אומרים שהשפעה על שוק הנדל"ן לוקחת זמן, ושכמעט בלתי אפשרי לשנות מגמה תוך חודשים אחדים. שר האוצר לשעבר ויו"ר מפלגת "יש עתיד" יאיר לפיד הצליח לעשות זאת בתשעה חודשים בשנת 2014, הודות לתוכנית מע"מ אפס. על התוכנית, שהבטיחה מע"מ בשיעור אפס אחוז לרוכשי דירות חדשות מקבלנים שעומדים בקריטריונים, הכריז לפיד בחודש מארס 2014, והיא השפיעה בצורה ניכרת על הרוכשים, שברובם התיישבו "על הגדר" והחליטו להמתין להטבה המיוחלת. קבינט הדיור אישר את התוכנית, הממשלה אישרה את התוכנית החדשה פה אחד, החוק עבר קריאה ראשונה בכנסת - והשוק כולו קפא למשך חצי שנה. ככה זה כשר האוצר ממהר לדבר על מציאות חדשה: "זו המשוואה החדשה: לקונים כדאי לחכות, כי המחירים יירדו. לקבלנים כדאי לתת הנחות, לפני שהמחירים יירדו עוד יותר. ואני אומר מפה לקבלנים, תמכרו; כי המחירים ב-2015 יהיו נמוכים יותר מ-2014. תמכרו, מפני שאנחנו מתכוונים ברצינות".
הרבה רעיונות, לא הרבה תוצאות
מה קרה בסוף? קשיים שהערימו מפלגות האופוזיציה על דרכה של הצעת החוק בוועדת הכספים, לצד ויכוח ציבורי מתמשך על השאלה האם מדובר בתוכנית טובה או לא (בקרב הכלכלנים הייתה תמימות דעים נגד התוכנית, שביקשה להוסיף ביקוש בלי להוסיף היצע), הובילו בסופו של דבר לקריסתה של התוכנית, שהייתה אחת הסיבות (יש הטוענים שהעיקרית שבהן) להתפרקות הקואליציה ולהליכה לבחירות. מיד לאחר מכן, גם ציבור הקונים ירד במהירות מהגדר, הסתער בחזרה על שוק הדירות (בדצמבר נרשם שיא מכירות שלא ראינו מעולם), ואיפשר למוכרים להמשיך לחגוג.
אם נשאיר בצד את השאלה אם מדובר בתוכנית טובה או רעה לרוכשי הדירות ולענף הנדל"ן, מותר בכל זאת לתת קרדיט לשר האוצר לשעבר, שהחליט "ללכת עד הסוף" ולקדם חוק למורת רוחם של כלכלנים בכירים ואף של אנשי מקצוע מתוך משרדו.
נציין עוד שהתוכנית ירדה מסדר היום ממש בשלבים האחרונים של הליך החקיקה, לאחר שהשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, ביחד עם עוד עשרות שמאים שגויסו למערכה, כמעט סיים את העבודה על נתוני הבסיס למחירי הדירות בכל אזור - כדי לקבוע את הרף לדירות שיזכו בהטבה, בנסיון למנוע מהקבלנים להעלות את מחירי הדירות. ב"יש עתיד" גם מעמידים אותה כתוכנית שניתן להשיב לחיים בכנסת הבאה - כך שייתכן שעוד לא נאמרה המילה האחרונה בנוגע לצמד המילים הפופולרי כל כך בשנה האחרונה - מע"מ אפס.
אבל במקביל לתוכנית מע"מ אפס, המזוהה יותר מכל עם לפיד, עמד שר האוצר לשעבר גם בראש קבינט הדיור, גוף שהוקם לאחר כינונה של הממשלה הקודמת ופעל מאז אפריל 2013. קבינט הדיור קיבל שורת החלטות בענף הנדל"ן בעלות של מיליארדי שקלים לקופת המדינה. בין היתר מדובר בהקמת חברה ממשלתית לקידום דיור להשכרה, אישור תוכנית מחיר מטרה, אישור מימון לפרויקט תשתית ענק בכניסה לירושלים, קידום הסכמי הגג בין המדינה לרשויות המקומיות, הקמת ועדה מיוחדת לקידום מהיר של מתחמי בנייה המשולבים עם דיור להשכרה (הוותמ"ל), פרויקט נתיב לדירה שנועד לממן הסרת חסמים תחבורתיים, ועוד. אין חולק על כך שבשנתיים האחרונות זכה ענף הנדל"ן למגורים לתשומת לב מיוחדת מצד משרד האוצר. אולם כשפונים לשלב יישום ההחלטות, או למבחן התוצאה הסופי שהוא ירידה במחירי הדירות, לא עמד לפיד בציפיות או בחלק מהיעדים שהציב. ניקח למשל את תוכנית השכירות לטווח ארוך, שהצהירה על הכוונה לבנות 150 אלף יחידות דיור בתוך עשור, תוכנית שאיתה רצה המפלגה לבחירות 2013. התוצאות בשטח רחוקות מההבטחות. החברה הממשלתית שקמה, "דירה להשכיר", עדיין עסוקה בהתארגנות, ובשנה וחצי פורסמו רק שלושה מכרזים במסגרת תוכנית הש כירות - ברמת השרון, בהרצליה ובחיפה. שלושת המכרזים אמנם נסגרו, חברות גדולות במשק ניגשו אליהם וזכו, אבל בשורה התחתונה מדובר בהיצע מזערי של 603 דירות להשכרה, מהן רק רבע בשכר דירה מפוקח. אמנם "דירה להשכיר" עובדת על מכרזים חדשים ועל תוכנית שצפויה להגדיל את היצע הדירות לשכירות, ועדיין מדובר בפחות מחצי אחוז מ-150 אלף הדיור המובטחות.
הסכמי הגג - הבייבי של רמ"י ומשרד הבינוי
אחת הסיבות המרכזיות לקושי לחלץ את העגלה מהבוץ הייתה ללא ספק המתיחות בין הגורמים השונים שהיו אחראיים על הטיפול במצוקת הדיור.
לצד לפיד, גם גורמים נוספים כמו שר הבינוי אורי אריאל ומנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנצי ליברמן הביאו לשולחן הקבינט הצעות שונות. כך לדוגמא, הסכמי הגג שנחתמו עד כה מול חמש עיריות (מודיעין, קרית גת, קרית ביאליק, ראש העין וראשון לציון) ונועדו לתמרץ את ראשי הערים להסכים לתוספת משמעותית של בנייה למגורים באמצעות מימון נדיב של פיתוח התשתיות, נחשבו לפרויקט הדגל של מנהל רמ"י. במקביל, תוכנית מחיר מטרה - שהבטיחה לשווק קרקעות לעשרות אלפי דירות עם מחיר דירה קבוע וזול ב-20% ממחירי השוק - נולדה במשרד הבינוי.
אולם שיתוף הפעולה בין הגורמים השונים, שבו התגאו כמובן שר האוצר והגורמים האחרים, לא היה מושלם כמו שניסו לתאר אותו. מלחמות קרדיט ואגו העיבו גם על החלטות בתחום הדיור. כך היה למשל עם התעקשותו של שר האוצר היוצא לפיד לא לאפשר לתוכנית מחיר מטרה לצאת אל הפועל לפני שאושרה תוכנית מע"מ אפס שאותה יזם בעצמו. במקרה אחר, החרים שר הבינוי ישיבה של קבינט הדיור שהתכנסה בחודש יוני 2014 בתואנה של אי העברת תקציבים ממשרד האוצר למשרדו.
בשורה התחתונה, שר האוצר המפוטר לפיד הצליח לעשות הרבה רעש סביב ענף הנדל"ן ותחום הדיור. הקמת קבינט הדיור הייתה מהלך שרבים ראו בו מהלך חיובי ואפילו יישום חלקי של המלצות ועדת זיילר שהוקמה לאחר אסון אולמי ורסאי, שקבעו שיש להכפיף את הטיפול בענף תחת קורת גג אחת.
קבינט הדיור גם קיבל עשרות החלטות שקיבלו תוקף של החלטת ממשלה, בשווי של מיליארדים רבים, אך לא כולן יושמו. מכיוון שענף הנדל"ן הוא ענף בו שינויים לוקחים זמן, רק בשנים הבאות נדע אם למהלכים ההם, או לחלקם לפחות, הייתה השפעה אמיתית על המצוקה של רוכשי הדירות.
וחרף ההצהרות המרובות שנשמעו מפי לפיד על ירידות מחירים, מחירי הדירות בזמן כהונתו כשר האוצר לא שינוי כיוון ולא החלו לרדת.
השאלון
- מי הוא נדל"ניסט השנה בעיניך?
"חמשת ראשי הערים (אף אחד מהם לא מ'יש עתיד') שחתמו איתנו על הסכמי הגג במסגרת תוכנית הדיור שלנו, והבינו שבשביל לתת פתרון אמיתי לזוגות הצעירים הם צריכים להתגייס ולהוציא את העגלה מהבוץ: חיים ביבס - מודיעין-מכבים-רעות, שלום בן משה - ראש העין, דב צור - ראשון לציון, אלי דוקרסקי - קרית ביאליק ואבירם דהרי - קרית גת".
- מה היה האירוע הנדל"ני החשוב ביותר השנה?
"שלושת המכרזים של 'דירה להשכיר' שיצאו לדרך, הסנונית שבעקבותיה יבואו 150 אלף דירות להשכרה באזורי הביקוש וישנו את הרגלי הדיור של זוגות צעירים".
- מה יקרה השנה למחירי הדיור?
"רק באוקטובר האחרון התחילו מחירי הדיור לרדת, בעקבות שורת צעדים שעשינו. מחירי הדיור ירדו באחוז, ירידת המחירים הראשונה מזה 6 שנים. אלמלא הבחירות המיותרות האלה, המגמה הייתה ממשיכה. ל'יש עתיד' יש תוכנית דיור מוכנה. רגע אחרי הבחירות נחזור לקדם אותה ונשלים את המהלך".
- מה הפתרון למצוקת הדיור?
"הפתרון לבעיית הדיור הוא לא להציע לציבור הישראלי נסים ונפלאות. אין טריק אחד שישנה הכל, אלא עבודה קשה במסגרת תוכנית אב מסודרת. תוכנית הדיור שכבר יצאה לדרך בקבינט הדיור, שהוא משרד-על לענייני הוזלת מחירי הדירות, כוללת בניית 100 אלף יחידות דיור בשכונות חדשות במסגרת הסכמי הגג, ולמעלה מ-60 אלף כבר יצאו לדרך בראש העין, בקרית גת, בקרית ביאליק, במודיעין ובראשון לציון; תכנית 'נתיב לדירה' ששיחררה 50 אלף דירות שבנייתן נעצרה בשל חסמים תחבורתיים; תוכנית "מחיר מטרה" לשיווק קרקעות מדינה במחיר מוזל; פינוי מחנות צה"ל המשתרעים על פני 8,900 דונמים ועליהם ייבנו 60 אלף דירות - החל תקציבית ויישומית; הקמת חברת 'דירה להשכיר' לבניית 150 אלף יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך בלב אזורי הביקוש; בניית 5,000 יחידות דיור במעונות לסטודנטים, כאשר השלב המכרזי לבניית 3,000 יח"ד הראשונות כבר הסתיים; חוק 'שכירות הוגנת' שייצר ודאות בשוק הדיור; מתן תמריצים לראשי הערים לבניית דירות בנות 3 ו-4 חדרים לטובת זוגות צעירים ועוד. נוסיף שגם מע"מ אפס לרוכשי דירה ראשונה הוא חלק מהפתרון".