שלושת הקליינטים של עו"ד אבי בבג'נוב, אחים המתגוררים זה שני עשורים בארצות-הברית, מחזיקים בישראל באדמות חקלאיות ששוויין מוערך כיום בחצי מיליארד שקל, באמצעות חברות פרטיות ובאופן פרטי. האחים, שאינם מרבים לבקר בארץ, לא הקפידו במשך השנים על בדיקת נסח הרישום של נכסיהם.
כשהגיע לישראל לפני חודשים ספורים, קיבל אחד האחים טלפון מעורך דין, שביקש לברר האם הוא זה שעומד מאחורי הפרסום באינטרנט למכירת תת-חלקה בשטח 500 מ"ר באזור נתניה. האח המופתע, בעליה של החלקה, השיב כי מעולם לא ביקש לבצע עסקה בקרקע הזו, ופנה מיד לעו"ד בבג'נוב, שיצר קשר עם המתחזה.
"התקשרתי לאדון והצגתי עצמי כמי שמתעניין בנכס", מספר בבג'נוב. "כשהוא שאל 'איזה מהם', ישר ידעתי שעשה בדיקה על הלקוח שלי ואחיו וידע שהם בעלי נכסים רבים. אמרתי לו שיפסיק מיד להציג עצמו כבעלים של הקרקע, וכשהוא התחיל להגיד לי שהייתה אי-הבנה, ושהוא בכלל מתווך וכו', הודעתי לו שהמשטרה בדרך אליו".
לדברי בבג'נוב, ממשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן, חשדנותו של עורך הדין הראשון התעוררה, בין היתר, כאשר ראה שהאיש שהציג עצמו כמוכר בא ללא עורך דין, והסכים לקבל כמעט כל שינוי שהוצע בחוזה המכר.
"יש הרבה תושבי חוץ שמשקיעים באדמות חקלאיות שאולי יופשרו יום אחד, והנוכלים מחפשים אותם", אומר בבג'נוב. "בדרך-כלל אין למשקיעים האלה משכנתא על האדמות, כך שלא נדרש אישור הבנק לצורך ביצוע עסקאות בקרקע, וכל מה שצריך זה לזייף את תעודת הזהות".
המקרה של האחים תושבי החוץ אינו היחיד, ובמקרים אחרים התרמית לא תמיד מסוכלת בזמן. רק לפני שבועיים נחשף דבר חקירתם של עשרות מעורבים, בהם עורכי דין, שגנבו קרקעות חקלאיות בהיקף נרחב, באמצעות הערמה שיטתית על שלטונות המס ורישום המקרקעין והצגתם כבעלים הרשומים של האדמות.
המעורבים, מרביתם תושבי הצפון, ניהלו על-פי החשד מנגנון משומן של זיוף מסמכים שבעזרתו השתלטו על קרקעות חקלאיות ללא ידיעת בעליהן, וביצעו בהן פעולות שונות מול הרשויות, בהן רישום הערות אזהרה ואף העברת בעלות לרוכשים תמימים.
אחדים מהמעורבים, חלקם עורכי דין, עודם מצויים במעצר, והחקירה של היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית בלהב 433 נמצאת בעיצומה.
פרשת גניבת הקרקעות האחרונה מלמדת על הקלות הבלתי נסבלת שבה ניתן להערים על רשויות המס ורישום המקרקעין לאורך זמן, וכן על הגורמים המשתפים עמה פעולה - עורכי דין - שבלעדיהם כנראה לא הייתה יכולה להתקיים.
מציאות מטרידה
כך למשל במקרה של יהודי תושב גרמניה, שהחזיק בחלקת קרקע המצויה בהליכי הפשרה בצפון תל-אביב. פסק דין שניתן כביכול בהסכמה בין שני נוכלים, כמעט שעלה ביוקר לזוג רוכשים לא מנוסים אך חדי חושים: זמן קצר לפני שהקרקע הוצעה למכירה, תבע המוכר היצירתי את בעל הקרקע על חוב כספי. בעל הקרקע, באמצעות עורך דין שהתחזה למייצגו, הודה בחוב, אלא שבמקום לשלם למוכר כסף, "הסכים" להעביר מידיו את הקרקע.
גם העברה זו לידי "המוכר" נעשתה באמצעות עורך דין, מקורב לחבורת הנוכלים, ששימש ככונס נכסים. עם זאת, הסכום הנמוך יחסית שהוצע על הקרקע - 5 מיליון שקל - לצד העובדה שעורכי הדין אינם מאזור המרכז, העלו את חשדם של הרוכשים.
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' שטיפל בעניינם של הרוכשים הפוטנציאליים, שופך קצת אור על הפרטים שמעניינים את גנבי הקרקעות: "כשמוציאים נסח רישום בטאבו, אפשר לראות מתי בוצעו העסקאות האחרונות בקרקע, אם יש או אין עליו משכנתא ואם הבעלים הם תושבי חוץ. אם האדמה שייכת לחברה, אפשר לבדוק אם יש שעבודים על נכסים שלה, האם הגישה דוחות ומי המנהלים שלה, ולפי זה לדעת אם החברה פעילה. אפשר לבדוק את זה בקלות באינטרנט, במחיר נמוך".
המקרה שבו טיפל עו"ד שוב חושף מציאות מטרידה של מערכת שלא יודעת, ואולי גם לא ממש רוצה, להתמודד עם תופעת גנבי הקרקעות: "חלק גדול מהמתחזים מסתייע בעורכי דין שמודעים לתרמית, וכשבאים לבית המשפט ומבקשים לתת פסק דין בהסכמה, שכולל העברת בעלות בקרקע, הרשם עושה כמבוקש ממנו ואינו בודק דבר".
קיום בספק
לפני כשנה דחה בית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה נזיקית שהגישו 4 תובעים נגד שורה ארוכה של גורמים, בטענה כי התרשלותם ברישום הבעלות על קרקע גרמה להם נזקים כספיים כבדים.
הארבעה רכשו ב-2004 אדמה חקלאית הסמוכה לכפר שמריהו מנסים סיטון-יוסף, בעל חברת שיווק הקרקעות מטליס, שרכש את החלקה בעצמו מאדם בשם ולנטין בורודטי. אותו בורודטי נחזה להיות בעל הקרקע ורישומה אף שונה על שמו, אך הוא מעולם לא הופיע לדיונים בבית המשפט, וספק אם הוא בכלל קיים.
התרמית התגלתה רק בשנת 2006, ובפסק דין שניתן כעבור 4 שנים הוחזר הרישום על שמם של הבעלים המקוריים, וכך, מאות אלפי הדולרים ששילמו קבוצת הרוכשים תמי-הלב תמורת הקרקע ירדו לטמיון.
האם נחשפו הנוכלים בפרשה למידע פנימי ממרשם הטאבו ומרשם החברות? עו"ד איתן רוטשילד, שותף במשרד עורכי הדין נתן מאיר העוסק בתכנון ובנייה שייצג את בעלי הקרקע המקוריים שזכו בה בחזרה, אמר ל"גלובס" כי "אין לי ספק שבורודטי, או מי שעמד מאחורי הכינוי הזה, נעזר במודיעין מדויק. בשביל למצוא קרקע שנמצאת בבעלות חברה שנמחקה טכנית מהמרשם ושהבעלים שלה מאוד מבוגרים או לא פעילים - בשביל זה צריך לעשות הצלבה של מידע".
לדבריו, "הרבה רוכשים שעומדים מול עורכי דין שמציגים להם תעודות זהות וייפויי-כוח של בעלי הקרקע, אינם מדקדקים בפרטים". עם זאת הוא מוסיף כי רשם הטאבו ורשם החברות דווקא הכבידו את דרישות הזיהוי מבעלי נכסים וצמצמו בשנים האחרונות את תופעת גניבת הקרקעות, שהייתה בסוף העשור הקודם, כדבריו, "מכת מדינה".
"במקרים שנראים קצת חשודים", מייעץ רוטשילד לרוכשים, "אני מציע לבקש מסמכים אותנטיים של רכישת הבעלות, ואשר מעידים על בעלות - דיווח רכישה לרשויות המס, תשלומי היוון או מס רכוש. לרוב הזייפנים אין המסמכים האלה.
"כשהמוכרים טוענים שהם מורשים ומציגים ייפוי-כוח", מוסיף רוטשילד, "צריך לדרוש לראות את הבעלים האמיתי. זו לא תעודת ביטוח, ויכול להיות שיציגו 'בעלים-קש', אבל רק ככה אפשר לגלות תרמיות. במקרה של קרקע שמחזיקה חברה, יש להסתכל בתיק החברה ברשם החברות. אם רואים שהיו עסקאות תכופות בעת האחרונה בחברה או בקרקע, צריך להתקשר עם הבעלים הקודם".
הכבידו את נטל הזיהוי
בית המשפט העליון נדרש לעניין לאחרונה, והעיר כי הגיעה העת לכך שבמדינת ישראל יוקם ביטוח זכויות במקרקעין, בדומה לקיים במדינות אחרות.
באותו מקרה, איבד זוג קונים את הדירה שרכש ממתחזה בחולון, אחרי שלא בדק את העסקה הקודמת בדירה - עסקה שהייתה בעצם עוקץ שבו נרשמה הערת אזהרה על שם המתחזה.
עו"ד נוריאל אור, מומחה לדיני מקרקעין, מסכים כי בשנים האחרונות הכבידו בלשכת רישום המקרקעין את נטל הזיהוי על מבקשי הרישום ועל עורכי העסקאות, אבל זה עדיין לא מספיק: "כיום כשעושים עסקת מכר ומבקשים לרשום את הדירה על שם הקונה, אין חובת נוכחות של הצדדים לעסקה בפני הרשם. צריך רק להביא אסופת מסמכים חתומים ובראשם שטר המכר, כשהם מאומתים על-ידי עורך דין. הרשם רק בודק שהמסמכים ערוכים וחתומים כדין. אם אדם מזייף תעודת זהות, מה כבר אפשר לעשות?
"יש מי שאומר שצריך לדרוש נוכחות של הצדדים בעת הבקשה לרשום עסקה בטאבו, אבל לדעתי פתרון כזה הוא לא פרקטי: בתל-אביב בקשות מונחות על שולחנו של הרשם לפחות 4 חודשים ולא ניתן לדרוש מתושב חוץ לשהות בארץ כל התקופה הזו או לצפות ממנו שיהיה ב'היכון'.
"גם הבעלים של הנכס זקוקים להגנה. אבל בסופו של דבר, במצב היום, אי-אפשר להגן על הקונה מפני התחזות ופגם בזיהוי", הוא טוען.
אור ממליץ לקונים לנקוט שורה של אמצעי זהירות בעסקאות מכר: "חשוב לבדוק את נסח הרישום בטאבו ולוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. כדי להתמודד עם החשד לזיוף, צריך לזכור: אף פעם לא לחתום על חוזים שהמוכר עושה באמצעות ייפוי-כוח, ותמיד לדרוש שהבעלים יבוא בעצמו.
"בנוסף, מומלץ להשתמש ביועץ מקצועי כמו מהנדס או שמאי, שייגש לווועדה העירונית לתכנון ובנייה ויבדוק את מסמכי הנכס. אחר כך, כשמדברים עם המוכר, כדאי לבדוק את בקיאותו בנתונים - מה שטח הקרקע, מה הסטטוס התכנוני שלה ומי בעלי הקרקעות השכנות".
תקועים בעתיד
לדברי עו"ד גד שטילמן, העוסק בדיני אגודות שיתופיות ורמ"י, דווקא הקדמה הטכנולוגית היא שיצרה פרצות במרשם הטאבו: "בעבר, ליד כל עסקה במקרקעין, היה רשום בספר הטאבו מספר תעודת זהות או ח.פ. של החברה. אבל כשמשרד המשפטים העביר את לשכת רישום המקרקעין לרישום ממוחשב, עשו את זה בצורה רשלנית ולא העתיקו את מספרי תעודת הזהות הרשומים במרשם הידני. יש הרבה אנשים עם שם פרטי ומשפחה דומים, ולא צריך להיות גאון בשביל להבין שזו פירצה הקוראת לגנב".
סיבה נוספת לכאוס השורר בתחום, לפי שטילמן, היא העובדה שחוק המקרקעין מקדש את מרשם הטאבו, בעוד שזה האחרון אינו מעודכן בתוכניות מתאר חדשות שאושרו לאלפי דונמים של קרקע. "יש לנו חלקות ענק שניתנו עליהן זכויות בנייה מסוגים שונים, והדרך היחידה להעביר בהן זכויות היא באמצעות הערות אזהרה על גבי הערות אזהרה. זו התרשלות של מדינת ישראל", אומר שטילמן, "שיוצרת בלבול וחוסר סדר, שאנשים יכולים לנצל לצורך ביצוע עסקאות מירמה".
"רוכש הקרקע שלא ידע על התרמית, יהיה מוגן"
כאמור, כמו במקרה בכפר שמריהו ובפרשת המרמה האחרונה בצפון הארץ, ישנם מקרים שבהם המתחזים לבעלי קרקע מספיקים להעביר אותה לרוכשים תמי-לב בטרם יגלו הבעלים המקוריים את דבר התרמית.
מה יכול אפוא לעשות בעל הקרקע המקורי במקרה כזה? מסתבר שלא הרבה. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע, במה שמכונה "תקנת השוק", כי מרגע שקרקע רשומה הועברה לידי קונה, שהסתמך בתום-לב על הרישום בטאבו ושילם תמורה, זכותו בקרקע תקפה, אף אם הרישום עליו הסתמך היה שגוי. עו"ד איתן רוטשילד מסביר כי "מטרתה של תקנת השוק היא ליצור יציבות בשוק עסקאות הנדל"ן, כך שרוכש הקרקע, שלא ידע על התרמית, יהיה מוגן".
לדברי רוטשילד, במקרה כזה אין לבעלי הקרקעות המקוריים אלא לתבוע את עורכי הדין שהתרשלו בבדיקתם (או שהשתתפו בתרמית) ובמקרים המתאימים גם את רשם הטאבו ורשם החברות.
עם זאת, רוטשילד מדגיש כי תקנת השוק לא חלה בכל מצב: "אם ההסתמכות הייתה על המסמכים המזויפים של המוכר ולא על הרישום בטאבו, אז גם אם הרכישה נעשתה בתום-לב ובתמורה, העסקה בטלה, וזכותו של הבעלים המקורי נשמרת".