תמא 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
עם אישור תכנית הרובעים בתל אביב, קיימת היום בעיר מגמה של ביצוע פרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה. המשמעות של מגמה זו היא תכנון בניינים חדשים לחלוטין, החל מחלק המרתף, כולל התייחסות למקומות חניה, ועד תכנון מלא של הדירות בכל הקומות, זאת כמובן תוך התחשבות במגבלות תכנון - על פי דרישות הדיירים בבניין, מספר הדירות, הקומות והמיקום שלהן.
לכן, בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, התכנון הוא אחד הגורמים הקריטיים שמשפיעים על הבחירה בין יזם זה או אחר, ועליו אחראי האדריכל שעובד עם היזם.
עם התפתחות שוק התמ"א והגידול בכוחות הדיירים - שהפכו להיות מחוזרים על ידי יזמים - התפתח סטנדרט גבוה להצגת התכנון האדריכלי של היזם בפני הדיירים. אם פעם הספיקה הצעה מילולית שכללה הבטחה לגודל הדירות ופירוט כללי של תכנון הדירה, עם התחייבות בכתב בלבד, היום הצעה כזו אינה מספקת. כיום הסטנדרט כולל הדמיה ממוחשבת של הבניין החדש ומפרט טכני מלא.
הצעה עם תכנון מלא היא הצעה בטוחה יותר, מאחר שתכנון מפורט הוא גם יותר ישים. תכניות מפורטות מבטיחות שנעשו לפני הכנתן בדיקות מעמיקות, כך שהדיירים יכולים להיות סמוכים ובטוחים שכל ההבטחות לתמורות המוצגות בתוכנית עברו את מבחן המציאות, ולא יהיו הפתעות בהמשך.
כך, הדיירים כך יודעים בוודאות גבוהה איך ייראה הבניין ואיך תראה הדירה שיקבלו, ולכן יש תיאום ציפיות גבוה יותר, ופחות סיכון למחלוקות בהמשך הדרך. כך התהליך עובר חלק יותר עבור שני הצדדים, שיודעים בדיוק לאיזה פרויקט הם נכנסים.
הבטחות לא מפורטות שאינן מבוססות על בדיקות, יכולות להביא לתקלות בעתיד ולשינוי התמורות שיקבלו הדיירים בפועל. אם הובטחה תוספת מטראז' לדירה לפני שנעשה תכנון כולל, ודיירים נכנסו להסכם עם יזם, יש אפשרות שבשלב התכנון יתגלה ליזם כי תוספת שכזו אינה נכנסת בקווי הקומה ולא ניתן לבצע אותה. אז יאלץ היזם לשנות את הבטחותיו לגבי התמורות שהציע, והדיירים ימצאו את עצמם במצב בעייתי אחרי שנכנסו להתקשרות מחייבת עם היזם.
לכן חשוב כי דיירים ידרשו מיזמים לראות תכנון מלא של הבניין, כולל הדמיה חיצונית ומפרט טכני מלא של פנים הבניין והדירות, על מנת שיוכלו לבצע את הבחירה בין היזמים על הצד הטוב ביותר. אמנם מצגת מפורטת שכזו עלותה גבוהה יותר ליזם - אך אם יזם לא מוכן להשקיע עשרות אלפי שקלים בכזו מצגת, לקראת כניסה לפרויקט של עשרות מיליוני שקלים, הדבר מעיד משהו על רצינותו.
*** הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת "אנשי העיר", שעוסקת בהתחדשות עירונית