שמעון וינטרוב ורונן פלד / צילום: יוסי כהן ותמר מצפי
משפט הרצת המניות של איש העסקים נוחי דנקנר גורר אל שולחן העדים לא מעט מבכירי העולם העסקי בישראל, שנטלו חלק ב"הנפקת החברים" של אי.די.בי, חלקם כאלה שמעדיפים בדרך כלל להתרחק כמה שיותר מאור הזרקורים.
אחת מאותן דמויות היא זו של איש הפיננסים והנדל"ן שמעון וינטרוב, בעל השליטה בקבוצת בראק קפיטל, שהגיע ביום חמישי שעבר לבית המשפט המחוזי בתל-אביב כדי לענות על שאלות בנוגע להחלטתו לרכוש מניות אי.די.בי אחזקות ב-6 מיליון שקל באותה הנפקה שהתקיימה בפברואר 2012.
ההנפקה שביצעה אי.די.בי אחזקות זמן קצר לפני קריסתה כללה רבים ממקורביו של דנקנר במגזר העסקי, שהרגישו צורך לסייע לחבר בשעת צרה. וינטרוב אינו נחשב לחבר או מקורב לדנקנר, ואף לא שוחח עמו לפני ההנפקה, אולם העיד על היכרות עם אבי פישר, שותפו וחברו הקרוב של דנקנר שהיה באותה התקופה מבכירי קבוצת אי.די.בי.
פישר גם היה זה שהציע לוינטרוב לרכוש את המניות ישירות מחברת ISP שבבעלות הברוקר איתי שטרום, במקום במסגרת המכרז המוסדי, הצעה שבדיעבד סיבכה את וינטרוב עם חקירה ברשות ניירות ערך ובהמשך גם עם מתן עדות בבית המשפט.
בצל שלל העדויות הדרמטיות במשפטו של דנקנר, העדות של וינטרוב עברה לשמחתו כמעט ללא אזכור בתקשורת.
בעדותו חשף וינטרוב את הסיבה שבגללה, לדבריו, נטל חלק ב"הנפקת החברים": ניסיון שנכשל להשגת רווח ספקולטיבי מהיר מכשל שוק. וינטרוב סיפר כי רכש את מניות אי.די.בי באמצעות חשבונותיו הפרטיים (כ-2 מיליון שקל) וחשבונות חברות פרטיות שבשליטתו (כ-4 מיליון שקל).
"חשבתי שיש לחץ על הנייר מצד שורטיסטים, לפי ההתנהגות של הנייר, ושיש סיכוי גבוה שהמכרז המוסדי יצליח. שתי התופעות האלה, מצד אחד הקצאה חלקית למוסדיים ומצד שני שורטים בשוק באותו זמן, היו גורמים לשורטיסטים לחץ בהסתברות גבוהה, והם היו מנסים להתכסות לאחר ההנפקה בעליית מחיר, שבה הייתה לי כוונה למכור את הנייר", הסביר וינטרוב.
אלא שלהפתעתו, כך טען, "אי.די.בי הודיעה על הגדלת ההנפקה תוך כדי ההנפקה, בין השלב המוסדי לציבורי. זהו צעד חריג שגרם לאספקה מלאה של כל הביקוש של המוסדיים ולכישלון בהנפקה לציבור".
הספקולציה התבררה, כאמור, כשגויה, מניית אי.די.בי החלה ליפול מיד לאחר ההנפקה, ו-וינטרוב מכר את מניותיו בהפסד.
עו"ד מאור ברדיצ'בסקי, בא-כוחה של הפרקליטות, שאל את וינטרוב אם לקראת ההנפקה ביצע ניתוח כלכלי של העסקה, והוא השיב כי חשב "שזה אינטרס גדול של נוחי ופישר, ולהרבה גופים מוסדיים שההנפקה תצליח. נתתי סיכוי גבוה".
קפיצה גדולה בעשור האחרון
וינטרוב הוא דמות המוכרת היטב לפעילים בשוק ההון המקומי. הוא צמח בחברת ניהול ההשקעות אילנות דיסקונט ולפני יותר מ-20 שנה חבר לרונן פלד כדי להקים יחד בית השקעות משלהם: ו.ש.פ קפיטל. בית ההשקעות הונפק בבורסה בשנת 1994, וב-2001 מוזג עם זה של דור ברגר. שנה לאחר מכן מכרו השניים את חלקם לידי עמית ברגר.
וינטרוב ופלד עברו להתמקד בהשקעות מגוונות בתחומי ההון סיכון, האנרגיה ובעיקר בפעילות נדל"ן ענפה שפיתחו בחו"ל ושהונפקה אשתקד בבורסת לונדון לפי שווי של כ-260 מיליון אירו (1.2 מיליארד שקל).
כדי להבין את הקפיצה הגדולה שעשו וינטרוב ופלד בעשור האחרון, יש לחזור לאוקטובר 2005 כאשר לצד רוני יצחקי ואביב רייז, אותם הכניסו כשותפים בעסקיהם, מחקו מהבורסה בתל-אביב את מניותיה של חברת ההחזקות שלהם, בראק קפיטל הולדינגס (BCH), באמצעות רכישת מניות המיעוט, לפי שווי של כ-240 מיליון שקל בלבד.
חברת ההשקעות שהפכה פרטית שולטת על שורה ארוכה מאוד של חברות. בחקירתו המקדימה ברשות ניירות ערך העיד וינטרוב כי הוא מחזיק ביותר מ-300 חברות, רובן המכריע בחו"ל, כשהוא עצמו משמש כיועץ לחברות בשליטתו.
אגב, כזכר לרישום של BCH בבורסה בתל-אביב נותרו האג"ח הפרטיות שלה שהונפקו בעבר למוסדיים בישראל. וינטרוב ופלד אמנם כמעט ונעלמו לגמרי מהרדאר התקשורתי כאן למשך תקופה ארוכה, אך האג"ח, שמדורגות BBB על-ידי S&P מעלות, נושאות התחייבויות של כ-35 מיליון שקל וייפרעו סופית בספטמבר הקרוב.
בדוח האחרון שפרסמה S&P מעלות על אג"ח BCH הוגדרה נזילותה של BCH כ"פחות מהולמת", בשל תלותה במימושי מניות או הנפקת הון, וזאת למרות שוויים הגבוה של הנכסים הנזילים שברשותה.
על-פי מעלות, עד סוף 2015 תידרש החברה לפרוע חובות לבנקים ולבעלי האג"ח בהיקף של 62 מיליון שקל ולשלם מס של עד 37 מיליון שקל על מכירת נכסים, בעוד שמקורותיה הזמינים יעמדו על 85 מיליון שקל.
במעלות גם ציינו לשלילה את העובדה שחלק משמעותי מהפורפוליו מיוחס לפעילות הנדל"ן ברוסיה ולפעילות האנרגיה, שהסיכון בהן גבוה. עם זאת, בשוק ההון לא קיים כרגע חשש כי האג"ח לא יפרעו במלואן.
למעשה, הדירוג של מעלות הוביל בעבר לסכסוך בינה לבין BCH, לאחר שבתחילת 2010 הפחיתה לה מעלות במפתיע את דירוג האג"ח ב-5 דרגות ל-BB, וטענה כי לחברה "אסטרטגית פעילות אגרסיבית ופרופיל פיננסי חלש".
וינטרוב ופלד לא אהבו את הורדת הדירוג. ב-BCH טענו כי בידי החברה יתרות מזומנים המספיקות להחזר החוב למספר שנים. "אין חברות רבות, אפילו בדרגות דירוג גבוהות בהרבה, היכולות להציג מצב נזילות כזה", כתבה החברה. "בראק התכוננה למשבר הנדל"ן מבעוד מועד, הגדילה כאסטרטגיה יתרות נזילות ומצב תיק הנכסים שלה בכל העולם יוצא דופן לטובה".
מעלות בתגובה עמדה על שלה וטענה כי "דוח הדירוג שפורסם מדבר בעד עצמו", בעוד שמנהלי בראק מסרו בתגובה כי "אף עובד מעלות לא ביקר בפרויקטים שלה, ולא שוחח עם מנהליהם בחו"ל".
מאז טיפס הדירוג בחזרה למעלה, לאחר של-BCH הוזרם הון בהיקף של 85 מיליון דולר והחברה התקדמה בפיתוח הפרויקטים. גם שניים משלושת תשלומי הקרן של אג"ח ד' כבר שולמו, וקשה להניח שהתמונה במועד התשלום השלישי תהיה שונה.
עסקים חובקי עולם
במאי אשתקד הושלמה הנפקת זרוע הנדל"ן של הקבוצה, BCRE, בלונדון. במסגרת ההנפקה גייסה החברה 26 מיליון אירו ואילו ורבורג פיקוס מכרה מניות נוספות ב-17 מיליון אירו. לפי מעלות, לאחר ההנפקה נותרה החברה האם BCH עם החזקה של 47% ממניות החברה-הבת BCRE בשווי של כ-114 מיליון אירו (523 מיליון שקל), שמהווה את הנכס העיקרי שלה כיום.
וינטרוב ופלד שקדו במהלך השנים על הרחתב פעילות הנדל"ן שלהם בארה"ב, גרמניה, בריטניה, רוסיה והודו. הפעילות התמקדה בייזום והפעלה של פרויקטים מניבים למגורים ומסחר. ב-2013, למשל, נמכר מלון ג'יימס שהקימו בסוהו במנהטן תמורת 87 מיליון דולר לחברת הביטוח פרודנשיאל, וכן בית הדירות גרייסטון שממערב לסנטראל פארק.
ב-2014 פתחה הקבוצה את שעריו של מלון CitizenM שהקימה בטיימס סקוור במנהטן, ורכשה פרויקט של 292 דירות מושכרות באוהיו תמורת 19 מיליון דולר. פעילות נוספת כללה עסקאות בהיקף של כ-215 מיליון דולר לרכישת שני בנייני דירות במנהטן, אותם מתכנת החברה לשפץ בסיוע שותפים בעלות של 200-300 מיליון דולר.
ברוסיה, מתמקדת הקבוצה של וינטרוב ופלד דווקא בנדל"ן המסחרי. בעיר קאזאן היא מקימה שוק סיטונאי וקמעונאי, שיכלול 5 מרכזים כשכל אחד מהם יוקם על שטח של 40 אלף מ"ר, ואילו בעיר ליוברצי שליד מוסקבה היא אמורה לפתוח בקיץ הקרוב קניון בשטח של 27 אלף מ"ר.
כיום עובדים במטה החברה ובחברות הבנות שהוקמו בכל אחת מהמדינות בה היא פועלת כ-400 איש. בדוחות המחצית הראשונה של 2014 ציינה החברה כי היא עוקבת אחר האירועים ברוסיה אולם טרם מצאה לנכון לבצע הפחתות בשווי נכסיה שם.
עם זאת, מאז פרסום הדוחות פוחת הרובל ב-45% מול הדולר והריבית ברוסיה הוקפצה מ-7.5% ל-17%, כך שלא מן הנמנע כי בדוח השנתי תבחן החברה מחדש את שווי נכסיה ואף תקצץ בהן לנוכח האירועים האחרונים.
נכון לסוף יוני עומד שווי הנדל"ן של BCRE על 1.17 מיליארד אירו, כשלחברה הון עצמי של 670 מיליון אירו. את המחצית הראשונה היא סיימה ברווח נקי של 17.3 מיליון אירו, בזכות עלייה של 25 מיליון אירו בשווי נכסיה.
בבריטניה מחזיקה הקבוצה רק בבניין משרדים אחד במנצ'סטר, אותו רכשה אשתקד, אולם בקבוצה מדגישים כי בכוונתם להרחיב את פעילותם במדינה. בדוח למחצית הראשונה של 2014, אף הזכירו וינטרוב ופלד למשקיעים הבריטים את עסקת הענק הקודמת שביצעו ב-2002, כאשר הובילו קונסורציום משקיעים (שכלל את קרן אפולו, מריל לינץ', ליהמן ברדרס ואחרים) לרכישת 83% ממניות ענקית הנדל"ן האסלמיר, לפי שווי שחברה של 1.46 מיליארד אירו. האסלמיר החזיקה אז ב-130 נכסים בבריטניה בשווי של כ-2.4 מיליארד אירו, ונמכרה על-ידי הרוכשים בסוף 2004 לזרוע הנדל"ן של ג'נרל אלקטריק ברווח נאה.
תשואה פנטסטית למשקיעים בתל-אביב
אם החברה האם של הקבוצה, BCH, עומדת להיפרד בקרוב סופית מהמוסדיים בישראל (לאחר פירעון האג"ח שלה), הרי שהללו יוכלו להמשיך ולהתנחם בהשקעה בחברה הנכדה, בראק קפיטל פרופרטיז (BCP), שהונפקה לראשונה בתל-אביב לפני כ-4 שנים ומאז יצרה למשקיעים תשואה פנטסטית של כ-100% (מדד תל-אביב 100 רשם באותה התקופה תשואה מינורית של כ-10% בלבד).
בראק קפיטל פרופרטיז, שמרכזת את פעילות הנדל"ן של הקבוצה בגרמניה, הונפקה בסוף 2010 ונסחרת כיום לפי שווי של 1.4 מיליארד שקל, לאחר שסיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2014 ברווח נקי של 27 מיליון אירו.
פעילות הנדל"ן של וינטרוב ופלד בגרמניה הושקה לפני יותר מעשור, עם עסקה לרכישת נכס מסחרי במדינה בשטח של 11 אלף מ"ר שהושכר לענקית הקמעונאות וול מארט. מאז המשיכה הפעילות בגרמניה להתפתח תחום הנדל"ן המסחרי, אולם במקביל החלה לפעול גם בתחום הנדל"ן למגורים, הן ברכישה והשכרת דירות והן בייזום פרויקטים חדשים. כיום מחזיקה החברה 9,000 דירות להשכרה ב-14 ערים גדולות ברחבים גרמניה המכניסות לה מדי שנה 29 מיליון אירו, וכן ב-34 מרכזי קניות לסוגיהם המניבים הכנסות שנתיות של כ-35 מיליון אירו.
בנוסף, יזמה החברה פרויקט להקמת כ-400 דירות על שטח של 150 דונם בעיר דיסלדורף, ש-92% מהן כבר נמכרו. הפרויקט, על שני חלקיו הראשונים, אמור, להערכת החברה, ליצור תזרים חופשי של 61 מיליון אירו ורווח יזמי של 32 מיליון אירו. בשטח זכויות להקמת עוד 450 יחידות דיור, כשבעתיד מתכננת החברה שינוי תב"ע שתאפשר המרת זכויות להקמת משרדים בהקמה של 600 יחידות דיור נוספות.
מהאקזיט בהון סיכון ועד ל"חבורת הגנקי"
מלבד עסקי הנדל"ן שלהם, וינטרוב ופלד מעורבים גם בפעילויות נוספות. האקזיט המפורסם ביותר של השניים נרשם דווקא בתחומי ההון סיכון וקשור להשקעתם בחברת המכירות הפומביות באינטרנט QXL. השניים לקחו חלק בקבוצת משקיעים שכללה בין השאר גם את שותפם לשעבר רוני יצחקי ואת הפרופ' יאיר טאומן, ושהרוויחה בסוף העשור הקודם מאות מיליוני דולרים כש-QXL עלתה על דרך המלך ונמכרה לבסוף בכ-2 מיליארד דולר.
בפן הפוליטי והחברתי השניים מקורבים לשר האוצר לשעבר, יאיר לפיד. שניהם תרמו למפלגת יש עתיד בבחירות האחרונות באמצעות העמדת ערבות כספית. השניים גם מקורבים לדני טוקטלי, שעל-פי פרסומים שונים הוא אחד המשקיעים הבולטים בבראק קפיטל, וגם, להבדיל, דמות בולטת ב"חבורת הגנקי" של לפיד, בה נכלל גם פלד עצמו. החבורה ידועה בעיקר לקוראי מדורי הרכילות, ונקראת על שם מועדון "הגנקי" בתל-אביב, שם מתקיימות הופעות שירה בציבור של מקורבת נוספת של לפיד, עינת שרוף.
