האם הממשלה באמת מכניסה יד לכיס כדי להוריד את מחירי הדירות? בשבוע שעבר חשפנו כי במסגרת מכרז שמפרסמת רשות מקרקעי ישראל לשיווק קרקעות ל-420 דירות במודיעין, דורשת הרשות מיזמים לשאת גם בעלויות של הקמת קו רכבת שעתיד לחבר את העיר מודיעין עם קו הרכבת המהיר בין תל אביב לירושלים. זאת, למרות שלפני כמעט שנה הכריזה הממשלה בקול תרועה על תוכנית "נתיב לדירה" ועל הקצאת 4 מיליארד שקל לטובת הסרת חסמי תחבורה.
בפועל, למי שבמקרה שכח, כשהמדינה מכניסה יד לכיס ושולפת 4 מיליארד שקל, היא צריכה למצוא את המקורות שיכניסו לה סכום גדול כל כך. ובמילים אחרות: למה לא להוסיף את העלויות למחיר הקרקע, שכמובן מתגלגל בסופו של יום למחיר הדירה.
אז מה בעצם אומר ההסכם מיוני 2014, אז התבשרנו על יציאה לדרך של תוכנית "נתיב לדירה"? מדובר בהסכם בהיקף של 4 מיליארד שקל למימון 45 פרויקטים תחבורתיים שמטרתם להסיר חסמים להקמה של יותר מ-50 אלף דירות, שבנייתן מתעכבת בשל היעדר תשתיות תחבורתיות. ההסכם יחול בין השנים 2014 ל-2020.
מבדיקה שערך "גלובס" עולה כי מימון התוכנית מתחלק בין שלושה גורמים: רשות מקרקעי ישראל, משרד התחבורה ומשרד הבינוי. אלא שהמכרז במודיעין מוכיח כי את חלקה של רמ"י בהסכם מעמיסה כאמור הרשות על היזמים, זאת תחת העמודה "דרישה להשתתפות בהקמת קו הרכבת".
דוגמה מוכרת נוספת להעמסת עלויות שמביאה בסופו של יום לעליית מחירי הדירות היא הזינוק בעלויות הפיתוח. "בשנתיים האחרונות מחירי הפיתוח בכרמיאל התייקרו פי 2.5", אומר מנכ"ל חברת צמח המרמן, חיים פייגלין, המשמש גם כיו"ר ארגון הקבלנים בחיפה. "לפני שנתיים מחירי הפיתוח בכרמיאל עמדו על 66-100 אלף שקל לדירה, והיום הם עומדים כבר על 200-227 אלף שקל. לכן האמירה של קרקע במחיר אפס היא לא אחרת מבלוף. ככה רוצים להוזיל את מחירי הדירות?"
היזם עופר שגיב, המכהן גם כיו"ר הוועדה המוניציפלית בהתאחדות בוני הארץ, מביא כדוגמה את יקנעם המתעוררת, שם זינקו מחירי הפיתוח גם במכרזים שיצאו במחיר מטרה (שמציבים מחיר גג מופחת למחיר הדירה עצמה). להערכת שגיב, מחירי הפיתוח יביאו לכישלון הפתרון המדובר כל כך. "כשמפחיתים את מחיר הקרקע במכרזי מחיר מטרה, והיזם צריך מראש להביא בחשבון דירות מוזלות, אך במקביל מעלים לו את מחירי הפיתוח, לא נותר לו טווח תמרון כדי להגיש הצעה שיש לה סיכוי לזכות וגם להרוויח משהו. מכרזי מחיר מטרה הם לא יותר מבדיחה".
"הכיס של היזמים"
במשרדי הממשלה מנמקים את העמסת העלויות על היזמים בכך שמחיר הקרקע הופחת, ועל כן היזמים כביכול אינם אמורים "להרגיש" בתוספת העלות. אלא שלדברי שגיב, מדובר בהנחה לא נכונה.
"כשיזם ניגש למכרז ומעוניין לזכות בו, הוא יודע שמלבד עלויות הקרקע והפיתוח הוא צריך לתת גם סכום נוסף שיביא אותו לגבור על הצעות מתחרות ולזכות במכרז. כך שגם אם הממשלה מכריזה שהיא מוותרת על הכנסות, הדבר לא עומד במבחן המציאות. בפועל יש תחרות בין היזמים, ובסופו של יום העלות הנוספת מתגלגלת על רוכשי הדירות. אולי הממשלה מצהירה שהיא מכניסה יד כיס, אבל לכיס של היזמים".
בממשלה מסבירים מנגד כי העלויות הנוספות המועמסות על היזמים מיועדות להסרת חסמי תחבורה בפריפריה, שם לא ניתן להעלות את מחירי הקרקע והפיתוח. זאת מתוך הנחה כי שחרור חסמי תחבורה בפריפריה יביא להגדלת היצע הדירות באזורים אלה, ולשחרור לחצי ביקושים מאזור המרכז שאמור להביא בעקיפין להורת מחירים. אם אי אפשר להעלות כמעט את ההיצע במרכז המדינה, ניתן בכל זאת להוריד שם את היקף הביקושים - על ידי בנייה זולה יותר בפריפריה, שתשכנע רוכשי דירות לקנות דירה מחוץ ללב הביקושים הטבעי במרכז. בממשלה גם עומדים על כך שהם מוותרים על הכנסות מהקרקע - כאשר עלויות הפיתוח גדלות ומופנות להסרת חסמי תחבורה בפריפריה.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "הפרויקט קשת מודיעין נכלל בהסכם נתיב לדירה שנחתם בחודש יוני על ידי הממשלה. מדובר על פרויקט תחבורתי שעתיד לתרום רבות לקידום העיר ולמשיכת אוכלוסיה אליה. עלותו של הפרויקט עומדת על 360 אלף שקל עבור כלל 12,500 יחידות הדיור במודיעין. עלות הקרקע והפיתוח מהוות מקשה אחת. ככל שעלות הפיתוח גבוהה יותר, הצעות היזם בגין הקרקע נמוכה יותר. למעשה המדינה היא זו שסופגת את עלות הפיתוח, כי התקבולים שלה בגין הקרקע נמוכים יותר".
ראובן קוגן, מי שהיה עד סוף 2013 סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר וכיום סמנכ"ל פיתוח תשתיות ברכבת ישראל, מסביר כי "העמסת עלויות פיתוח במקביל להפחתת הקרקע היא ההסבר הכלכלי שעומד בפני הממשלה ומשרד האוצר. הטענה של הקבלנים שהם סופגים גם עלויות גבוהות וגם משלמים מחיר גבוה על הקרקע אינה נכונה לכל מקום בארץ. ההעמסה של עלויות פיתוח כמו במסגרת נתיב לדירה מתבצעת באזורי ביקוש. זה הגיוני לסבסד בצורה צולבת. הממשלה מפנה כסף תקציבי לפריפריה, באמצעות ההכנסות מהקרקעות באזורי הביקוש".
בהתייחס לטענת הקבלנים כי העמסת עלויות פיתוח לא יכולה להביא להורדת מחירי דירות מדגיש קוגן כי "המחירים אמורים לרדת בעקיפין. ברגע שמשחררים חסמי תחבורה באזורי פריפריה, ובונים שם יותר דירות, מזרימים לשם יותר ביקושים ומקטינים את הלחצים על אזורי הביקוש. צריך לזכור שההיצע במרכז לא באמת יודע להדביק ביקוש, ומשבר הדיור התחיל בגלל עודף ביקוש".