רוני מאנה / צלם: איל יצהר
בית המשפט המחוזי בתל-אביב דחה היום (א') את בקשת תנובה וקרן אייפקס לסלק על הסף את התביעה שהגיש נגדן איש העסקים רוני מאנה, שטען כי הוא זכאי לקבל מהן דמי תיווך בסך כ-11 מיליון שקל בגין עסקת מכירת השוק הסיטונאי בתל-אביב מתנובה לגינדי השקעות.
השופט יונה אטדגי ציין כי למרות שמרבית הפסיקה תומכת בדעה לפיה תביעה לדמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב דינה להידחות, ולמרות שבין מאנה לנתבעות לא קיים הסכם תיווך בכתב - יש מקום לדון בתביעה לגופה.
"סבורני כי למרות שהמדובר בסוגייה משפטית, לא יהיה זה נכון לפסוק בה כטענת סף במסגרת בקשה למחיקת התביעה על הסף, משום שאין מדובר בסוגייה משפטית שהתשובה עליה היא חד-משמעית, משום שלא נפסקה לגביה הלכה מחייבת, ומשום ששיקול-הדעת בסוגייה זו צריך להיעשות לאחר ראיית התמונה הכוללת, כלומר לאחר שמיעת כל הראיות, ההתרשמות מהעדים וכדומה", כתב אטדגי בפסק דינו.
מאנה הגיש את התביעה בחודש יולי 2014, ובמסגרתה הוא טוען כי תנובה ואייפקס הפרו את ההסכם בינו לבינן לפיו עם חתימת הסכם המכירה יקבל את מהן דמי התיווך. לטענתו, כיוון ששיעור דמי התיווך לא סוכם מראש, ולמרות שהיה ידוע לאייפקס ותנובה כי דמי התיווך הינם בשיעור של 2%, הוא מעמיד את תביעתו על שיעור עמלה מינימלי של 1% מערך העסקה, אשר הינה העמלה הראויה עבור עסקה גדולה.
התמורה בהסכם הרכישה שנחתם בין גינדי לתנובה ב-2013 עמדה על 950 מיליון שקל בתוספת מע"מ בשיעור של 18%, כך שלטענת מאנה, סכום העמלה המגיע לו עומד על 11,210,000 שקל.
בתביעה מפרט מאנה את הרקע למכירת מתחם השוק הסיטונאי ולסכסוך. "בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך בגין במרכז תל-אביב הוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת השוק הסיטונאי. הקרקע, שהייתה בבעלות עיריית תל-אביב, הוחכרה בחלקה לחברת שוק סיטונאי לתוצרת חקלאית בתל-אביב בע"מ, שמניותיה הוחזקו על-ידי תעשיות מזון תנובה אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ (כ-60%); וסוחרים מן השוק הסיטונאי (כ-40%). כך שלטה תנובה, באמצעות חברת השוק, בזכויות בקרקע. משך עשרות שנים ניהלו סוחרי השוק את עסקיהם בשטח, עד לסגירתו של השוק ביום 18.5.2006", נכתב בתביעה.
תנובה, צוין, נשלטה במועדים הרלבנטיים על-ידי קרן אייפקס (כ-56%) וחברת מבטח שמיר בע"מ (כ-20%), כאשר "מאז סגירת השוק ובמשך מספר שנים, ניסו הנתבעות בדרכים שונות לקדם את מכירת מתחם השוק הסיטונאי, שטח נכבד ומשמעותי בטבורה של העיר תל-אביב, לקבוצת יזמים, כדי להקים עליו רובע מגורים יוקרתי, על-פי תוכניתה של העירייה".
לטענת מאנה, לאחר ניסיונות רבים וכושלים של בעלי הזכויות לקשור עסקה במתחם השוק הסיטונאי, הוא יצר קשר עם נציגי תנובה ואייפקס, מאיר שמיר וזהבית כהן, ובהמשך עם שי אבא, והציע לסייע בקשירת העסקה לצורך מימון והקמת הרובע, בהתאם לדרישותיהן ובהתאם לדרישות העירייה. לטענתו, הוא סיפק להם שירותים בדמות ניהול וסיוע בסגירת המשא-ומתן בינן ובין שתי קבוצות יזמות ובנייה מן הגדולות במשק הישראלי.
עוד נטען כי מאנה הוא זה שהביא את קבוצת גינדי-הרבוע הכחול אל שולחן המשא-ומתן לקראת רכישת מתחם השוק הסיטונאי, לאחר שניסיונות קודמים למכור את המתחם כשלו; הוא היה הדמות המרכזית שהלכה ובאה בין הצדדים במהלך המשא-ומתן האינטנסיבי; הוא היה זה שגישר על הפערים בעמדות הצדדים; והוא זה שבסופו של יום הביא את העסקה הפיננסית בין הצדדים לכדי הבשלה ואת הצדדים לחתימה על הסכמי ההתקשרות.
בסופו של דבר נמכר המתחם לקבוצת גינדי-הרבוע הכחול תמורת סכום של כ-1.1 מיליארד שקל, כולל מע"מ, ולטענת מאנה, "ספק אם עסקת השוק הסיטונאי בין בעלות הזכויות בקרקע לבין קבוצת גינדי-הרבוע הכחול הייתה יוצאת אל הפועל ללא מעורבותו והתעקשותו של התובע", נכתב בתביעה.
לאחר החתימה על ההסכמים שילמה קבוצת גינדי-הרבוע הכחול לתובע בעבור שירותיו, ואף מעבר למוסכם, טוען מאנה, ו"אולם, דווקא דרישות התשלום שהופנו אל אייפקס ותנובה - הצד אשר נהנה מן השירותים והתעשר מהם, תרתי-משמע - סורבו, חרף השירות המצוין אשר נתן התובע, וחרף העובדה ששירות זה הניב תשואה מצוינת, העולה בהרבה על אשר פיללו לו הנתבעות מלכתחילה".
הנתבעות הגישו בקשה לסילוק על הסף נגדן בטענה כי בהתאם לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין אינו זכאי לדמי תיווך, אלא אם נעשה בינו ובין הלקוח הסכם בכתב. "מאחר ובמקרה דנן אין חולק שלא נעשה הסכם תיווך בכתב, יש לסלק את התביעה על הסף", הן טענו.
טענתו העיקרית של מאנה בתגובתו לבקשה היא שיש להבחין בין תיווך בעסקת מקרקעין פשוטה ורגילה, כגון מכירת או השכרת דירת מגורים - ובין עיסקאות פיננסיות מורכבות.
לטענתו, חוק המתווכים הוא חוק צרכני, שנועד להגן על הלקוח הפשוט המבקש למכור או לקנות את דירתו, ולא על גופים מסחריים המבקשים להתקשר ביניהם בעיסקאות פיננסיות גדולות ומורכבות.
לדברי מאנה, עמדת הנתבעות מנוגדת לחובת תום-הלב.
השופט אמנם העביר ביקורת על תגובתו של מאנה לבקשה לסילוק על הסף של תביעתו, אך כאמור דחה אותה.