בטוחים בין ארבעה קירות
חברות הביטוח הפכו זה מכבר לשחקן הדומיננטי במגרש הנדל"ן המניב; הראל של יאיר המבורגר כבר מחזיקה נדל"ן בארץ ובעולם בהיקף של כ-8 מיליארד שקל / רון שטיין
שבשנים האחרונות הפכו הגופים המוסדיים למשקיעי הנדל"ן מהגדולים בישראל. מדובר בהשקעות ישירות במניות ובני"ע אחרים של חברות נדל"ן, דרך השקעות בתחומי התשתיות, הקמת קרנות השקעה ייעודיות, ועד להשקעות ישירות בנכסי נדל"ן להשקעה עבור עצמן (הנוסטרו) ובעיקר עבור העמיתים והמבוטחים שלהן - כספי הגמל, הפנסיה וביטוחי החיים של כלל הציבור.
את המגמה הזו סימנו בתחילה קבוצות הביטוח מגדל וכלל ביטוח שהקימו מערכי השקעה ישירה בנדל"ן וניהול הפורטפוליו שנצבר, כשאליהן הצטרפו הפניקס, מנורה מבטחים וקבוצת הראל, שיצרו לעצמן פורטפוליו שלא מבייש חברות השקעה בנדל"ן מניב. בשנים האחרונות בלטה ללא ספק בהקשר זה קבוצת הראל, שבשליטת משפחת המבורגר ובראשות היו"ר יאיר המבורגר, שרכשה נכסים רבים בארץ ובחו"ל, וגם מימשה חלק מהם ברווחים נאים. את ההשקעות הללו עושה הראל במסגרת חטיבת ההשקעות שלה, שמנוהלת על ידי אמיר הסל.
רק לפני כמה שבועות, דווח כי קבוצת הראל ועורק קפיטל רכשו מחברת גוטאייר הגרמנית קומפלקס של כמה בנייני משרדים בקלן בכ-900 מיליון שקל, נכס שיושכר למוכרת למשך 15 שנה. הראל כבר ביצעה בעבר עסקאות בגרמניה, וגם בארה"ב ובבריטניה.
על פי הערכות, ההיקף השקלי של תיק הנדל"ן להשקעה של קבוצת הראל, בכספי העמיתים והמבוטחים וגם בכספי הנוסטרו, מסתכם בכ-8 מיליארד שקל. האחזקות העיקריות כוללות מרכז מסחרי בגבעת שמואל, מרכז מסחרי נווה סביון, קרית הממשלה בבאר שבע, G כפר סבא, קניון עיר ימים ואיקאה בנתניה ועוד. גם בחו"ל יש לקבוצת הראל אחזקות בנדל"ן: פרויקט KINGSWAY22 ופרויקט APOLLO & LUNAR CROYDON, IBEX HOUSE - שלושתם בלונדון, ועוד פרויקטים בארה"ב.
מבחינת הראל, ויתר הגופים המוסדיים הגדולים, מדובר באפיק השקעה אטרקטיבי שמניב זרם מזומנים יציב - שהולך ונהיה חשוב ככל שהחברות יחלו לשלם יותר קצבאות לעמיתים ולמבוטחים מדי חודש.
זאת ועוד, זהו אפיק השקעות ריאלי שאין לו קורלציה חזקה מאוד עם התשואות בשוקי ההון, כך שהוא מסייע להפחית תנודתיות בתיק, וכן מספק עוגן תשואה נאה - במיוחד בימים אלה של ריביות נמוכות מאוד. אגב, אפיק אחר שצומח בתיקי המוסדיים, ובוודאי בתיק של הראל, הוא תיק האשראי הפרטי, הסמי-בנקאי, שמעמידות הקבוצות לחברות גדולות, בין היתר לקבוצות נדל"ניות הזקוקות כמובן להון רב כדי לממן את פעילותן. במקרה של הראל מדובר, למשל, בקבוצת עזריאלי.
עם זאת, בשנה החולפת נראה כי בולמוס הרכישות שהובילו הגופים המוסדיים נעצר במידת מה, בין אם בשל רמות המחירים של חלק מהנכסים ובין אם כי מדובר בשיעור לא קטן מסך תיק הנכסים שלהן. על כל פנים, לא נראה שמדובר על עצירה ובטח לא על שינוי כיוון.
לאחרונה גילתה הראל כי במדיניות ההשקעות הצפויה שלה לשנת 2015 היא צפויה להגדיל את השקעותיה בתחום ולהקצות לאפיק ההשקעה בנדל"ן (בארץ ובחו"ל) כ-9% מתיק הפוליסות המשתתפות ברווחים כולו. זאת, לעומת הקצאה של כ-8.1% מהתיק נכון לסוף 2014.
הראל יצרה לעצמה בשנים האחרונות את תיק ההשקעה הישירה בנדל"ן השני בהיקפו בעולם המוסדי המקומי לאחר קבוצת מגדל, שבנתה לעצמה לאורך שנים רבות יותר תיק משמעותי יותר. כך, במדיניות ההשקעה הצפויה ל-2015 נקבה מגדל בשיעור חשיפה לנדל"ן צפוי של 10% מהתיק המשתתף, לעומת 9.6% שנרשם בסוף 2014.
לשם השוואה נציין כי מדיניות ההשקעה הצפויה של הפניקס נוקבת בצפי של 6% מהתיק בחשיפה לנדל"ן ב-2015 (לעומת כ-6.5% מהתיק בסוף 2014), במנורה מבטחים מדובר על 6% (לעומת 4.5%), ובכלל ביטוח 7% (לעומת 7.4%).