שכונה חדשה / צילום: איל יצהר
על רקע משבר הדיור, נמשך הוויכוח על עלות הבנייה הירוקה. דיון שהתכנס בוועידת הנדל"ן של גלובס בשבוע שעבר ניסה לברר האם הצורך לקדם בישראל בנייה ירוקה סותר את הצורך לבנות מהר, בזול ובכמות גדולה. משתתפי הדיון היו חלוקים בדעתם בעניין זה.
תמי זילברג, יועצת קיימות פתחה ואמרה כי, "בנייה ירוקה, בניגוד לסברה המקובלת, אינה מייקרת באופן משמעותי את עלויות הבנייה. ההבדלים שאולי היו פעם הולכים ומיטשטשים והופכים לחסרי משמעות".
לעומתה, אמיר הלר, נציג הקבלנים בדיון, הציג נתונים אחרים: "לבנייה ירוקה על פי התקן יש בהחלט עלויות כספיות. התאחדות הקבלנים מצאה שעלות בנייה ירוקה ברמה של כוכב אחד לפי התקן הישראלי היא בין 20 ל-50 אלף שקל ליחידת דיור אחת". לדבריו, החיסכון לדייר מבנייה ירוקה מסתכם ב-200 שקל בלבד בשנה. "המחיר הזה מגולגל על רוכש הדירה, וקשה להוכיח לו מה התועלות והחיסכון".
הילה ביניש, מנכ"לית המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, אמרה כי ממחקרים שערכה המועצה עלה כי עלויות הבנייה הירוקה אינן כה גבוהות. "ידוע שככל שהשוק מתרגל יותר ויותר בנייה מסוג מסוים, כך העלויות בו יורדות. הפרקטיקה מדברת על ייקור של 1%-2% לעלות הבנייה בבנייה ירוקה". לדבריה, "גם אם בתחילת הדרך יש תוספת קלה לעלויות, בטווח הארוך גם הדייר חוסך - בחשמל, מים ועלויות תפעול של הדירה - וגם המשק כולו, שכן הוא נצרך לפחות תשתיות, פחות מים ופחות תחנות כוח".
גם רן אברהם, הממונה על בנייה ירוקה במשרד להגנת הסביבה, טען שהחישובים של התאחדות הקבלנים גבוהים מדי: "אני לא מסכים על המספר הזה, אבל נכון שאת התועלות קשה לאמוד. אנחנו חוקרים את זה. צריך לזכור שהתקן מורכב ונוגע בשורה של דברים ולא רק בתועלות הישירות לקונה. יש תועלות רבות ומגוונות בטווח הארוך, שהיום אף אחד לא סופר אותן, כמו כמות המים שמתבזבזת בבנייה הרגילה. עובדה שאנחנו רואים שחברות גדולות ובינוניות בשוק פונות לבנייה ירוקה, למרות שאף אחד לא מחייב אותן לעשות זאת".
בשכונות המיועדות לשכבות הכלכליות הנמוכות בנייה ירוקה היא כדאית אפילו יותר, משום שאז אחזקת הבית זולה יותר, ציין יונתן מנוחין, מנהל קבוצת קיימות ואחריות תאגידית ב-BDO Consulting: "בנייה ירוקה מצמצת עלויות בטווח הארוך. כאן זה כבר לא שאלה של האם זה רצוי או נחמד, אלא חובה".
אבי מאור, מנכ"ל חברת הנדל"ן חנן מור, אמר כי הבנייה הירוקה מציעה את כל הפתרונות למצוקת הדיור בישראל: "לצערי, כשמדברים בישראל על בנייה ירוקה הדיון תמיד בורח לעניין העלויות. אבל הקטנת תקני חניה והגדלת צפיפות, דיור בר השגה ופינוי בינוי - אלה הדברים הכי ירוקים שיש", אמר מאור.
אורלי אינדיצקי, סמנכ"ל איכות קיימות ושירות בחברת סולל בונה תשתיות: "בטוח שדירה בבנייה ירוקה יקרה יותר, ואני גם לא בטוחה שהתועלות מחזירות עצמן מהר מספיק, אבל ישנם שיקולים נוספים, כמו נוחות המחיה לתושבים. בשכונה מקיימת יותר נעים לחיות".
אינדיצקי הוסיפה כי התקן הישראלי חוטא בהכללת אלמנטים ירוקים מיותרים, שאינם הכרחיים בארץ וגורמים בתורם לייקור הבנייה: "בבידוד התרמי, למשל, הלכו רחוק מדי. זה מייקר, ואנחנו לא בסקנדינביה. צריך לחשוב מה להכניס ומה לא, ולא לקחת הכל מהעולם בצורה גורפת. ואם מדברים על להוזיל דירות - התקן התרמי מאוד מייקר ולדעתי לא מאוד חשוב.
"צריך לחשוב גם על עוד אפשרויות להוזיל את הדירות. למשל, כמעט בכל התב"עות בארץ יש החלטה גורפת שצריך לחפות בניין באבן. את מסתובבת במודיעין, בנתניה, ברעננה, באשדוד, את לא יודעת איפה את נמצאת - כל הבתים עם אותו חיפוי אבן, והכל נראה אותו דבר. סעי לאירופה ותראי בניין אחד כתום, ואחד כחול ואחד צהוב. אולי נבטל את החובה המטופשת הזאת וניתן לעשות חיפוי רגיל? חיפוי אבן מייקר כל דירה ב-50 אלף שקל! חיפוי רגיל הוא גם יותר ירוק, כי לא צריך לחצוב, לא צריך לפגוע בקרקע, לא צריך להוביל, וזה פחות מסוכן".
עדיף קטן, צפוף ובמרכז הארץ
כשדירה ממוצעת בישראל מגיעה כבר לגודל של 190 מ"ר, אין להתפלא שהמחירים גבוהים. ביניש: "בנייה ירוקה אמיתית זה עירוב שימושים ועירוב משתמשים, ודירות בגדלים שונים. לא צריך רק דירות גדולות של חמישה ושישה חדרים, ועוד מחסנים וחניות ולובי גדול. יוקר המחיה נגזר גם מהדברים האלה, והוא משפיע לא רק על הכיס של האזרח אלא גם על הכיס של הממשלה".
אברהם: "משרד הבינוי, רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון במשרד הפנים - כולם מבינים היום שנכון יותר לצופף את הערים הקיימות ולהשקיע בהתחדשות עירונית". עם זאת, אברהם לא חסך ביקורת מהתנהלות המדינה, וטען כי העובדה שבשנה האחרונה הסתיימה בנייתן של 13 אלף יחידות דיור בנות עד קומה אחת, כלומר בתים צמודי קרקע, שהן כשליש מכלל יחידות הדיור שנבנו, היא תעודת עניות למדינת ישראל: "איבדנו עשרות אלפי דונמים לטובת יחידים שמסוגלים להרשות זאת לעצמם. איפה המחיר של פריסת התשתיות, של התלות ברכב שיצרנו לדורות הבאים, איפה נושא הפליטות והנזק הסביבתי והעלויות שיושתו על חברות התשתית שיצטרכו להעניק שירות במקומות האלה? ומה השגנו בדבר הזה?", תהה אברהם.
בנוסף הצהיר אברהם כי משרדי הממשלה ומוסדות השלטון עוברים גם הם בימים אלה, גם אם באופן התחלתי בלבד, תהליכים של התאמה לתקן הבנייה הירוקה: "במכרזים החדשים של מינהל הדיור ניתן לראות שהמדינה מבקשת להעביר את פקידיה למבנים חסכוניים יותר, שפריון העבודה בהם גבוה יותר, שיש בהם יותר אור יום, שאיכות האוויר בהם טובה יותר וכו'. וזה כי המדינה מאמינה שהדבר הזה ייתן תועלות בסופו של דבר". לדברי אברהם, "אנחנו מאמינים שהאיתות הזה לשוק ולחברות היזמיות יביא לשינוי אמיתי בטווח של 10 עד 15 שנה".
כל המשתתפים בפאנל הסכימו שעדיף גבוה מאשר צמוד קרקע, אולם נותרו חלוקים בדעתם בנוגע לגובה הנכון לבניין מגורים.
"יש אצלנו תפיסה שמגדלים הם לעשירים, אבל זה לא נכון", אמרה תמי גבריאלי, מנהלת מרכז מחקר לקיימות עירונית במכון ירושלים, ובעבר מנהלת האגף לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב.
אינדיצקי: "אבל למגדלים יש בעיה קשה של עלויות. משקיעים במגדלים הון תועפות במערכות מיזוג אוויר ושל אשפה וכל מיני דברים, ואיך שהדיירים נכנסים לגור, רואים את המחיר".
- אז מה הגובה האידיאלי?
אינדיצקי: "בטח לא יותר מ-15-16 קומות. מעל זה זה כבר לא נכון לסביבה".
אברהם: "לדעתי חצי מזה".
הלר: "אפשר לבנות נמוך וצפוף, אבל רוב הרשויות בונות נמוך, ולא צפוף. ראשי ערים לא אוהבים דיירים חדשים - הם רוצים אזורי תעסוקה כדי שלא יצטרכו לבנות מוסדות חינוך. בישראל המדינה הקטנטונת שלנו - המשאב שהכי נמצא במחסור זו הקרקע, וראשי ערים הם הכי פזרנים בעולם. עכשיו אולי ירוק אבל בעתיד לא יישארו שטחים פתוחים. געש ופרדס חנה זה פריפריה? איך אפשר לבנות שם צמוד קרקע? זה מרכז הארץ".
השכונה והעיר, לא בניין בודד
כמעט כל המשתתפים בדיון תמכו בעמדה לפיה הדיון בבנייה ירוקה צריך להיעשות בהסתכלות רחבה, ולהביא בחשבון את אופי השכונה, את אוכלוסייתה ואת צרכיה, ולא ברמת הבניין או הדירה הבודדים.
מאור: "יש הרבה ראשי רשויות שמערימים קשיים. לא נותנים להזיז בניין שיפנה למזרח-מערב במקום צפון-דרום, אפילו שזה היה נותן בניין הרבה יותר טוב ומאוורר לדיירים. זה נובע גם מבורות וגם כי אנחנו היזמים נחשבים לטייקונים שחושבים רק על הכיס שלהם. חושבים שאני עובד עליהם כשאני אומר שאני רוצה לבנות ירוק. אבל בעצם החלום של כל יזם הוא לבנות ירוק אמיתי: במקום ארבעה בניינים לבנות שניים גבוהים, דירות קטנות יותר, להפחית חניות.
"כל מי שמבין בתחום הזה יודע שעיר כמו חריש שתוכננה במקור להיות עיר חרדית, היא העיר הכי ירוקה שיש: מדרכות ברוחב עשרה מטרים, שבילי אופניים, מרכז קמעונאי בלב אזור המגורים ודירות לא מאוד גדולות של 90 מ"ר במחיר נמוך". מאור הביע תקווה כי ראשי ערים יחדלו להערים קשיים על יזמים המבקשים לבנות ירוק, גם במחיר של בניית דירות קטנות יותר ואובדן הכנסות מארנונה.
לעבוד עם תושבים
"בכלל אסור לדבר על בנייה ירוקה כעל בנייה חדשה", אמרה זילברג. "רוב הבנייה היא כבר קיימת - וצריך לחשוב איך להשתמש בקיים ולתקן אותו".
"חיים בסביבה של קיימות עירונית אינה רק אינטרס סביבתי, אלא אינטרס של התושבים והוא בעל השלכה ישירה על חייהם", סבורה גבריאלי. "הקטנת המרחק מהבית לעבודה, שיפור התחבורה הציבורית, הקטנת הצריכה, כל אלה הופכים את חיי הפרט לנוחים וזולים בהרבה", היא אומרת.
גם גבריאלי חושבת שהדגש מצד הממשלה חייב להיות על מרקמים אורבניים קיימים: "היום הממשלה דוחפת מתחמי ענק של בנייה חדשה, וזה דבר לא נכון. אנחנו עדיין לא יודעים בכלל מה ההשלכות החברתיות והתכנוניות של זה. מה ההשלכות של שכונות גדולות כל כך שמתאכלסות בבת אחת. הרי הן דורשות המון בתי ספר וגנים ומבני ציבור, ואחר כך כך הילדים יגדלו בבת אחת ויישארו המון מבני ציבור ריקים. אני גם לא בטוחה שכל המתחמים האלה מתוכננים בצורה ירוקה, ואני אומרת את זה בעדינות, כי אני לא מכירה את כל התוכניות".
הלר: "הסכמי הגג שהמדינה חתמה עם ראש העין, מודיעין, קרית גת עלו לה בין 200 ל-290 אלף שקל ליחידת דיור חדשה. אם היו משקיעים רבע מהסכום הזה עבור התחדשות עירונית במרכז הערים, היו מקבלים פי כמה יחידות דיור. משרד הפנים מצא שהיתרי בנייה לפי תמ"א 38 יצרו 6,000 דירות חדשות, בלי שום סבסוד. זה הפוטנציאל העצום שבהשקעה דומה לזו של הסכמי גג - בהתחדשות עירונית.
"עניין אחר הוא קיצור ההליכים: לאחרונה שינתה הממשלה את החוק להכרזה על פרויקט פינוי בינוי מ-12 ל-18 שנה, כי הבינו שזה לא מתקדם. זה הזוי. צריך לקצר את לוחות הזמנים. צריך שתהיה לאנשים דירה עם ממ"ד שבזמן מלחמה לא יצטרכו לנסוע לקרובי משפחה שיש להם ממ"ד".
גבריאלי: "אסור לדבר באופן גורף על פינוי בינוי. לכל מקום מתאים משהו אחר. רשויות מקומיות, שלא יכולות לעשות בעצמן, צריכות לקבל עזרה, אבל לא צריך לעקוף אותן. רשות מקומית יודעת הכי טוב מה טוב לתושבים שלה".
הלר: "אני כן חושב שצריך לכפות על ראשי הערים לקדם את זה, ולתת להם סיוע בתשתיות".
לפי ביניש, דיירי בניינים ישנים רבים בפריפריה המבקשים לשפץ את המבנה באופן ירוק, אינם יודעים מהיכן להתחיל, ועל כן זקוקים להכוונה: "נדרשת קרן ממשלתית שתהווה גורם מתווך בין התושבים לבין גורם מממן, כמו באירופה".
בהקשר זה הוזכרו חברות לקידום דיור בר השגה הפועלות בניו יורק ובלונדון. לדברי גבריאלי, "אחד הקשיים טמונים בהתמודדות עם הפער שבין היזם לתושבים. חברות שאינן פועלות למטרות רווח, יכולות לתת בדיוק מענה לדבק, וכך גם לעזור לראשי הערים שאין להם הכלים להוביל תהליכים כאלה לבדם". בהתייחסה לאזורי הפריפריה, הזכירה תמי זילברג את תהליך בשכונת הארלם בניו יורק, שם הוקמו מתחמים של דיור בר השגה באמצעות התחדשות עירונית, על ידי היזם אבי בנימין.
כשנשאלו אילו תמריצי ממשלה נדרשים על מנת להעצים את מגמת הבנייה הירוקה בשוק הנדל"ן, הזכירו את קיצור ההליכים להתחדשות עירונית, עדכון תקינה כמו למשל הקטנת שטח של בתי ספר שהיום לדברי המשתתפים הם גדולים מדי, ועירוב שימושים - למשל להקים מבנים דו שימושיים.
אבי מאור מחנן מור חשב אחרת: "ספרי ההיסטוריה שיבדקו את המצב הכלכלי בשלושת החודשים האחרונים של 2014 ושלושת הראשונים של 2015 יגלו, שאלה היו החודשים הכי טובים למדינת ישראל מזה שנים. למה? כי אין ממשלה, כלומר, אין מי שמפריע. נשברו שיאים במכירת מכוניות, אקזיטים בהיי-טק, האבטלה יורדת, הכל טוב בחצי שנה הזאת, עד שתקום ממשלה והם יתחילו להרוס".