גגות ת"א / צילום: איל יצהר
את הפאנל של מקורות מימון לתמ"א 38 והתחדשות עירונית, בוועידת הנדל"ן של "גלובס", פתחה המנחה רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן, BDO זיו האפט, בטריוויה אתגרית, שמטרתה היתה להכות את המומחים בתחום. הקבלנים, הבנקאים והיזמים שהשתתפו בפאנל נדרשו להפגין ידע ובקיאות על מקורות המימון של תמ"א 38 ולגלות מה הם המכשולים שעוצרים את הפרויקטים ברחבי הארץ.
איילת רוסק, מנהלת סקטור נדל"ן מבנק ירושלים, נשאלה מדוע עד עכשיו המימון מטעם הבנקים היה נמוך ומה הם השיקולים למתן המימון לפרויקט. "כיום יש פוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית. יש לנו היום 50 פרויקטים פעילים. אנחנו רואים יזמים שחוזרים אלינו פעם שנייה ופעם שלישית. רואים תהליך התקדמות בשוק. זה נכון שהשיקולים המנחים למתן המימון ליזמים מבוססים על פרמטרים כמו ניסיון ומוניטין, הון עצמי, ליווי פיננסי נטו, ניסיון היזם ועבר תעסוקתי. אך אני חושבת שהיום יש התקדמות והתפתחות בנושא".
על דברים אלה הגיב בביקורתיות ראם רצון, מבעלי חברת אבגד החזקות: "זה נכון שהבנק מאפשר מימון לחברות הגדולות, וזה מראה שהשוק משתכלל. אך אני יודע כי היום פרויקטים רבים שנתקעו בתחילת הדרך כי הבנקים לא רצו לספק מימון והגיבו מכוח השמרנות".
שמעון הייבלום, סגן יו"ר קרסו נדל"ן, השיב לדברים: "אני חושב שזה שהבנקים לא העבירו מיד מימון זה לא בגלל שהם לא היו מפותחים. הבנקים - חוץ מבנק ירושלים - אמרו אנחנו מעדיפים להיכנס לפרויקטים הרבה יותר גדולים של חברות מוכרות כמו קרסו ודניה, ולא להתייחס לחברות קטנות יותר עם פרויקטים מצומצמים של ארבע וחמש דירות".
"הרשויות מכשילות"
ליזם אבי כץ, מייסד קופיקס וקרן הגשמה, היתה בטן מלאה על מדיניות הממשלה ועל הרשויות, שלדבריו מכשילות את המהלכים לקידום הפרויקטים. "המטרה של התמ"א היתה לפתור את משבר הדיור. וזה לא נעשה. בסיכומו של עניין הזכויות בתמ"א 38 שהמדינה נתנה, נתקעו. היזמים לא הגיעו למחצית הרווח שהם חשבו שיגיעו אליו. אם אתה לא היית עומד בחצי מהתחזית הפיננסית שלך לא היית יוצא לדרך. את הפרויקט צריך לעשות מא' עד ת', וזה נתקע".
כץ הוסיף: "אתה ממשיך לנהל את ההליך מול הרשויות. יש לך 17 רגולטורים עד שאתה מוציא את המפתח ונותן לרוכש. מצד אחד, אתה לא מקבל כסף מהקונים, מצד שני, אתה מחכה לאישורים במשך שנים מהרשויות".
בשלב זה התעורר ויכוח בין מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים וצחי אגסי, מנכ"ל ושותף חטיבת הנדל"ן בחב' אלוני האפט שלא הסכימו עם דבריו של כץ.
"זה לא בהכרח נכון", אמר אגסי. "יש פרויקטים חדשים שמקבלים אישורים יותר מהרבה פרויקטים ישנים יותר. אני חושב שאנחנו נמצאים בצומת מרכזי. הבעיה העיקרית שהיום השוק נפתח להמון מאכרים. אין כדאיות כלכלית כאשר מדובר על פחות מ-18 מטר..." כץ התפרץ לדבריו והביא דוגמאות. "בוא ניקח עיר לא מסכנה ולא עשירה, ונתחיל לבדוק את השלבים להתפתחות התמ"א. נראה שמשהו שם לא טוב, לא זורם. אם רוצים להפוך את התמ"א לא למשהו בוטיק, אלא באמת למשהו המוני, צריך לקחת אותה למקום שרוצה לפתור פתרונות דיור".
בהמשך לכך טען כץ, "אני לא מבין בשביל מה לקחת בניין אומלל, ולאפר אותו ולהוציא אותו משופץ? אני אתן לך פתרון פשוט שהיה יכול להתקיים אם שר האוצר היה יצירתי: להגיד לחברה כמו קרסו, תשפצו בניין ישן, ובזמן הזה תתנו זכויות בנייה של 40 קומות במגרש ריק. וככה גם לא העמסתי על בניין ישן וגם נתתי להם את הזכויות שלהם. מה, קשה לתת תשובה לדבר הזה? ואני מדבר גם על שרי השיכון, הכלכלה והאוצר. חמורים. תשובה פשוטה הם לא יכולים לתת".
דואק ציין בשלב זה: "אחת הבעיות העיקריות היא איזה וכמה זכויות אותו קבלן יקבל. הוא הרי לא יקבל את אותן זכויות במגרש החדש".
כץ, לא הסכים עם הדברים והשיב מיד: "אתם, כולכם חיים בתסמונת האישה המוכה, קיבלתם את הגזרה שתמ"א לוקחת עשר שנים, קיבלתם את זה שחרא פה. רבותיי, צריכים לעצור כאן ולשנות את ההסתכלות. הרי תבוא הממשלה שתעשה את זה. יבוא שר אוצר ויוכל להכניס את השינויים האלה".
"הון עצמי מוגדל"
גוטסדינר שאלה את היזמים מאיפה גייסו את הכסף, והאם מקורות המימון שלהם היו עצמאיים. גילי דקל, יו"ר חברת "מותג עירוני", גרס: "כיום המסננת במתן המימון היא דקה. ופעילות הסינון מנקה את השוק מכל מיני מאכערים, מכל מיני זבי חוטם ברחוב. כשאני התחלתי לטפל בתמ"א הייתי צעיר, ידעתי שזה המשחק, ואני לא אתחיל לספור כל מטר וכל קרמיקה. אך כיום, יש מגבלות רבות, שדורשות מהיזם לעבור בדרך חתחתים ולנסות להשיג עוד ועוד מקורות מימון. כיום כל פרויקט עולה בין 400 ל-600 אלף שקל, ואני יודע - אני מממן את זה. מי שחושב שהוא יכול להגיע לפרויקט הזה ללא הון עצמי מוגדל, בלי לקחת בחשבון את ההוצאות הרבות לשמאים, עו"ד ועוד, הוא בבעיה. עדיף לו שלא ייכנס לתחום הזה. לכן זה טוב שהשוק מנקה את עצמו",
בשלב זה התערב שוב היזם ראם רצון והסביר כי זו בדיוק הבעיה: "אנחנו כחברה יזמית עובדים ארבע עד חמש שנים, על עשרה עד 20 פרויקטים ובסופם יוצאים אולי שניים, שלושה, ארבעה. הבעיה היא חוסר הוודאות בשוק, שמתוך חזון של עשרות פרויקטים, יוצאים בודדים מהם לאור".
בהמשך לדבריו, הוסיף כץ: "זו לא גזירת הגורל. לא יכול להגיע איש מהטלוויזיה, מהתקשורת ואנחנו נהיה תלויים בו (הכוונה ליאיר לפיד, ס' כ'). ופתאום הוא יהיה שר אוצר. אין מדינה אחרת. צריך להתמודד עם מה שיש. אתם פשוט חיים עמוק בתוך הבוץ".
דואק הסכים עם כץ, אך סייג. "כץ צודק, אין לך משילות, אך גם יש דברים בשטח שלא תמיד אפשר להתאים אותם. זה הליך חסר תקדים מבחינת המימון, וקשה ליישם זאת. היום כל קבלן ומתווך סוג ז' מתחילים לעשות פרויקטים ומבטיחים הבטחות. היו הרבה זבי חוטם שהסתובבו בהתחלה וגם לדיירים החלו להיפתח העיניים.
"בהתחלה באמת היתה כוונה לבנות תמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כי אנשים פחדו למות. אחר-כך הפחד התחלף, והעיניים התרחבו ורצו ממ"ד והגדלת מרפסת. אין לזה סוף. צריך להבין שיש חבלי לידה של השוק שאין מה לעשות כך או כך הממשלה לא יכולה לשלוט בזה".
עוד הוסיף דואק, "אנחנו צריכים תוכנית נורמלית שתעמיק את תוכנית ההסתגלות. לא הייתה גמישות בממשלה. כשאמרו 2.5 קומות בתמ"א זה לא מספיק. אם הממשלה לא תתקדם לשלב הבא ותלך אחורה כל הזמן אנחנו לא נתקדם".
הייבלום: "בעבר, כל מי שעלה לארץ, כל אינסטלטור היה מגיע לבנק ומבקש מימון לפרויקט לבנות 60 יחידות דיור. אח"כ בשנות ה-2000, הגענו לתהליכים של קבוצות רכישה, כל אחד נהיה מנהל קבוצת רכישה וזה מה שקרה עם תמ"א 38. נהיו קבלני חתימות. הם לא היו יזמים ולא קבלנים. אנחנו חשבנו שיש כאן במדינה פוטנציאל לבנות הרבה דירות בקצב הזה, אבל הפסדנו הרבה מאוד כסף בבניית פרויקטים של שתיים עד שלוש דירות. היום אנחנו הולכים בעיקר לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במתווה תמ"א 38/2, אלא אם יש לנו מלאי גדול של דירות. כך אפשר 'להוריד' בניין וזה בלי הרבה כאבי ראש".
"הדגים השמנים לא מחליטים"
רועי גבע, מנהל מערך ערבויות וליווי פיננסי בהראל ביטוח ופיננסים, התערב בנקודה זו ואמר: "אני חושב שצריך להישאר בנישה. ההישארות בנישה הזו, זה רק לגבי אנשים ששרדו את כל הדרך מההתחלה ועד הסוף, הבינו את הקושי. הסיפור שקבלן טוב, במקום נורמלי והוא בטוח מול הדיירים - הדרך שלו להמשך הדרך פתוחה וסלולה".
אגסי: "לצערי, הדגים השמנים לא יודעים לקבל החלטות. הרגולטור גורם לקיפאון בשוק. זה היה בחוק מע"מ 0% ומחר זה יקרה בחוק אחר של איזה לפיד אחד שיזרוק חוקים לאוויר ויפגע בשיטה".
דואק הציע מתווה לפתרון. "לדעתי הפתרון הוא שכל יזם יתמחה בפרויקט שלו. היזמים הגדולים יתמקדו בשלהם. היזמים הקטנים יתמחו בפרויקטים הקטנים, ושאר השוק - כל אחד יילך למקומו. אי אפשר למות בכל פרויקט תמ"א. העיר לא יכולה לשכפל את עצמה. כל אחד מכם קצת צודק וקצת מגזים".
נציגת הבנקים, רוסק הצטרפה לדבריו. "אני מסכימה שהבנקים צריכים לאפשר מימון ביד רחבה יותר, וחבל שאנחנו כמעט הבנק היחיד שמקדם ככה את התחום".
ראם חתם את הדברים: "אם יזמים רוצים לצמוח, לכם יש בעיה שהבנק לא יודע לעבוד. הבעיה העיקרית היא הבירוקרטיה, זה עובד רק איפה שהעירייה רוצה את זה".