סטפן רוס יהונתן כהן / צילום: איל יצהר ובלומברג
איגרת החוב מסדרה א' של חברת הנדל"ן הזרה רילייטד קומרשיאל פורטפוליו, שהונפקה השבוע לראשונה בת"א, עלתה בשני ימי המסחר הראשונים שלה בכ-1.5%, כך שהמשקיעים באג"ח בהחלט יכולים להיות מרוצים. עבור אלו מביניהם שרכשו את האג"ח במסגרת המכרז המוסדי, וזכו בשל כך לעמלת התחייבות מוקדמת של 0.6%, מדובר כעת על תשואה גבוהה עוד יותר של כ-2.1%. אבל לא רק המשקיעים כבר רושמים לעצמם רווחים מההנפקה. מי שהרוויח ממנה סכומים מרשימים הרבה יותר הם החתמים שהובילו את גיוס החוב, ובראשם חברת כלל פיננסים חיתום.
רילייטד קומרשיאל, חברה שהוקמה באיי הבתולה הבריטיים בידי איל הנדל"ן האמריקאי סטפן רוס לצורך גיוס אג"ח בישראל, ושאליה הועברו נכסים מניבים שבבעלותו, השלימה השבוע הנפקת אג"ח בערך נקוב של 847 מיליון שקל. מנתונים סופיים שפירסמה החברה עולה כי התמורה נטו שזרמה לקופתה מההנפקה הסתכמה ב-816.5 מיליון שקל בלבד.
הפער העצום הזה, של יותר מ-30 מיליון שקל (3.6% מההנפקה) בין הברוטו לנטו, מגלם את סך העמלות וההוצאות ששילמה רילייטד לחתמים, לעורכי הדין, לרואי החשבון, למשתתפים במכרז המוקדם, ולשאר היועצים והמתווכים. למעשה, בין המכרז הציבורי למכרז המוסדי גדלה העלות של רילייטד בכמעט מיליון שקל נוספים ששולמו כ"דמי הצלחה" לחתם המתמחר כלל חיתום, לאחר שבמכרז הציבורי הופחת שיעור הריבית על האג"ח שהנפיקה החברה בפרומיל, מ-5.2% ל-5.1%.
רילייטד וכלל פיננסים כמובן לא לבד בסיפור הזה, יותר ויותר חברות חיתום רואות בגיוסי הענק של חברות הנדל"ן הזרות פתח לרווחים חסרי תקדים בענף החיתום. כך, למשל, אמורה לאומי פרטנרס חתמים להוביל בחודשיים הקרובים את חברת הנדל"ן מויניאן גרופ, שבשליטת ג'וזף מויניאן, לגיוס של בין 800 מיליון שקל למיליארד שקל בהנפקת אג"ח ראשונה בת"א.
בינתיים, דוחות חברת פועלים אי.בי.אי ל-2014 שפורסמו בשבוע שעבר חשפו כי החברה רשמה אשתקד רווח מפעולות רגילות של 33.7 מיליון שקל - צמיחה של 35% בהשוואה ל-2013. ברבעון הרביעי לבדו גדל הרווח מפעולות רגילות ב-117% לעומת הרבעון המקביל והסתכם ב-11.3 מיליון שקל. ברבעון זה שימשה פועלים אי.בי.אי כחתם מתמחר בהנפקת המניות של שפיר הנדסה, בה גויסו 439 מיליון שקל, ושלפי הערכה מוקדמת העמלות וההוצאות הנוספות הכרוכות בהוצאתה אל הפועל הסתכמו ב-27.5 מיליון שקל (6.25% מסך ההנפקה).
בנוסף שימשה באותו רבעון פועלים אי.בי.אי גם כחתם מתמחר בהנפקות האג"ח הראשונות של שלוש חברות הנדל"ן הזרות לייטסטון, ספנסר ואול-יר, בהן גויס סכום כולל של 1.17 מיליארד שקל. שלוש החברות הללו שילמו במצטבר עמלות והוצאות אחרות בהיקף של 62 מיליון שקל (5.3% מסך הסכום שגייסו), שהתחלקו בין החתמים - ובראשם פועלים אי.בי.אי - ובין יועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית, עורכי הדין, רואי החשבון, ועוד. השבוע הוביל הצוות הזה חברת נדל"ן זרה נוספת, ג'י.אף.איי, לגיוס של 225 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של אג"ח בת"א.
האג"ח (סדרה א') של ג'י.אף.איי יחלו להיסחר בבורסה רק ביום ראשון הקרוב, אולם כבר כעת ברור שהחתמים והיועצים השונים רשמו ממנה הכנסות של כ-13.8 מיליון שקל (6.1% מההנפקה). למעשה, במכרז הציבורי לבדו גדלה ההכנסה של החתם המתמחר, פועלים אי.בי.אי, ב-338 אלף שקל נוספים, לאחר שהריבית בו ירדה ל-7.75% ,לעומת ריבית של 7.9% שנקבעה במכרז המוסדי.
אחרי ג'י.אף.איי עומדות בתור עוד שתי חברות נדל"ן זרות, סימון-ברון וטריטופ, שכבר הגישו תשקיפים לרשות ניירות ערך אולם הנפקתן עשויה להיות מאתגרת יותר, מאחר שבניגוד לשאר החברות הן טרם הצליחו לזכות בדירוג חוב ראוי מחברות הדירוג המקומיות.
