אילן גיפמן / צילום: דור מלכה
"בישראל היכולת לייצר תשואה גבוהה להון, מה שנקרא 'קאש און קאש', היא מינימליסטית בהשוואה לחו"ל. בחו"ל הבנקים נותנים לך הלוואות ארוכות עם החזר של 2% קרן בשנה, בעוד הבנקים בישראל נותנים 6% במקרה הטוב. הפער הזה בין התשואה שאת מייצרת לבין הריבית שאת משלמת על המימון, פלוס החזר הקרן, מחייב אותך לקנות בארץ נכסים עם תשואה של מעל 10%, ואין כאלה נכסים. כך נולדה האסטרטגיה של רכישת נכסים מניבים במיקומים טובים בערים מרכזיות בגרמניה - דיסלדורף, מינכן, שטוטגרט, המבורג ודורטמונד".
את הדברים האלה אומר אילן גיפמן, המנכ"ל הפורש של קבוצת אספן, בראיון למגזין G.
- שומעים על הרבה ישראלים שגילו את הנדל"ן בגרמניה. רק הישראלים חכמים? איפה המשקיעים הגרמנים? איפה הזרים האחרים?
"גרמניה היא המדינה הכי חזקה באירופה ויש 'אוכל' לכולם. זה כמעט בלתי מוגבל. היקף העסקאות וכמות המשקיעים והקרנות הזרות שם הם עצומים. ההיצע גדול, אבל גם הביקושים גדולים, לכן המחירים לא יורדים".
- מה גרם לכם להימנע מללכת למזרח אירופה? זה היה הטרנד בזמנו.
"יכולת המימון שם לא פשוטה ומרבית הפרויקטים שם הם יזמיים. כשאת לוקחת כסף משוק ההון, את צריכה להחזיר באופן שוטף - לא שלוש שנים לבנות ואחר כך לקבל כסף. ומבחינתי, להחזיר חובות זה ערך עליון".