פרוייקט תמ"א 38 מבוצע למעשה בשני ראשים המתקדמים זה לצד זה.
ראשון בא המישור הקנייני / מסחרי, במסגרתו מגבשים בעלי הדירות בבית המשותף רצון משותף לפעול לקידום הפרוייקט ובהמשך לכך, פועלים לאיתור יזם מתאים שיתן הצעה מיטבית לבעלי הדירות.
לאחר מכן, מתקיים משא ומתן בין היזם ובין בעלי הדירות ומתגבש הסכם המעגן את ההסכמות המסחריות והמשפטיות שבין הצדדים, עליו חותמים היזם וכלל בעלי הדירות.
שני בא המישור התכנוני, במסגרתו פועל היזם (כשלוח בעלי הדירות) להגשת בקשה להיתר בניה שבאמצעותו יהפכו זכויות הבניה שהוקנו לבעלי הדירות מכח תמ"א 38 (ולעיתים מכח תב"עות נוספות), לשטחים מבונים נוספים.
בעלי דירות המתנגדים לפרוייקט תמ"א 38 רשאים לבטא את התנגדותם במסגרת כל אחד מהמישורים הללו.
במישור הקנייני/ מסחרי הם רשאים לסרב לחתום על ההסכם שגובש עם היזם (גם במקרה שכל יתר הבעלים חתמו עליו) ואף לפנות ביוזמתם למפקח על המקרקעין ולהביע בפניו את התנגדותם לפרוייקט (מכח הוראות "חוק החיזוק" המאפשרות זאת).
במישור התכנוני, הם רשאים להתנגד להליכי התכנון שמבצע אדריכל הפרוייקט הפועל בהוראת היזם.
תחילה, עליהם להגיש התנגדות לועדה המקומית בה נדונה הבקשה להיתר שהגיש היזם. ככל שתדחה התנגדותם שם, תעמוד להם הזכות לעתור לועדת הערר כנגד החלטת הועדה המקומית וככל שזו תדחה, תעמוד להם (לרוב) הזכות לעתור לבית המשפט המחוזי בכובעו כ"בית משפט לעניינים מנהליים" כנגד החלטת ועדת הערר.
כך ארע בפרוייקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב בית לחם 10 ברמת גן.
בעלי הדירות בבניין (שבו שש דירות) התקשרו עם יזם בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 שבמסגרתו התחייב היזם לשפץ את הבניין ולהוסיף בו מעלית וממ"דים.
כל בעלי הדירות למעט דיירת אחת, נתנו הסכמתם לפרוייקט וחתמו ביום 10.10.12 על הסכם תמ"א 38 עם היזם.
המתנגדת, אשה בת 82, סרבה לחתום על ההסכם ואף הגישה התנגדות לבקשת היזם להיתר הבניה, במסגרתה טענה, כי מיקום המעלית החדשה יפגע פגיעה של ממש בשימוש שלה בסלון דירתה, יחסום את האור בו ואף חלק ממנו.
עוד טענה המתנגדת, כי ההרחבה המיועדת (על ידי בניית ממ"ד) בדירה הסמוכה לדירתה, תחסום את חלון חדר השינה של המתנגדת.
משהתנגדותה נדחתה על ידי הועדה המקומית, הגישה המתנגדת ערר לועדת הערר אך זו בתורה דחתה את הערר. משכך, עתרה המתנגדת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות הערר.
בעתירתה טענה המתנגדת, כי ועדות התכנון לא בחנו באופן ראוי את התוכנית החלופית שהציגה שהינה, לדידה, עדיפה על תוכניתו של היזם ואף לא פנו לקבלת עמדת יתר בעלי הדירות בבניין.
מנגד, טענו ועדות התכנון, כי שקלו היטב את טיעוני המתנגדת ודחו אותן לגופן במסגרת החלטות ראויות ומנומקות וכי אל לבית המשפט, כך על פי הנהוג, להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתן המקצועי של הועדות.
באשר למעלית טענו הועדות, כי היא חיצונית ואינה גורעת משטח הדירות ומיקומה נגזר מאילוצי תכנון.
לגבי מיקום הממ"ד בדירה הסמוכה לדירת המתנגדת, טענו הועדות, כי מיקום זה הועדף על ידי בעלי הדירות בבניין והוא גם מאפשר יצירת חדר עם כניסה עצמאית באגף השינה.
לצד ועדות התכנון הביעו גם היזם ויתר בעלי הדירות את תמיכתם בדחיית עתירת המתנגדת, אשר עושה, לטענתם, כל שניתן על מנת לעכב ולסכל את הפרוייקט.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את עתירת המתנגדת.
נקבע, כי המתנגדת לא הוכיחה כי ועדות התכנון פעלו בחוסר סמכות או בחוסר תום לב או שהחלטותיהן לוקות בחוסר סבירות ועל כן אין מקום להתערבות בית המשפט בהחלטותיהן וככלל התערבות בית המשפט בהחלטות גופי התכנון, תעשה אך במקרים נדירים ויוצאי דופן.
נמצאנו למדים, כי, כלל, ימעט בית המשפט להתערב בהחלטות גופי התכנון וימעט עוד יותר להתערב בהחלטות הנוגעות למימוש פרוייקט תמ"א 38 לאור חשיבותו הרבה של הפרוייקט ועל מנת שלא תפגענה זכויותיהם הלגיטימיות של יתר בעלי הדירות בבניין למימוש הפרוייקט וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).