ערב הבחירות לכנסת, למרות הורדת הריבית במשק (שגוררת אחריה גם את ריבית המשכנתאות) לשפל היסטורי ולמרות שנתונים מלמדים על ביקוש גבוה לדירות בחודשים האחרונים, מחירי הדירות המבוקשים בשוק היד שנייה מצביעים דווקא על התמתנות בפברואר. בשוק הדירות הגדולות, חמישה חדרים, נרשמה בפברואר מגמה שלילית, שאולי מצביעה על רף עליון שאותו מתקשים הקונים לחצות.
על פי נתוני לוח הומלס, בדירות חמישה חדרים נרשמה ירידה במחיר המבוקש ב-11 מתוך 15 האזורים שנבדקו. מנגד, בדירות ארבעה חדרים - שאולי הופכות לברירת המחדל הראשונה גם למשפחות גדולות יחסית - הירידות נרשמו רק ב-4 מתוך 15 האזורים. בדירות הקטנות, שלושה חדרים, נרשמו ירידות ב-7 מתוך 15 האזורים.
שני מקומות בלבד רשמו ירידות בכל סוגי הדירות - באר שבע והדרום, שם נרשמו ירידות מחירים מתונות יחסית, ותל אביב שהציגה ירידה חדה, 1% לפחות, במחיר המבוקש לכל סוגי הדירות. ועדיין, המחיר המבוקש היום לדירת חמישה חדרים ממוצעת בתל אביב עומד על 3.2 מיליון שקל - אחרי ירידה של 1.3% בפברואר. ועדיין, מדובר על מחיר הגבוה בערך פי 3 מהמחיר הממוצע כיום לדירה בישראל.
בשוק השכירות ניכרת במיוחד מגמה של ירידות במחיר השכירות המבוקש (שמוסברת גם בעונתיות, לפני עונת הקיץ החמה). במחירי השכירות בת"א ירידה בכל סוגי הדירות, אם כי מבחן התשואות מצביע על כך שמחירי הדירות הגדולות בתל אביב עדיין מושכרים בפער מחירים משמעותי מול הדירות הקטנות יותר (תופעה חריגה יחסית מול יתר אזורי הארץ).
דירת חמישה חדרים בתל אביב מוצעת להשכרה במחיר ממוצע של 9,068 שקל - כלומר תשואה של 3.4% (ממחיר מבוקש לדירה של 3.2 מ' ש'). על דירת שלושה חדרים, שעומדת למכירה במחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקל, מבקשים כיום שכ"ד בסך 6,000 שקל "בלבד" - תשואה ברוטו של 2.7% בלבד (שגם חייבת במס).
ומה הלאה? כדאי לזכור שכל המועמדים לכנסת מצהירים על הורדת מחירי הדירות וכן על הקשחת הרגולציה בשוק השכירות. יחד עם זאת, אחרי שמבקר המדינה פרסם דוח שהעיד בעיקר על כישלון ארוך ומתמשך של כל הממשלה האחרונות, אמון הציבור בסיסמאות הפולטיקאים אינו גבוה במיוחד.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
