ירידה בשיעורי הריבית הנומינלית בעולם, ביקוש גבוה לנדל"ן והיצע מוגבל של נכסים, הובילו לירידה משמעותית בשיעורי ההיוון התפעולי (CAP Rate) בכל העולם משנת 2010. מגמות אלו מאפיינות את כל הענפים בתחום: מסחר, משרדים, תעשייה ומגורים. תופעה זו נובעת מהתשואה הנמוכה בשוק האג"ח הממשלתיות, שהיא בעצמה תוצאה של הריבית העולמית הנמוכה.
בישראל, לעומת זאת, שיעורי ההיוון כמעט ולא ירדו לאורך התקופה, למרות הירידה המשמעותית בתשואות ובריבית והמצב היציב של הכלכלה המקומית.
שיעור ההיוון הממוצע בישראל נותר כמעט ללא שינוי בשלוש השנים האחרונות, כאשר בארה"ב, שיעור ההיוון ירד ביותר מ-1.5% ובגרמניה, שווייץ וצרפת שיעור ההיוון ירד ב-0.7%.
בישראל ההיוון הממוצע הוא 7.4%, גבוה משמעותית מהשיעור בארה"ב (4%) ובקנדה (4.6%), וכן גבוה ממספר מדינות באירופה. קיים גם פער רב מהממוצע - 5.2%.
האם ניתן להסיק שנראה ירידת שיעורי היוון גם בישראל? ייתכן כי נראה ירידה קלה לחלק מהנכסים בדוחות של 2014, אך הירידה, אם תהיה, לא תהיה דרמטית.
הערכות השווי של השמאים מבוססות בין היתר על עסקאות שבוצעו בשנים האחרונות. בשל היעדר עסקאות נדל"ן משמעותית בשנים האחרונות, שיעור ההיוון בישראל כמעט לא עודכנו כלפי מטה. אם המכירה של גזית ישראל תצא לפועל, היא עשויה להכתיב עדכון שיעוריי ההיוון בשוק.
עסקת הרכישה של מחצית מהבעלות של קניון G עפולה על ידי ריט 1 ושותף נוסף (ביום חמישי שעבר), נעשתה במחיר גבוה מהכתוב בספרים ושיקפה תשואה של 7%, גבוהה מספרי ריט 1 עצמה (49% מהנכס ליום 31.12.13 נרשמו שם כ-145.5 מיליון שקלים).
בשורה התחתונה, נראה כי יש חוסר איזון בין שיעורי ההיוון בישראל מול העולם. שיעורי ההיוון הנוכחיים משקפים תשואות גבוהות לנכסים בישראל, זאת למרות שהם נגזרים בין היתר מהריבית האלטרנטיבית במשק שממשיכה להיות נמוכה.
כתוצאה מכך קיים מרווח גבוה יחסית בין עלויות המימון של החברות לבין התשואה שהן מפיקות על נכסיהן. מבחינת תמחור, מרבית החברות הפועלות בישראל נסחרות כיום מעל ההון העצמי (1.09 בממוצע) שנשען על שווי נכסים המהוון בתשואות גבוהות יחסית. בנוסף, סביבת ריבית נמוכה כל כך למשך תקופה ארוכה כל כך, ושיעורי היוון יחסית גבוהים בספרים, תומכים בתמחור גבוה יותר מההון העצמי החשבונאי לחברות הנדל"ן המניב.
הכותבת היא אנליסטית הנדל"ן של לידר שוקי הון
