אמיר לזר גיל גבע ודרור מרמור / צילום:אמיר מאירי
אם עומד להיפתח חלון הזדמנויות בשוק המגורים? זו הייתה השאלה העיקרית באירוע "כלכלה על הבר", שנערך ב"אוזן בר" בתל-אביב ביום שלישי האחרון, בשיתוף "גלובס" ובנק לאומי. את השיחה הנחה דרור מרמור, עורך מוסף הנדל"ן של "גלובס", והשתתפו בו אמיר לזר, ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי, וגיל גבע, יו"ר ומנכ"ל קבוצת תדהר.
"אנחנו נמצאים בתקופה סוערת של שוק הנדל"ן הישראלי", אמר לזר, "ומצוקת הדיור היא אחד הנושאים הכואבים והבוערים ביותר במשק הישראלי - בעיקר לאור עליית המחירים המהירה שהיא גם אולי אפילו לא סבירה. אנחנו עדים לסיטואציה מסובכת ומורכבת, במיוחד משום שעד כה לא הצלחנו לעצור את עליית המחירים. אף אחד לא יודע להגיד בוודאות מה יהיה בהמשך".
לדברי לזר, יש מספר גורמים שמתאחדים ליצירת ביקושים גדולים ולעלייה במחיר בשנים האחרונות - ומהווים את הסיבות לכך שענף הנדל"ן למגורים הגיע למצבו הנוכחי. "הגורם הראשון הוא גידול האוכלוסייה בישראל, שהוא אחד מהגבוהים בעולם המערבי. עשרות אלפי בתי אב מחפשים פתרון למגורים מידי שנה. גם נושא הריבית על הפרק: ככל שהיא ירדה, כך כמות המשקיעים בשוק עלתה. בשש השנים האחרונות זינק היקף המשקיעים מ-15% ל-30% מהשוק. למה? כי אנשים חיפשו אלטרנטיבה ריאלית לכסף - סוג של תשואה שוטפת. זיהינו עם השנים משפחות, גם במעמד הביניים, שבחרו להוציא כסף מהבנקים ולהסיט אותו לאפיקים אחרים".
עוד אמר לזר כי "בשנים האחרונות עלה מספר המתגרשים, ומדובר בעוד קהל שמחפש לרכוש או לשכור דירה מעבר לביקושים הרגילים. בנוסף, גל אנטישמיות הולך ומתחזק בעולם, ו-8 מיליון יהודים בגולה, בעיקר באירופה ובארה"ב, נדרשים לקבל החלטות כמו האם לעלות לישראל ומה לעשות עם הרכוש. זיהינו עלייה בהשפעה של תושבי החוץ על השוק. צריך לזכור שגם אם רק חלק קטן מיהודי התפוצות יחליט לעלות לארץ - הדבר יגרום לביקוש מידי של עשרות אלפי דירות, וזה בנוסף למחסור החמור בדירות שאנחנו סובלים ממנו כבר עכשיו".
גיל גבע, יו"ר ומנכ"ל קבוצת תדהר, אמר כי "לצערי, שוק הנדל"ן רותח. גם הקבלנים לא רוצים לראות עליות מחירים חדות כל-כך. הביקוש בישראל קשיח ועולה כל הזמן. דירה היא לא מותרות, אנשים צריכים לגור איפשהו. ב-2015 יש צפי לכ-40 אלף עולים חדשים, על-פי הנתונים הסטטיסטיים בכל שנה מתגרשים כ-11 אלף זוגות. יחד עם הילודה, מדובר על צורך של כ-50 אלף דירות חדשות מידי שנה. על-פי מחלקת המחקר במשרד האוצר, המספר יאמיר ל-65 אלף דירות החל מ-2020. נכון להיום יש כ-8.2 מיליון איש בישראל ועל-פי התחזית האופטימית ביותר, בעוד 30 שנה צפויים לחיות בישראל כ-15 מילון איש. זה עוד 2 מיליון דירות - מחסור חמור שלא בטוח שהשוק יודע להתמודד אתו".
"הממשלה לא ממלאת החלטות שהיא קיבלה"
לדברי גבע, העוסק הן בפן היזמי של ענף הנדל"ן והן בתחום הביצוע למגורים, היכולת של הענף להדביק את הפיגור ולבנות מספר גדול כל-כך של יחידות דיור חדשות מוטל בספק: "אחרי הרבה מאוד 'פליק-פלאקים' שעשו כאן ב-2013, הצליח הענף לייצר 47 אלף התחלות בנייה. אבל במקביל אין מספיק שיווק קרקע שיענה על הביקושים, ואין מספיק התחלות בנייה. כל הזמן מדברים על הגדלת ההיצע - אנחנו בונים עכשיו למעלה מ-3,000 דירות, אבל אם יגידו לי פתאום לבנות 6,000 דירות, זו תהיה בעיה. אין לכך את האמצעים היום; צריך להבין שאין היום מספיק מפעלי בטון בישראל, אין מספיק מהנדסים, אין הכשרת עובדים מספקת. בשנה שעברה נאלצנו להביא באוניות מטורקיה פלטות בטון לבנייה. זה לא הגיוני.
"סוגיית העובדים המקצועיים היא בעיה אמיתית, יש מחסור בשטח. בימי העלייה הגדולה היו כאן 200 אלף עובדים זרים, ואילו היום יש רק 5,000, עובדים זרים. הממשלה לא מצליחה למלא את ההחלטות שהיא עצמה קיבלה ב-2011 לגבי הבאת עוד עובדים זרים".
לזר: "השוק ברח לנו מבין הידיים. כל שנה היו צריכות להיבנות בישראל לפחות 50 אלף יחידות דיור חדשות, אך בפועל התעוררו כאן מאוחר, וגילו שכל שנה נבנו רק כ-35 אלף יחידות אלף יחידות דיור חדשות בשנה - דבר שיצר מחסור, שהלך והצטבר עם השנים. וכאשר יש מחסור - המחירים עולים. באותו הזמן, כאשר מנתחים את עליית המחירים לעומת קצב עליית השכר, מגלים שבעוד שמחירי הדירות זינקו בעשרות אחוזים, השכר הריאלי עלה רק בכ-5%. זו הכבדה משמעותית על כל משק-בית, והמשמעות בפועל היא שאנשים צריכים לחסוך הרבה יותר כדי לקנות דירה. להביא יותר כסף מהבית, או מההורים או ללוות יותר מהבנקים. הנפגעים העיקריים הם הזוגות הצעירים".
- מה צפוי בענף הנדל"ן למגורים בשנה הקרובה?
לזר: "בטווח הקצר, אני מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות. אנו בצומת דרכים, והשאלה הקריטית כרגע היא מה הממשלה החדשה תעשה בנדון ביחס לשלושת האתגרים המרכזיים בשוק: היצע קרקעות; טיפול בתהליכי הרישוי; וטיפול במגבלות כוח. אם אכן יעשו את כל הדברים הנדרשים - אפשר יהיה לייצב את השוק בטווחים הבינוניים והארוכים".
גבע: "כשיש גורמים מצננים בשוק כמו תוכנית מע"מ אפס, ושר אוצר שאומר לא לקנות דירות - אנחנו הקבלנים לא בונים ואין הגדלת היצע. צריך להבין שאנחנו בונים כדי לענות על ביקוש, ואם הביקוש יורד, גם התחלות הבנייה יורדות במקביל, כי מי שבונה למלאי יפשוט את הרגל.
"הטיפול של הממשלה בצד הביקוש הוא בצד הלא נכון של המשוואה, כי אחרי תקופה הביקוש חוזר ומתפרץ - ואז המחירים עולים. הממשלה החדשה צריכה לדאוג לשוק יציב ובריא. לא עצירה מטורפת כמו בשנה שעברה ולא עלייה מטורפת".