם הגידול בפעילות החברה, לעירייה בא התיאבון וקיבלנו משימות חדשות: להיות אחראים על תחום ההתחדשות העירונית בעיר", מסביר נויוירט, "נכון להיום יש מינהלת שבה עובדים שלושה אנשי מוריה בתחום קשרי הקהילה, התכנון וההנדסה. למדנו מה נעשה בתחום עד שנכנסנו אליו, מה החסמים, מה עושים במקומות אחרים בארץ והתחלנו לעבוד. ההתמקדות הזו בהתחדשות עירונית נולדה מההבנה החד משמעית בעיריית ירושלים שכדי שהעיר תגדל צריך לקדם את ההתחדשות העירונית. במסגרת הפעילות קבענו יעדי חומש לתחום הזה, תוכנית רב שנתית שמצביעה על יעד ברור של 4,000 דירות חדשות בפינוי בינוי ותמ"א 38, עד 2020, ואנחנו מתכוונים לתוכניות מאושרות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה".
כדי להבין עד כמה ירושלים לא היתה במשחק בשנים האחרונות, ניתן לראות את היקף הפרויקטים ואת היקף הבקשות שהוגשו לעירייה. עד סוף 2013 הוגשו לעירייה 29 בקשות לקידום תמ"א 38 בעיר, ורק 13 מהן התקדמו לכדי היתר בנייה. 13 בקשות, לחיזוק 13 בניינים, בעיר הגדולה בישראל - המונה יותר מ-800 אלף איש. בין הסיבות המרכזיות לאי יישום תוכנית החיזוק ניתן למצוא אי וודאות בנוגע לזכויות בחלקי העיר השונים, בעיה שנפתרה לפני כחצי שנה עם אישור תב"ע חדשה (10038) הקובעת אילו זכויות ניתן לקבל בחלקי העיר השונים. העבודה על התב"ע, כמו גם אישורה, נתנו דחיפה לתחום שרשם זינוק משמעותי בשנת 2014, בעיקר בחלקה השני של השנה. כך, בשנה שמסתיימת כעת הוגשו 33 בקשות להיתר, יותר מכל הבקשות שהוגשו מאז 2005 אז נולדה התמ"א.
לדברי נויוירט, הכוונה היא לעורר את התחום כדי למשוך יזמים וקבלנים וגם לייצר פעילות שתעודד בעלי דירות לקדם פרויקטים: "אנחנו יודעים שתמ"א 38 זה עניין מדבק. ברגע שהראשונים יתחילו להתקדם בכל שכונה, השכנים יראו את זה וירצו גם. בניין אחד יביא את השני. עוד מהלך שאנחנו מתכננים הוא לראות איפה יש מקומות עם היתכנות כלכלית נמוכה, מקומות שבהם יזמים לא מתעניינים, ולקדם שם פרויקטים בעצמנו. להיות היזם. נביא הון עצמי ונתקשר עם קבלן ביצוע בעצמנו".
כאמור, מלבד תמ"א 38, מטפלת החברה בתחום אחר שלא רשם התקדמות משמעותית בשנים האחרונות - פינוי בינוי. "יש היום תב"עות בשלבים שונים של אישור", מסביר נויוירט, "מדובר בפרויקטים שמהווים יחד פוטנציאל לכ-2,500 יחידות דיור חדשות. גם הפרויקטים האלו לא חפים מבעיות ומתמודדים איתן. הפרויקט הכי מתקדם הוא במתחם המקשר, יש שם עכשיו בעיה עם דייר סרבן, כבר תבעו אותו וזה מתקדם. פרויקט נוסף שהיה תקוע 10 שנים הוא פרויקט בדרך חברון. היו בעיות עם הדיירים והבטחות של מאכרים. אנחנו מקדמים תב"עות ומלווים את היזמים והתוכנית היא להוציא לפועל את הפרויקטים בהקדם".
לפני כמה חודשים הכריזו בעיריית ירושלים על רפורמה גדולה בתחום ההתחדשות העירונית במסגרתה הבטיח ראש העיר ניר ברקת כי בכוונתו לתת פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקטים בעיר. רבים הטילו ספק בכך שהבטחה זו תעמוד במבחן המציאות, אבל לדברי נויוירט מדובר במהלך שכבר קורה בשטח: "ההבטחה הזו ממומשת בפועל. זה מה שהפך את הפינוי בינוי במתחם המקשר לאפשרי".
"אם משהו מתעכב אנחנו מגיעים למהנדס העיר ופותרים"
"אנחנו בפתחו של גל התחדשות עירונית", מבהיר דורון נויוירט, "גם כי עד לאחרונה לא היתה ודאות ולא היתה תב"ע ספציפית לנושא, אך גם בזכות הקמת מנהלת ההתחדשות העירונית שבתוך חברת 'מוריה' לפיתוח ירושלים".
- מה תרומתה המיוחדת של המינהלת?
"אנחנו מלווים את הבקשות להיתר לתמ"א 38 מהרגע הראשון. קבענו מסלול ירוק ואנחנו מטפלים בחסמים. אם משהו מתעכב אנחנו מגיעים למהנדס העיר ופותרים את זה. המערכת לא מושלמת ויש הרבה ביורוקרטיה, אבל בשורה התחתונה אני חושב שאנחנו מתקדמים לפתרון טוב לקידום התחום הזה בעיר. עוד דבר שאנחנו עושים עכשיו זה לנסות ולהביא יזמים מהמרכז, שפועלים בתמ"א 38, לבוא ולפעול בירושלים. לתת להם ודאות ולעזור להם לקדם תוכניות. במקביל אנחנו עובדים גם מול בעלי הדירות".
- מה עושים עם בעלי הדירות?
"בניין שיש בו 100% חתימות להסכמה לפרויקט מגיע אלינו ומקבל סיוע בשלושה תחומים: מקבלים מאיתנו שעות אדריכל, עו"ד שמלווה אותם ושמאים, שאנחנו משלמים את שכרם. זה מאפשר לבעלי הדירות לעשות את הבדיקות שהם צריכים לעשות עוד לפני שיש יזם בתמונה ולהגיע למו"מ עם הקבלן או היזם מוכנים הרבה יותר. אם הפרויקט מבשיל ויוצא לפועל, הכסף חוזר לחברה מהכיס של היזם שנבחר לביצוע הפרויקט, לא מבעלי הדירות.
"הדבר נועד גם לטפל בתופעה שיזמים באים לבעלי דירות ומבטיחים דברים ללא בסיס, רק בגלל שהדיירים לא בקיאים בתוכנית או בתמורות שהם יכולים לקבל. קרו מקרים בעבר שפרויקטים נתקעו רק בגלל שרצו לקדם את החיזוק מהר מהר, בלי לדעת את כל הפרטים".
"פינוי בינוי מחסל עתודות של דיור בר השגה"
"גדלתי על ברכי יתרונות הצפיפות, וכמתכנן אורבני אני כמובן מאמין באיכות שיש לציפוף ולתרומתו לחיים העירוניים, אך מיזמי פינוי בינוי, אינם הדרך היחידה לקדם יעד זה", מזכיר האדריכל ייטב בוסירה, המתכנן הראשי של דרום מערב העיר (השכונות קרית יובל, עין כרם, רמת שרת, רמת דניה, בית וגן ומלכה) מטעם עיריית ירושלים.
"יש הבטחה גדולה לחיזוק ירושלים בתנופת הפיתוח הנוכחית", ממשיך בוסירה. הוא מזכיר שפינוי בינוי הוא רק כלי בתוך ההתחדשות העירונית ואינו היעד עצמו, רק שלפעמים מתהפכות היוצרות. לדבריו, כשפינוי בינוי נהפך מכלי ואמצעי לאסטרטגיה וליעד, עלולה להישכח מטרתו העיקרית, שהיא חיזוק העיר.
"פינוי בינוי מופנה בדרך כלל לדיור בסגנון ישן, שהיה צנוע יותר, ולכן גם זול יותר. חיסול יחידות הדיור האלה במיזמי הפינוי שמביאים איתם בנייה חדשה, מחסלת את העתודות של דיור בר השגה. הדיור מתייקר, הארנונה, ומכאן השירותים שמסביב". בוסירה מזהיר גם כי, "מכך נגזר המובן מאליו: סגרגציה (הפרדה שכונתית הנובעת מהבדלים כלכליים) וג'נטריפיקציה (סילוק אוכלוסיות ותיקות מאזורים שנהנים מתנופת פיתוח עירונית), שהן תופעות שאינן טובות לעיר ואינן בהכרח מועילות לתושביה".
"התחדשות עירונית אפשר לעשות בעוד אמצעים, והתכנון שלה צריך להיות תוך שמביאים בחשבון ערכים חברתיים ועירוניים, ולא רק נדל"ניים", הוא מסכם.
פינוי בינוי בירושלים
תוכניות מאושרות:
מתחם המקשר - 230 יח"ד - לפני היתר בנייה.
דרך חברון דרום - 272 יח"ד - בשלבי גיבוש הסכמות דיירים.
מתחם הציונות - 266 יח"ד - בשלבי גיבוש הסכמות דיירים.
מתחם אלכסנדריון ואלעזר בן יאיר - 590 יח"ד - בניינים בהליכי היתר בנייה.
תוכניות בתהליכי אישור:
מתחם טהון - 700 יח"ד - בשלב דיונים להפקדה.
מתחם הארזים - 400 יח"ד - בחירת חלופה תכנונית.
רחוב קוסטה ריקה - 400 יח"ד - דיונים להפקדה.
דרך חברון התנופה - 380 יח"ד - פתיחת תיק.
