גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שני שמאים, אותה קרקע - ופער של עשרות אחוזים בשווי

שני שמאים מכריעים בחנו אותה קרקע, אך השומות שהוציאו הצביעו על פער של עשרות אחוזים בשווי ■ בעקבות המקרה ביהמ"ש התריע על הנזק שגורמת הגמישות השמאית, והציף את הדיון על כוחו של השמאי המכריע

פרדסים בחדרה / צילום: מיכה בריקמן
פרדסים בחדרה / צילום: מיכה בריקמן

הבדיחה הישנה על מקצוע השמאות אומרת שמדובר במדע מדויק. תבקש הערכת שווי לנכס - ותקבל שומה בדיוק כפי שביקשת.

בניסיון להכניס מעט יותר סדר וחוקיות לענף, ייסדה המדינה לפני שנים אחדות את תפקיד השמאי המכריע. המדינה ממנה את השמאים, והם מכריעים מהו שווי הקרקע בכל מחלוקת מול רשויות המדינה. אבל פסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מלמד עד כמה השמאות יכולה להיות אבסורדית. מדובר רק בדוגמה נוספת לביקורת הולכת וגוברת על תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שקבע כי סמכות השמאי המכריע כמעט בלתי ניתנת לערעור.

כולם נגד כולם

במסגרת עסקה לרכישת קרקע בדרום העיר חדרה רכשה חברה יזמית קרקע בהיקף כ-380 דונם מבעלים פרטיים - פרדסי כפר ברנדייס ומטעי קולומביה בע"מ. שתי הקבוצות מכרו את הקרקע, אחת כבעלים של 50.4% מהמקרקעין, והשנייה כבעלת 49.6% הנותרים - חלוקה כמעט שווה.

לאחר חתימת הסכמי המכר, פנו המוכרות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בחדרה וביקשו לשלם היטל השבחה בעקבות תוכנית לשינוי ייעוד המתחם מחקלאות למגורים. הוועדה מינתה שמאי, שהעריך כי שווי הקרקע ערב אישורה של תוכנית משביחה שחלה על המתחם עמד על כ-49.1 מיליון שקל וכי שווי המקרקעין בעקבות אישור התוכנית המשביחה האמיר לכ-84.6 מיליון שקל. לפיכך, קבע השמאי שמונה על-ידי הוועדה המקומית כי ההשבחה מסתכמת ב-35.5 מיליון שקל, כך שגובה ההיטל עומד על 17.75 מיליון שקל (50%), ללא חלוקה בין שתי הקבוצות שמכרו את הקרקע.

לאחר קביעת סכום היטל השבחה, שלא מצא חן בעיני המוכרות, פנו כל אחת מהקבוצות למועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. במקביל, כל קבוצה גם פנתה לשמאי מטעמה שיכין עבורה שומה.

השמאי המכריע שבחן את שווי ההשבחה עבור פרדסי כפר ברנדייס קבע כי מדובר בסכום של 57.9 מיליון שקל. חלקה של הקבוצה (שהחזיקה ב-50.4% מהשטח) עמד על 29.17 מיליון שקל, והיטל ההשבחה עמד על 14.58 מיליון שקל - 3.2 מיליון שקל פחות משמאי הוועדה.

יתרה מכך: השמאי העצמאי שמינתה הקבוצה הצליח לכופף עוד את השמאי המכריע. הוא העמיד אותו על כמה טעויות בשומה, והשמאי המכריע הוציא שומה מתוקנת, שבה נקבע כי היטל ההשבחה יתוקן ויעמוד על כ-8.58 מיליון שקל בלבד - 6 מיליון שקל פחות מקביעתו המקורית, 9.2 מיליון שקל פחות משומת הוועדה.

רק שבאותו זמן, מועצת השמאים מינתה שמאית מכריעה אחרת לקבוצת מטעי קולומביה (49.6%). זו קבעה כי ההשבחה במתחם כולו עמדה על כ-19.56 מיליון שקל, וחלקה של הקבוצה השנייה על כ-9.7 מיליון שקל בלבד. לפי ההכרעת השמאית, בשל גורמים נוספים ההשבחה תחושב לפי שווי של כ-9.14 מיליון שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על כ-4.57 מיליון שקל בלבד - 4 מיליון שקל פחות מהשווי המתוקן והמופחת שנקב שמאי מכריע אחר בדיוק לאותו מגרש. פער של 47% בין שתי השומות.

לאחר קביעת השמאויות השונות, הגישו הצדדים ערר במסגרתו ביקשה הקבוצה הראשונה לבטל את פסיקתו של השמאי המכריע. בנוסף, החליטה גם הוועדה המקומית להגיש ערר על שומת שני השמאים המכריעים. בגלל המכנה המשותף בין כל העררים, הם אוחדו לדיון אחד.

לאחר שוועדת הערר דנה בסוגיה, היא מצאה כי ההבדל בקביעת השמאים המכריעים בעייתי: "במצב שנוצר, שבו הוכנו שתי חוות-דעת של שמאים מכריעים ביחס לאותם מקרקעין, וכאשר קיים פער גדול במסקנות השמאים, לא ניתן לסמוך על אף אחת מחוות-הדעת".

הוועדה קבעה כי "אין מנוס ממינוי של שמאי שלישי, אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התוכנית, והדבר יחול לגבי שתי העסקאות". עוד הוסיפה ועדת הערר, כי גם השמאי השלישי יהיה שמאי מכריע ו"לאחר קבלת הכרעתו, תעמוד לצדדים זכות ערר כדין על החלטתו". על החלטת ועדת הערר הוגשו עררים נוספים שהגיעו לדיון בבית המשפט המחוזי.

"פגיעה באמון הציבור"

בדיון שנערך בעניין מתח שופט בית המשפט המחוזי רון סוקול ביקורת על פערי השמאויות: "מצב שבו שווי המקרקעין לאותו מועד, עבור אותם בעלים, משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למינוי שמאי מכריע, אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה ועל כן ראוי ונכון היה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין, בדיוק כפי שצפוי כי יעשה מלכתחילה".

פסק הדין מעניק לוועדת הערר סמכות שעד כה לא הייתה ברורה מאליה. "הלכה היא כי מקום שבו בית המשפט, לא כל שכן בית דין מינהלי, מגיע למסקנה כי קיים ספק האם ראוי לאמץ חוות-דעת של מומחה שמונה על-ידו, הוא רשאי למנות מומחה נוסף מטעמו. שיקול-הדעת באימוץ או דחייה של חוות-דעת הינו רחב", כך בפסק הדין, "אותו היגיון צריך לחול כאשר נדרשת הוועדה לבחון את שומתו של שמאי מכריע שבפניה, ואם הוועדה מגיעה למסקנה כי לא ניתן לסמוך על חוות-דעתו, מנימוקים ענייניים, וגם אם לא נפל פגם בהליך שבפני השמאי המכריע, רשאית הוועדה שלא לאמץ את חוות-הדעת ובמקרים המתאימים אף להורות על מינוי שמאי נוסף. כאמור, לוועדת הערר סמכות להחזיר את הדיון ליו"ר מועצת השמאים לשם מינוי שמאי מכריע, ובנסיבות המקרה אף ראוי היה לעשות כן".

הדוגמה מחדרה אינה היחידה. למעשה, ההחלטה בחדרה יוצאת דופן, רק משום שבית משפט החליט להעניק אפשרות לערעור על החלטת השמאים המכריעים.

"מסקירת החלטות רבות של ועדות ערר, עולה כי בפועל היקף התערבותן בהחלטות השמאי המכריע מצומצם ביותר, וכי מרבית החלטות השמאי המכריע מוגדרות על-ידי הוועדות כהחלטות שמאיות מקצועיות הנמצאות בתחום הסבירות, שאין מקום להתערב בהן", מדגישה עו"ד ענת בירן. "כתוצאה מכך, אחוז העררים שנדחים על-ידן על בסיס העיקרון של אי-התערבות גבוה ביותר, והדבר מחזק את מעמדו של השמאי המכריע לדעתי במידה מוגזמת. אם נצרף לכך את העובדה כי מגמת בתי המשפט היא שלא להתערב בהחלטות ועדות הערר, נגיע למצב כי השמאי המכריע הוא אחד הטריבונלים היחידים בעלי תפקיד מעין שיפוטי, שכמעט אינו כפוף לביקורת מקצועית כלשהי על החלטותיו, וזאת כאמור, בשל הריסון העצמי שגזרו על עצמן ועדות הערר, ומעליהן בתי המשפט.

"המצב הקיים אינו רצוי, ולא ראוי להעניק חסינות כה גורפת לשמאי מכריע מפני התערבות בשיקול-דעתו. השמאי המכריע הוא כמעט תמיד בעל המילה האחרונה - דבר ששולל את הזכות המהותית לערעור, ועלול לגרום לעיוות דין וצדק".

קרקע בשווי אפס

דוגמה לגמישות השמאות ניתנה לאחרונה בנתניה. שמאית מכריעה קבעה שווי אפס לשתי חלקות המיועדות למגורים בשכונת האגמים בנתניה. למה שווי אפס? מדובר בחלקות המיועדות למגורים, אולם מרוקנות מזכויות בנייה. כלומר, צריך לאשר תוכנית נוספת אשר תקנה זכויות בנייה על מנת לבנות עליהן.

לאחר קביעת השומה במגרש, הנמצא בבעלות חברת רמי שבירו, הגישה החברה ערר באמצעות עוה"ד בירן ולובנא אגבאריה שנסב סביב השאלה העקרונית: האם יכולה להיות קרקע למגורים בשווי אפס. הטענה הייתה שלא זו בלבד שהשווי האפסי מופרך ואינו משקף את שווי החלקות בשוק החופשי, אלא שאפילו קרקע המיועדת לדרך, ולא למגורים, אינה בשווי אפס.

"ועדת הערר קיבלה את הטענה והחליטה להחזיר את השומה לבחינה חוזרת של השמאית המכריעה", מספרת בירן, "אף שהיא כבר הביעה את דעתה בעניין. היה ראוי למנות שמאי מכריע אחר כדי שלא ייגרם עיוות דין, בסופו של דבר השמאית המכריעה נתנה לחלקה אחת שווי של מגרש חניה ושווי החלקה השנייה נותר ללא שינוי".

לאחר קבלת השומה המתוקנת, פנתה החברה לוועדת הערר, על מנת שהאחרונה תדון בטענות לגבי השומה המתוקנת. ועדת הערר דחתה את הבקשה והחליטה לא להתערב בעבודת השמאי המכריע.

לדברי בירן, "הוועדה נתנה החלטה מקוממת. מבחינתה התיק נסגר והיא קמה מכיסאה לאחר העברת השומה לבחינה החוזרת. התוצאה היא שנותרנו עם שומה מכרעת מתוקנת שגויה, שלא ברור מה מעמדה. ספק אם מבחינה משפטית ניתן להגיש ערר חדש על השומה המתוקנת, או שמא יש להגיש ערעור מינהלי, שבמסגרתו קשה מאוד להעלות טענות שמאיות.

"לא מתקבל על הדעת שוועדות הערר שהן ועדות מקצועיות, ובעקבותיהן גם בתי המשפט, יימנעו מלהתערב בהחלטות השמאים המכריעים ויתנו להם חופש פעולה כמעט בלתי מוגבל. זה הופך את השמאים המכריעים לגורם שאין עליו שום ביקורת מקצועית או משפטית, וזה מנוגד למערכת משפט שזכות הערעור היא זכות יסוד בה. הדבקות של ועדות הערר בהלכת אי ההתערבות מרוקנת את כל מוסד הערעור מתוכן".

"צעד לא מספיק"

עו"ד צבי שוב מציין שהסוגייה הבעייתית ביותר היא אי הוודאות בתחום: "יש היום המון כוח לשמאים מכריעים. הפסיקה בחדרה אמנם הולכת צעד אחד קדימה לקראת שינוי החלטה של שמאי, אבל זה לא מספיק. אני חושב שוועדת ערר צריכה להיות זו שתקבל החלטה בעצמה, אם באמצעות מומחה מטעמה או שמאי שהוא חלק מהוועדה. יש חשיבות גם להיותה של ועדת הערר גורם מרסן לשומות של העירייה או של השמאים המכריעים שיכולים להגיע לשומות גבוהות אפילו יותר".

גם עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות', סבור שהמצב הקיים דורש התייחסות מחודשת: "ועדות הערר לא מקבלות החלטות ופשוט מעבירות את התיק לשמאי חדש, והוא עושה הכל מההתחלה. אנשים עוברים שבעה מדורי גיהנום בהשגות על היטלי השבחה, ולא פעם רואים שאנשים מעדיפים לשלם ולא לעבור תהליך שיכול להימשך שנים ולעלות הרבה כסף. מאז שלא ניתן להגיע יותר להסכמות על שומה, התהליכים הפכו ארוכים. צריך לקצר את משך זמן קבלת ההחלטה. בנוסף, אני חושב שבכל הקשור לרשות המקומית, צריך לקבוע שהיא תאמץ את השומה הנמוכה. מדובר בתהליך ארוך, שגורם גם לפגיעה באמון הציבור במערכת. איך יכול להיות שאדם מקבל שומה אחרת לגמרי מהשכן שלו? מה הוא יחשוב אחר כך על הרשות המקומית? צריך כבר להבין שהשמאות זה לא מדע מדויק. לא פעם החלטות נתונות לקפריזות של שמאים".

שמאים מכריעים: אלף החלטות בשנה

השמאי המכריע הוא מוסד חדש יחסית בתחום התכנון והבנייה בישראל, שנולד בעקבות תיקון מספר 84 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקפו במאי 2009.

התיקון בחוק נועד לפתור בעיה שנוצרה בעקבות חילוקי דעות על גובה היטלי השבחה בין צדדים שונים, שגרר סחבת והגשת עררים מחד וחשש לניגוד עניינים בקביעת הסכומים מאידך. במקביל, השמאים המכריעים עוסקים גם בהכרעה בתביעות על-פי סעיף 197, בהן נטען לירידת שווי הנכס בעקבות אישור תוכנית חדשה.

בישראל פועלים היום 19 שמאים מכריעים, במינוי לתקופה של 10 שנים. העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי נעשית באמצעות פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין (מינוי במשרד המשפטים). תוך 15 יום מהפנייה תיקבע זהותו של השמאי המכריע וזה יודיע לנישום ולוועדה המקומית על זהותו. ההחלטות של השמאים המכריעים מפורסמות באתר האינטרנט של משרד המשפטים.

ידי השמאים המכריעים מלאות עבודה. עד סוף שנת 2014 קיבלו 19 השמאים לפחות 5,773 הכרעות בנושאים שונים, ממוצע של 962 החלטות בשנה.

עוד כתבות

הרשות השנייה לוגו / צילום: יחצ

הרשות השנייה מקפיאה את המגבלה על רכישת זמן פרסום בטלוויזיה

לאחר שימוע ציבורי, חוות-דעת של רשות התחרות ותוצאות מחקר של חברת הייעוץ דלויט, החליטה הרשות להסיר את המגבלה ● עפ"י המחקר, "לאור שינויים שחלו בשוק הפרסום, כלי ההתערבות הנוכחי לא נותן מענה לחוסר האיזון"

דולר-שקל / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

"זו קטסטרופה ברמה הלאומית, שנרגיש רק בעוד כמה שנים"

אסון או מכה קלה בכנף? בכירי תעשייה ההייטק מדברים על משבר הדולר ● זהר זיסאפל: "חברות מצליחות וחברות בתחומים חמים לא ייפגעו. מי שיפגעו הן החברות הרווחיות" ● מנכ"ל OurCrowed ג'ון מדבד: "שאנשים באוצר יעבדו שעות נוספות בהדפסת כסף ובקנייה של מטבע חוץ"

קהילת אודסה 27, תל אביב / צילום: גיא כנען

ארבעה דיירים יזמו פרויקט תמ"א 38: כל אחד קיבל דירה נוספת

דיירי הבניין בשכונת הדר יוסף החליטו להיות יזמים בעצמם ● האדריכל גיא כנען, אחד מבעלי הדירות, מספר: "לא היה לנו בנק מלווה - הגדלנו את המשכנתאות על הדירות הקיימות"

ג'ו ביידן / צילום: Associated Press, Susan Walsh

במה יתרכז ביידן בעשרת הימים הראשונים: קורונה, כלכלה, אקלים ובמתח הגזעי

הממשל החדש שואף להפוך כמה מהמדיניות של טראמפ בסדרה של פעולות של הזרוע המבצעת

דניאל שרייבר + שי וינינגר - למונייד lemonade / צילום: שלומי יוסף

ספגה אש משורטיסט: מניית למונייד צנחה לאחר הנפקה של כ-800 מיליון דולר

במסגרת ההנפקה מכרו מחזיקים בחברת הביטוח הדיגיטלי, בראשות המנכ"ל דניאל שרייבר וקבוצת הראל, מניות בכרבע מיליארד דולר

נתניהו ואדלשטיין מקבלים את משלוח חיסוני פייזר / צילום: אמיל סלמן-הארץ

משרד הבריאות מפרסם את מסמך ההסכם עם פייזר: זה המידע שהמדינה התחייבה להעביר

בהסכם המלא של משרד הבריאות עם פייזר, שחלקים רבים ממנו מוסתרים, מופיע בין היתר סעיף המאפשר העברת מידע מפולח מעבר למידע האפידמיולוגי בסיסי - אם הצדדים יסכימו על כך ● אלה הפרטים המלאים שנחשפו

אמיר ברמלי בבית המשפט / צילום: איל יצהר

הותר לפרסום: אמיר ברמלי חשוד בסחיטה באיומים של בנו של השופט כבוב

ברמלי, שהורשע בהונאת משקיעים מהגדולות שנראו בישראל, חשוד בניסיון לסחוט את בנו של השופט חאלד כבוב כדי להשפיע על משפטו ולהביא לפסילתו • על החקירה הוטל צו איסור פרסום גורף שהוסר היום ● באי-כוחו של ברמלי יבקשו לפסול את השופט כבוב וטוענים: "הוא מכחיש בתוקף שסחט"

לירן אבישר בן חורין / צילום: רפי קוץ

משרד התקשורת פועל להנגיש מידע רחב לציבור על שירותי התקשורת

המשרד פונה היום למפעילים ודורש מהם לפרט על תשתיות התקשורת שברשותם ועל דפוסי השימוש של הלקוחות

אילוסטרציה - בורסה ת"א / צילום: שלומי יוסף

ת"א ננעלה בירידות: פורסייט זינקה ב-36%, טבע עלתה ב-6.5%

מדד ת"א 35 רשם ירידה של כ-0.3% ומדד ת"א 90 ננעל בירידה של 0.2% ● מחזור המסחר הסתכם בכמיליארד שקל ● עליות בולטות במניות נקסט ג'ן, מדיוי, וויטסמוק, בלייד ריינג'ר, ג'נסל ומיט-טק

רפת פרות / צילום:  איל יצהר

ותודה לקורונה: זינוק של עשרות אחוזים בשוק תחליפי הבשר

בעוד שוק המזון מהחי עלה ב-10.4% בשנה החולפת, שוק התחליפים זינק ב-27.5% ● המוצרים שבלטו: הטופו והבשר הצמחי ● מרבית האנליסטים צופים כי שוק החלבון האלטרנטיבי יהווה מעל 10% משוק החלבון העולמי עד 2030

ארמין לאשט שנבחר לראש להנהגת המפלגה הנוצרית-דמוקרטית הגרמנית. מאחוריו בזום מופיעים הנציגים שהצביעו לו / צילום: Associated Press, Markus Schreiber

סוף עידן מרקל: מפלגת השלטון עשתה בחירה נועזת כשבחרה בנציג הכי פחות פופולרי להנהיג אותה

001 נציגים בכירים של המפלגה הנוצרית־דמוקרטית שמרקל הנהיגה במשך כשני עשורים, הצביעו בסוף השבוע זהות המנהיג הבא של המפלגה - ארמין לאשט (59), בנו של כורה שנחשב ידידותי למהגרים ● סוף עידן מרקל התחיל בניצחון ל"מרקליזם"

אלעד שלף/צילום: דורון נחמני

אלעד שלף עובר מביטוח חקלאי לברוקר הביטוח הבינלאומי האודן

המנכ"ל הפורש של חברת הביטוח שבשליטת הקיבוצים יקים וינהל פעילות חדשה לייעוץ בביטוח משנה של האודן ● האודן על ההקמה של החברה החדשה: "כדי לענות על הצורך הגובר בתחום ביטוחי המשנה בארץ"

מטוס סאן דור / צילום: דני שדה

משנה מדיניות: חברת התעופה סאן דור תפסיק לטוס בשבת

סאן דור היא חברת-בת של אל על, ובשונה מהחברה-האם, שלא טסה באופן רשמי בשבתות ובחגים, סאן דור ביצעה טיסות צ'רטר בימי שבת ● כעת סיטונאי הנסיעות שביקשו להזמין את מטוסי סאן דור להרכבת חבילות נופש המשלבות טיסות הממריאות בימי שבת, נתקלו בשינוי המדיניות שכבר נכנסה לתוקף

גיוס הון / צילום: Shutterstock

סקופ גייסה כ-45 מיליון שקל מכלל ביטוח, שהפכה בעלת עניין בחברת המתכות

תחזיק בחברה לצד מגדל, הפניקס וקרן נוקד קפיטל

קובי מלכין, מנכ"ל חברת עמידר / צילום: דרור עינב

אושר מינויו של קובי מלכין לתפקיד מנכ"ל חברת עמידר

עם חתימתם של שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן, ודוד אמסלם, שר הדיגיטל והממונה על החברות הממשלתיות, נתקבל האישור הסופי למינויו של קובי מלכין כמנכ"ל חברת עמידר הבא

פרופ' נחמן אש / צילום: תמר מצפי

פרופ' אש: האטה במספר החולים המאומתים; אין ירידה במספר החולים במצב קשה

פרופ' נחמן אש, פרויקוטור הקורונה, בתדרוך לתקשורת: "מקדם ההדבקה הוא 1.09, אך עדיין לא הגענו ליעד. בזהירות ניתן לומר שהכיוון מעודד"

רן גוראון / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אושרה תביעה ייצוגית נגד בזק בינלאומי ו-012 סמייל על הטעיית צרכנים

ביהמ"ש דחה הבקשה נגד סלקום לאחר שקבע כי לא קמה עילת תביעה נגדה ● התביעה אושרה בשל הבטחות למהירות גלישה שהנתבעות לא יכלו לספק

חוברת באטמן הראשונה / צילום: צילום מסך

חוברת קומיקס של באטמן נמכרה במיליוני דולרים

ביום חמישי שעבר נמכרה החוברה הראשונה בסדרת באטמן במחיר של 2.2 מיליון דולר - המחיר הכי גבוה לחוברת בכיכובו של איש העטלף ● החוברת היא לא החוברת הראשונה בה הופיעו דמותו של באטמן, אך היא הראשונה שבה מופיעים הג'וקר וקאטוומן

יצחק תשובה / צילום: פביאן קלדורף, יח"צ

קבוצת דלק מוכרת קרקע מזוהמת בעכו תמורת 200 מיליון שקל לתדהר והראל

הקרקע, עליה שכן עשרות שנים מפעל תעשיות אלקטרוכימיות, נרכשה בשנת 2011 תמורת 43 מיליון שקל

עירא פלטי, נשיא ומנכ"ל סרגון / צילום: משה כהן

למה זינקה סרגון ב-54% במחזור עצום ביום שישי בוול סטריט

קרן ההשקעות Ark של ווד הגדילה את ההחזקה במניות חברת הטכנולוגיה הישראלית ● לדברי בלומברג, ווד היא "המשקיעה הטובה ביותר שמעולם לא שמעתם עליה"