פרופ' צבי אקשטיין / צילום: כפיר זיו
"ההדבר הכי גרוע שעליו הצביע מבקר המדינה בדוח האחרון היא ההחלטה לא לתכנן בנייה במרכז הארץ", כך סבור פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל. "ואגב", מדגיש אקשטיין, "התהליך החל עוד ב-2002, לפני ממשלת אולמרט. הוביל אותו אגף התקציבים באוצר, והיה תהליך ארוך שהביא להפסקת התכנון במרכז כדי לעזור לפריפריה".
- מה רע בפיזור אוכלוסייה?
"זאת היתה שגיאה עצומה. עם כל הכבוד לפריפריה, אנשים רוצים לגור במרכז הארץ, וזה טבעי. בכל העולם פיזור האוכלוסייה הוא כזה שיותר אנשים גרים במרכז מדינה, ואי-אפשר לעבוד נגדו. בשנת 2008, כשהייתי משנה לנגיד בנק ישראל, אמרנו לממשלה שזאת החלטה שגויה. אבל במשרד האוצר ובמשרד הפנים חשבו שכל הילדים שלנו צריכים לגור בדימונה. זה קונספט שגוי, ולא סתם המדיניות הזאת לא יושמה. הכישלון השני היה בממשלת נתניהו. גם הזמן הרב שלקח לזהות את הבעיה ולהתמודד איתה, וגם ביצוע הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל שלא היתה משמעותית בכלל לבנייה חדשה. ראש הממשלה דיבר רק על העברת הבעלות של הקרקעות הבנויות לסקטור הפרטי, אבל לא התייחס כלל לקרקע לא מתוכננת במרכזי ערים, שמיועדת לבנייה, ולא קורה איתה דבר. ביזבזו את הזמן על דברים פחות משמעותיים כמו הסכמי-גג".
חמישה צעדים
אקשטיין, היום דיקן בית ספר אריסון למנהל עסקים ובית ספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, מציג את חמשת הצעדים שעל הממשלה הבאה לבצע בתחום הדיור, "והממשלה הנוכחית לא השכילה לעשות".
"הצעד הראשון הוא ברמת התכנון הארצי", אומר אקשטיין. "צריך לשנות את הקונספציה של התכנון במדינת ישראל היום. צריכים מרחבי תכנון על פני כל הארץ, שמתייחסים לכל התושבים ולקרקעות בכל המקומות, לרבות קרקעות לא מתוכננות, כמו עתודות אדירות בין אשדוד להרצליה, ולרבות פינוי בינוי במרכזי הערים. גם בהיבט של כמות הוועדות, שהיום היא קטסטרופה".
הצעד השני עליו מדבר אקשטיין מתייחס לתכנון המקומי. "יש קשר בין מצבן של העיריות לבין יכולתן לספק את צורכי האוכלוסייה, מה שגורם להן להעדיף מסחר ותעסוקה על מגורים, ואת זה צריך לשנות מהיסוד", אומר אקשטיין. "ללא רפורמה מקיפה במימון הרשויות המקומיות, לא יהיה שום שינוי במחירי הדירות. לא בעזרת תרגילים של הסכמי גג או תרגילים אחרים חסרי משמעות. המשימה של הממשלה היא להביא לכך שראשי ערים יביאו דיירים חדשים ללא תלות בשטחים מסחריים. לא נעשה שום ניסיון לעשות את זה, ובמקום זאת ממשיכים להישען על מבנה ארנונה ארכאי".
הצעד השלישי שעליו מדבר אקשטיין מתייחס לרשות מקרקעי ישראל. "זה גוף לא יעיל, שחשיבותו צריכה לרדת. צריכים בצורה זו או אחרת להעביר קרקעות שמיועדות לבינוי לרשויות המקומיות ולסקטור הפרטי על-ידי מכירתן, ולהפסיק לשחק משחקים עם קרקע חינם לכל מיני אנשים, כי זה מכשיר פוליטי הכי לא כלכלי, ועל סף שחיתות".
- והנה, אנחנו לפני בחירות ומבטיחים לנו קרקע בחינם.
"זה דבר רע. קרקע היא מצרך שצריך לתת תמריצים להשתמש בו נכון ולנתב את הציבור לאן שרוצים שיגורו. לחלק קרקע חינם זה לתת מתנה לחברים שלך".
הצעד הרביעי שאליו מתייחס אקשטיין הוא ההתחדשות העירונית. "במקום להתעסק בתרגילים, ממשלת ישראל צריכה לעודד התחדשות עירונית על-ידי כך שתכיר בכך שיש לה ערך כלכלי. ההתחדשות העירונית חייבת להיות במרכז תשומת-לב של משרד השיכון, ורק היא. לא מחיר מטרה ולא דברים אחרים".
- אבל רון חולדאי למשל יגיד לך שתמ"א 38 היא תוכנית בעייתית, כי אין לו תשתיות של גני ילדים וחניות לתוספת יחידות הדיור האלה.
"תל-אביב זאת העיר הכי עשירה במדינה, ויש לה מספיק כסף כדי לספוג את הצרכים האלה. הממשלה צריכה לחייב את חולדאי לממש תמ"א 38 בעיר שלו, זאת חובת העירייה".
הצעד החמישי שעליו מדבר אקשטיין הוא עידוד ותמריצים לבנייה מהירה. "חייבים ליצור תהליכים של השקעת הון, במקום החסמים והרגולציה שקיימים היום. תמריצים לבנייה מהירה גם בבנייה רוויה וגם בבנייה לא רוויה שכבר שנים מוזנחת ולא מקודמת".
- כל קדנציה מגיעים שרים חדשים ושולפים מהכובע תוכניות חדשות, ואנחנו לא מתקדמים לשום מקום.
"אני לא מסכים. אם אחת הממשלות היתה בונה תוכנית רוחבית טובה, אני מאמין שהממשלות הבאות היו מאמצות אותה ומיישמות אותה. עובדה שזה קרה בתחום החינוך עם תוכנית אופק חדש שנוסחה בממשלת אולמרט ויושמה גם על-ידי ממשלת נתניהו הראשונה והשנייה. חלק גדול מהכבישים שנסללו בתקופת השר ישראל כ"ץ תוכננו בממשלות קודמות, וגם בתחום הבריאות נרשמו הישגים שמקורם בממשלות קודמות".
- נגידת בנק ישראל והורידה עוד את הריבית. איך זה ישפיע לדעתך על שוק הדיור?
"אותי היא לא הפתיעה. זה צעד נכון לאור התחזקות השקל. מאחר והביקושים לדיור קשיחים, ההשפעה של הריבית מוגבלת. ההיצע הוא הגורם לכשל בדיור ולא הריבית".