גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כך תבחנו את פוטנציאל ההשבחה של תמ"א 38 בדירה להשקעה

בהשקעות כמו בהשקעות, פוטנציאל הרווח לא בהכרח גלוי לעין ממבט ראשון ■ אלה כל הנקודות החשובות לבחינת פוטנציאל ההשבחה של דירות באמצעות ביצוע תמ"א 38

דולר- כסף- עזרה פיננסית- גלגל הצלה / צילום: שאטרסטוק
דולר- כסף- עזרה פיננסית- גלגל הצלה / צילום: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בעקבות אישורה של תוכנית הרובעים בתל-אביב, הולכים ומתרבים בעיר פרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובנייה או תוספת בנייה). לכן, כשמחפשים היום דירה להשקעה בתל-אביב חשוב לבחון לא רק את ערך הדירה הנוכחי, אלא גם את פוטנציאל ההשבחה שלה, למקרה שיבוצע בבניין פרויקט תמ"א 38.

חשוב להעלות שאלות כמו - כמה קומות "תטפס" הדירה? האם אפשר יהיה להוסיף לה חניה? ובכלל, בכמה יעלה הדבר את ערך הדירה? חשוב לעשות זאת כדי לוודא שההשקעה תהיה נכונה גם שנים קדימה.

ראשית, כדי לברר את פוטנציאל ההשבחה, יש לברר את כל הפרטים על מצבה הנוכחי של הדירה. פרטים אלה נמצאים בתיק הבניין, בו מפורטים נתונים על הבניין כמו כמות דירות, גודלן, ושנת בנייה. הנתונים האלה נגישים היום באתר העירייה, שם סרוקים כל תיקי הבניין. אם גם לאחר העיון בתיק הבניין עדיין עולות שאלות, ניתן לבקש ייעוץ מאדריכל או עו"ד הפועל בתחום.

לאחר שקיבלתם את כל המידע הרלוונטי, יש עוד כמה פרטים חשובים שצריך לוודא:

1. לפי החוק כדי לעמוד בתקן לביצוע תמ"א הבניין חייב להיות בן יותר מ-35 שנה, כך שנבנה לפני שנת 80. צפוי עדכון לחוק שיאפשר לבניינים ללא ממ"דים גם לעמוד בתקן (לרוב בניינים שנבנו לפני שנת 1992). האם הדירה המיועדת נמצאת בבניין כזה?

2. יש לברר עם ועד הבית מה נכונותם של דיירי הבניין לביצוע פרויקט תמ"א. כדי להבין את תמונת המצב כדאי לברר כמה דיירים מהבניין מתגוררים בשכירות וכמה הם בעלי הדירות עצמם. בדרך כלל, ככל שיש יותר דיירים שוכרים כך קל יותר להגיע להסכמה על ביצוע הפרויקט, מאחר שהדירות מתפקדות כדירות להשקעה ולא למגורים, ואינטרס בעלי דירות להשקעה הוא להשביח את ערך הדירות.

בנוסף, כדאי גם לברר אם הדיירים כבר גילו התעניינות בביצוע פרויקט תמ"א או אף קיבלו הצעות מיזמים, והאם יש סרבנים עקרוניים. בניינים עם סרבנים עיקשים יכולים להיות בעייתיים יותר להוצאת פרויקט לפועל, מאחר שההליך המשפטי שיידרש מול אותם סרבנים הוא יחסית ארוך ודבר זה עלול לעכב את הפרויקט עד להחלטת בית המשפט בנדון.

3. רצוי למצוא בניינים שיש בהם מעט דירות ומגרש גדול. ככל שהיחס בין גודל המגרש למספר הדירות הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי להשבחה. יחד עם זאת, כשיש פחות דיירים, ההתעסקות בהכנה לקראת הפרויקט יותר קלה וככל שהמגרש גדול יותר ויש בו פחות דירות, כך גם גדולה הסבירות להרחבה או הגדלה של הדירות.

4. עדיפים בניינים ללא דירות גג וללא חריגות בנייה משמעותיות. דירות גג מצמצמות את זכויות הבנייה שמקבל היזם, לכן הן גם מצמצמות את רווחיות הפרויקט. בנוסף, דיירים בדירות גג לרוב מעוניינים להישאר בדירות שלהן, וככל הנראה יתנו את ביצוע הפרויקט בזכות להישאר בדירת הגג בבניין המחודש. מסיבות אלה, בבניינים כאלה נוצרות מחלוקות גדולות יותר ונוטים להתקיים בהם פחות פרויקטים של תמ"א.

כמו כן, יש לשים לב לבניינים בהם יש דיירים שהוסיפו תוספות בנייה ללא היתר. אלה יבקשו להתייחס לתוספות הבנייה כחלק משטח הדירה שלהם גם בדירה העתידית, ויכולים לטרפד את הפרויקט אם לא תהיה היענות לדרישה שלהם.

5. עדיפים בניינים בני ארבע או שלוש קומות על עמודים. בפרויקטים של תמ"א 38 בתל-אביב ניתן לקבל זכויות לבניית שמונה קומות (ברובע 4 בעיר), כך שרק בבניינים אלה נשמר היחס הנדרש לכדאיות כלכלית של הפרויקט עבור היזם - יחס של 1:1.

6. עדיפים בניינים ללא חנויות מסחר בקומת קרקע, מאחר שאלה מגבילות את הסיכויים של הפרויקט לצאת לפעול. כשקיימות חנויות מדובר לא רק על פינוי דיירים, אלא גם על פינוי עסקים - הליך מורכב יותר מפינוי דירות, כך שקשיים רבים מוערמים על אפשרות ביצוע הפרויקט.

כדאיות ופוטנציאל על-פי סוגי תמ"א - 38 ו-38/2:

כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה):

1. ברוב הפרויקטים כל דירה עוברת למיקום גבוה יותר בבניין החדש, בדרך-כלל קומה אחת מעלה. לכן, קיימת עדיפות לדירות קרקע, דירות מרתף, או דירות בקומות גבוהות ללא מעלית, מאחר שפוטנציאל ההשבחה שלהן גבוה יותר. לכן, דירות שלפני הפרויקט הערך שלהן נמוך יחסית - יושבחו בצורה משמעותית על-ידי ביצוע הפרויקט, והערך שלהן יגדל יותר מדירות ללא חיסרון, וכמובן שהרווח עליהן יהיה בסופו של דבר גבוה יותר.

2. עדיפה דירה ישנה והרוסה מדירה משופצת. בדומה לחיסרון המיקום בבניין, גם מצב הדירה הרעוע הוא חסרון נוכחי אך בעל פוטנציאל, כזה שבעצם מאפשר לדירה לעבור השבחה משמעותית יותר באמצעות ביצוע פרויקט הריסה ובנייה. ערך הדירה בעת הרכישה יהיה נמוך הרבה יותר מהערך שלה לאחר השלמת הפרויקט, אז יהיה מדובר בדירה חדשה לחלוטין, והרווח עליה יהיה גבוה יותר.

3. קיימת עדיפות לדירות בבניינים ללא חניות. גם מחסור בחניה הוא חיסרון שמאפשר לדירה השבחה משמעותית יותר. מאחר שכיום מספקים חניות לכל הדירות בבניינים החדשים, התמורה תהיה אותה תמורה - בין אם בקניית דירה עם חניה ובין אם בקניית דירה ללא חניה. לכן, עדיפה רכישה של דירה בלי חניה, שמחירה נמוך יותר, ושלאחר ביצוע הפרויקט תעלה את ערכה.

4. יש לשים לב לאזורים מיוחדים בעיר, כמו "אזור ההכרזה של אונסקו", בהם יש מגבלות שונות, דוגמת מגבלות גובה שלא מאפשרות בניית בניינים בהם מעל 6.5 קומות. מגבלת גובה פוגעת בכדאיות הכלכלית של היזם, לכן הסיכוי שהפרויקט ייצא לפועל בבניין באזור כזה נמוך יותר.

כך תבחנו את כדאיות ההשקעה בדירה לפני תמ"א 38/1 תוספות בנייה

1. חשוב לבדוק שגרם המדרגות מספיק גדול לבניית מעלית. אם אין מקום למעלית, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.

2. חשוב לוודא שיש במגרש מקום לתוספת מקומות חניה, או תוספת של מתקן חניה אוטומטי, בין אם תת-קרקעי או לא. תוספת חניה לדירה היא תוספת ערך משמעותית - כיום בת"א מדובר על כחצי מיליון שקל תוספת לערך הדירה.

3. חשוב לבדוק שקיים במגרש מספיק מקום לתוספת שטחים - כמו ממ"דים ומרפסות. בתל-אביב מותר להתקרב בבנייה עד שני מטרים מקו הבניין הצידי, ובאחורי עד 3 מטרים. בנוסף, צריך שהמרווחים שקיימים יהיו גדולים מהנתונים האלה, זאת כדי שיהיה מספיק מקום לבנייה והרחבה. אם אין מספיק מקום להרחבה, פוטנציאל ההשבחה לא ימצה את עצמו.

*** הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר העוסקת בהתחדשות עירונית

רון חן מדריך להשקעה

 

 

עוד כתבות

תושבים בבייג’ינג / צילום: Koki Kataoka, רויטרס

"משבר הקורונה אמור להיות משמעותי יותר; שוק ההון עוד מעכל"

כך אמר אלון גלזר מלידר שוקי הון במסגרת פורום דן & ברדסטריט בתל אביב ● אבישי קרואני, מנכ"ל פעילים ניהול תיקי השקעות: "סביב שולחן ועדת השקעות היינו מעט דרוכים"

חיפוש נפט וגז/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הלחץ עבד: המדינה לא תעניק רישיונות להפקת פצלי שמן

משרד האנרגיה הודיע לחברת רותם אמפרט כי אין בכוונת המשרד להאריך את רישיון ההפקה במישור רותם מעבר לשנה הבאה ● אדם טבע ודין: "קיים חשש כי ההחלטה דווקא מכשירה תכניות קיימות, למרות שהן הרסניות לסביבה"

אייל מליס, ענת גבריאל / צילומים: יוסי זמיר, אנצ'ו גוש. עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

האוטו של תנובה: בוחנת כניסה למשלוחי המכולות

חברת המזון הגדולה בישראל במגעים לכניסה למיזם המכירה המקוונת לסופרמרקטים שכונתיים שהקימה יוניליוור • המיזם מציע לסופרמרקטים ומכולות תשתית להקמת אתר מכירות ברשת • שיתוף-פעולה שכזה עשוי להיות כפוף לאישור הרשות לתחרות

חניכי תנועת הצופים האמריקאית ביום הזיכרון הלאומי / צילום: Richard Vogel, AP

תנועת הצופים האמריקאית מבקשת הגנה מתביעות פגיעה מינית בחניכים

התנועה הגישה את הבקשה להגנה בניסיון להחזיק מעמד מול לחץ משפטי גובר של האשמות בפגיעה מינית בחניכים לפני עשרות שנים ● זהו קו פרשת מים ב-101 שנות קיומה של התנועה, שבמשך שנים הייתה מעורבת בתביעות שהאשימו אותה בטיפול סלחני מדי בפדופילים

בנימין נתניהו/ צילום: רויטרס

יש תאריך: משפטו הפלילי של רה"מ נתניהו ייפתח ב-17 במרץ 2020

המשפט ייפתח בהקראת כתב האישום; עם זאת, הליך ההוכחות בתיק צפוי להתחיל רק בעוד כחצי שנה ● לפי החלטת ביהמ"ש, הדיון ב-17 במרץ ייערך במעמד הנאשמים - כלומר נתניהו יצטרך להגיע לדיון

גדעון ורטהייזר וצמרת סיוה בפתיחת המסחר אתמול בנאסדק / צילום: נסדק

סיוה עקפה את תחזיות האנליסטים ב-2019 אך הרווח השנתי כמעט התאפס; מספקת תחזית משופרת ל-2020

ההכנסות השנה אמורות לצמוח בכ-9%, ולכלול מכירות טכנלוגיה לאייפון הבא של אפל ● החברה לא צופה השפעה של וירוס הקורונה על ההכנסות השנתיות, ונהנית לדבריה מצבר הזמנות חזק וביקוש ער למוצריה בתחום הסכמי הרישוי

ראסל אלוואנגר, מנכ”ל טאואר / צילום: איל יצהר

טאואר רושמת ירידה בהכנסות הרבעון הרביעי ומספקת צפי מאכזב

החברה בניהולו של ראסל אלוונגר צופה הכנסות של 300 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2020 ● ההכנסות ברבעון הרביעי ירדו ל-306 מיליון דולר

 דקלה שפנגנטל, מנהלת הסניף הישראלי של חברת IQVIA / צילום: יח"צ. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

חזון הניסוי הקליני הדיגיטלי של ענקית המידע הרפואי

חברת IQVIA, המחזיקה במאגרי נתונים גדולים בתחום הרפואה, רוצה להחליף בהדרגה את הניסויים הקליניים הקלאסיים בניסויים עתירי מידע המבוססים על מעקבים בעולם האמיתי ● דקלה שפנגנטל, מנהלת הסניף הישראלי של החברה, מחפשת שיתופי פעולה מקומיים ומדברת על הקשיים הייחודיים של תעשיית התרופות החדשניות

אבי יעקובוביץ/ צילום: איל יצהר

תחילתה של מגמה? גב ים הבטיחה גיוס של 777 מיליון שקל באג"ח הנושאת ריבית שלילית

החברה השלימה בהצלחה את השלב המוסדי בהנפקת סדרה חדשה, במסגרתו זכתה לביקושים של 1.43 מיליארד שקל ● מנכ"ל סיגמא: "שוק ההון בישראל הצטרף לשורה של שווקים עולמיים שבו חברות מגייסות בריביות שליליות"

הפיילוט של ווינד - אופניים חשמליים להשכרה לטווח קצר / צילום: יח"צ

לא רק קורקינט: ווינד יצאה בפיילוט - אופניים חשמליים להשכרה לטווח קצר

החברה ביצעה השקה שקטה ופיזרה עשרות אופניים חשמליים ברחבי ת"א, לצד הקורקינטים שכבר פועלים בהצלחה ● עדיין אין תאריך כניסה לפעילות שגרתית, ובשלב זה מדובר בניסוי ● האופניים יושכרו תמורת 85 אגורות לדקת שימוש ללא דמי פתיחה

שביתת עובדים בוולמארט, שאורגנה על ידיקבוצת OUR, שנת 2014 / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

וולמארט מציגה דוחות נמוכים מהתחזית למרות שיא מכירות באונליין

החולשה במכירות הצעצועים ומשחקי הווידאו במהלך תקופת החגים, לצד המצב הפוליטי בצ'ילה, הכבידו על תוצאותיה של וולמארט ברבעון ● לגבי ההמשך, החברה צופה לשנה הפיסקלית 2021 רווח מתואם של 5.15-5 דולר למניה

אליעזר פישמן / צילום: שלומי יוסף

משפחת פישמן תחמוק מאחריות משפטית? מחלוקת בין לאומי והפועלים על הצעת פשרה בתיק פשיטת הרגל

איש העסקים פושט הרגל מנסה לקדם פשרה שכוללת מחיקה של התביעות המשפטיות נגד ילדיו ורעייתו בתמורה לתשלום פעוט ● ל"גלובס" נודע כי בנק לאומי כבר הסכים לפשרה, שנתקעה כי בנק הפועלים דרש הזרמה של עשרות מיליונים ● לאומי: "מתנגדים בתוקף להסדר המוצע"

דור חמישי בסלולר, אילוסטרציה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

החל השלב הראשון במכרז הדור החמישי בסלולר: הוגשו הצעות משותפות

למרות חילוקי הדעות והמתיחויות סביב מיזוגים בשוק התקשורת, החברות הגישו הצעות למכרז ● ההצעות שהוגשו הן של פרטנר והוט מובייל והצעה נוספת של סלקום, גולן טלקום ואקספון ● פלאפון מגישה הצעה לבד, ולכן השלב הנוכחי אינו רלוונטי עבורה

נועם זילברשטיין, מנהל חטיבת הגלאים הגלובלית / צילום: יח"צ

GE מרחיבה את פעילותה בישראל בתחום הפיתוח של מכשירי הדמיה מתקדמים

ההחלטה להרחיב את הפעילות - בעקבות מענק של 50 מיליון שקל מרשות החדשנות

מימין: מטוס של אל על, אוריין ומלון הרודס של פתאל / צילומים: סיון פרג' ומצגות חברות. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

וירוס הקורונה והשווקים: לפרק את המולקולה

התנודתיות בשוקי ההון עולה מדרגה, וסוחרים מתוחכמים יכולים לנצל זאת לטובתם, בשעה שמשקיעים סולידיים יותר עושים התאמות בתיק ● מי שבחר לצאת מיד מהשוק בגלל פאניקה - הפסיד

המשנה למנכ``ל  ``ידיעות אחרונות`` ציון פרץ / צילום: יוסי כהן

בעקבות מינוי אבי בן טל: ציון פרץ, המשנה למנכ"ל רשת 13, פורש מתפקידו

כבר עם היוודע דבר מינויו של אבי בן טל לתפקיד מנכ"ל רשת, העריכו רבים כי פרץ יפרוש מתפקידו, זאת למרות שנעשו מאמצים מצד בעלי המניות לשכנע אותו להישאר לפחות לחודשים הראשונים

ביל גייטס ואלון מאסק / צילומים: HANNIBAL HANSCHKE, Olivier Chassignole/ AP

ביל גייטס רכש פורשה חשמלית, ואלון מאסק לא נשאר חייב

גייטס חשף לאחרונה כי החליט לרכוש את אחת מהמתחרות של יצרנית הרכבים החשמליים טסלה ● בתגובה, מאסק עקץ את גייטס בטוויטר

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ירידות קלות בוול סטריט בהובלת אפל ואינטל, טסלה לא עוצרת

אפל הודיעה כי לא תעמוד בתחזית ההכנסות שפרסמה בגלל השפעות וירוס הקורונה על הפעילות הכלכלית בסין ומנייתה מאבדת יותר מ-2% ● מניית יצרנית המכוניות החשמליות טסלה ממשיכה להתחזק לאחר העלאות מחיר יעד גם מצד האנליסטים הספקנים ● HSBC פספסה את התחזיות ● ירידות באירופה

בדיקת נוסעים בעת הצ'ק אין בנמל תעופה בסין / צילום: רויטרס

ליצמן: "עד עכשיו מנענו את הגעת הקורונה, אך מניחים שהנגיף יגיע"

נערכים לקורונה בישראל: שר הבריאות וראש המל"ל מחפשים  אתרים שישמשו כמרכזי קליטה לחולי קורונה, ושר הפנים הודיע כי תימנע כניסתם של אנשים ששהו בבסין, במקאו, בתאילנד, בסינגפור ובהונג קונג בשבועיים האחרונים ושאינם אזרחי או תושבי ישראל ● לפי איסתא, "ההיסטריה בארץ מוגזמת"

אלון יחזקאלי, ירון אלבוים וטל תמיר, מייסדי וויליוט / צילום: איל יצהר, גלובס

וויליוט גייסה 20 מיליון דולר כדי להפוך כל חפץ למכשיר מחובר

עד כה גייסה החברה 70 מיליון דולר ● הסכום שגויס נועד לשמש את החברה כדי לבצע פיילוטים נוספים עם לקוחות