שם: נדלן לאן , התחדשות עירונית/ צילום: גלובס טיוי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
תמ"א 38 קמה על ידי הממסד השלטוני למטרת עידוד של חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, ובמרוצת השנים התפתחה גם לתוכנית שמעודדת התחדשות עירונית. לראייה - הרשויות המקומיות קידמו תוכניות משלהן להתחדשות עירונית בהתאם להוראות תמ"א 38, בעיקר עם התקדמותה ותוספת האפשרות לתמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. בתוכניות הייחודיות לכל רשות, כמו תוכנית הרבעים בתל-אביב, תוכנית הר/2213 בהרצליה, או קא/413 בקרית אונו, הוטמעו פרמטרים ספציפיים מקומיים, כמו הגדרת נפחי בנייה גדולים יותר, הגדרת קווי בניין, או תקני חניה שונים.
ברור אם כך שהאינטרסים של היזמים, הדיירים והרשויות, משתלבים יחד בפרויקטים של תמ"א 38. מעבר לחיזוקו עובר הבניין מהפך חזותי - אינטרס משותף ליזם ולדיירים. התמורה שמקבל היזם היא בדמות דירות חדשות שעליו למכור, ולכן יש לו אינטרס לבנות בניין אטרקטיבי ויפה, בו יהיה לו קל למכור את הדירות; הדיירים שקצו בבניין ישן ורעוע ודאי מעוניינים לגור בבניין חדש ויפה. גם לרשויות המקומיות אינטרס דומה - הן מעוניינות לחדש ולרענן את חזות העיר.
בהתאם לשילוב האינטרסים ניתן לראות איך התווספו ברשויות השונות, כחלק מהתנאים לקבלת היתר לפרויקטים של תמ"א 38, גם דרישות שעונות על האינטרס העירוני. בין דרישות אלה, שבאות להבטיח את שיפור חזות העיר, דרישה להצגת הדמיה ותיאום מול אדריכלי העיר השונים, על מנת להגיע למוצר מוגמר שיתאים בסגנונו לחזות העיר הכוללת; או לחילופין העדפה של בנייה בחומרים קשיחים ועמידים כמו חיפוי אבן, שלא יצריכו ביצוע פרויקטים של חידוש חזות העיר כל כמה שנים.
למרות כל זאת, קיימת עדיין בעיה שלא מאפשרת את תנופת ההתחדשות העירונית שתמ"א 38 יכולה להביא עימה. התחדשות עירונית נראית לעיני המתבונן בצירים ראשיים של עיר, כדוגמת רחוב אבן-גבירול בתל-אביב, רחוב הירדן או הראה ברמת-גן, או רחוב סוקולוב בהרצליה. אך הרשויות המקומיות לא השכילו עד ימים אלו לעשות הפרדה בהגדרות של תוכניות ההתחדשות, בין הצירים הראשיים לבין הרחובות הפנימיים הקטנים.
כתוצאה מחוסר ההפרדה בהגדרות, יזמים מעדיפים לבנות ברחובות קטנים. ברחובות אלה, תחת הגדרות תוכניות ההתחדשות, יכולים יזמים למקסם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. זאת מאחר שערכי הקרקע ברחובות אלו גבוהים יותר, בין השאר כיוון שהם שקטים וללא תנועה סואנת, וקל למצוא בהם פתרונות חניה. לעומת זאת בצירים הראשיים מעדיפים יזמים לא להיכנס כלל לפרויקטים של תמ"א 38, מאחר והם פחות כדאיים כלכלית.
קיימות רשויות כמו עיריית תל-אביב ששמו לב לבעייתיות זו ובחרו להכין תוכנית ייחודית שתגדיר פרמטרים גבוהים יותר לצירים הראשיים, על מנת לעודד יזמים ודיירים לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38. מומלץ לכל הרשויות לנהוג בהתאם, ויפה שעה אחת קודם - תמ"א 38 כבר חוגגת עשור להקמתה, ורוב הרשויות עדיין לא נתנו את הדעת לכל ההיבטים בה. חשוב להזדרז גם מכיוון שכל תוכנית להתחדשות עירונית טומנת בחובה עבודה של שנים (מעבר לקשיים בירוקרטים בפרויקטים כאלה שמוסיפים עיכובים), כך שעד שניתן יהיה ליהנות מההתחדשות בפועל, תעבורנה עוד מספר שנים.
*** הכותב הוא אדריכל, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות התמ"א בלשכת המסחר