בנייה בחריש / צילום: תמר מצפי
הוועדה המיוחדת חריש בראשותו של השר לשעבר דוד מגן דנה לאחרונה בתוכנית חדשה המציעה לאשר תוספת בנייה עתידית לכלל הדירות ביישוב בשכונות שכבר יצאו לשיווק - השכונה הצפונית והפרסה. מדובר באלפי דירות ביישוב אליהן מתייחסת התוכנית האמורה שעל פניו עתידה להשביח את ערך הנכסים אך עשויה גם להעלות את מחירי הדירות ביישוב. נציין שמקור התוכנית החדשה היא בין היתר בקשה שהגישה חברת באמונה לפני כשנה לוועדה המיוחדת כדי לנסות ולקדם אפשרות הרחבה לדירות הקיימות ששיווקה ביישוב אולם כעת התוכנית החדשה עתידה לחול על כל הדירות בשכונות האמורות.
"מדובר בתוכנית שנידונה בועדה המיוחדת ובישיבה האחרונה שהתקיימה ביום חמישי הוחלט על הפקדתה", כך מספר ישראל בן ישראל, מזכיר הועדה המיוחדת לתכנון ובניה בחריש ומהנדס המועצה. "התוכנית עוד צריכה לעבור את ההתנגדויות ואני מעריך שתופקד עוד כשבועיים ותאושר סופית בעוד כחצי שנה אם הכל יילך חלק".
התוכנית האמורה, עתידה לאפשר תוספת של 25 מ"ר לדירות סטנדרטיות שנבנו או ייבנו בשכונות האמורות ותוספת של כ-60 מ"ר לדירות הגג. חשוב לציין כי התוכנית מדגישה שהתנאי לניצול הזכויות הללו יהיה לאחר מתן טופס איכלוס (טופס 4) לדירות ולא לפני כן. הרציונל שעמד בפני הועדה לקביעת תנאי זה הוא שההטבה בהרחבת הדירה יהיה לבעלי הדירות ולא לקבלנים או למשווקי הדירות. עם זאת, ברגע שתוכנית זו תאושר, לא מן הנמנע שדירות שלא נמכרו עד כה, יימכרו במחיר גבוה יותר עם הפוטנציאל של ההרחבה המאוחרת יותר.
עוד נקבע בתוכנית האמורה, שהתוספת לדירות תהיה חייבת במס שבח ושכל תוספת שכזו תהיה חייבת כמובן בהיתר בנייה נפרד ותוכל להתבצע רק באגפי בניין שלמים. כלומר, בניין שלם יהיה חייב לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות הרלוונטיים ולקדם את התוכנית יחד, לעומת מצב בו רק מספר דירות ירצו את ההרחבה בעוד בעלי דירות אחרות לא ירצו לממשה. עוד על פי תקנון התוכנית האמורה, לא ניתן יהיה לנייד את תוספת הבנייה מיחידת דיור אחת לאחרת. עוד נקודה שיש לתת עליה את הדעת היא שגם דירה שלא תנצל את המימוש ובעליה ימכור אותה כדירה יד שנייה לאחר אישור התוכנית, יהיה חייב בתשלום מס שבח על הזכויות.
עוד נקודה חשובה הנוגעת לתוכנית האמורה היא שאומנם תוכנית זו עתידה לחול על כל הדירות, אך ייתכן ויהיו בנייני מגורים שלא יוכלו לנצל אותה. הסיבה לכך היא מגבלות תכנון של המגרש עליו נבנה הבניין במקור ואם תוספת שכזו תואמת את המצב התכנוני הקיים, גבולות המגרש וקווי הבניין. על כך אומר בן ישראל: "הועדה קבעה כי עוד לפני אישור התב"ע תיעשה בדיקה פרטנית לכל המגרשים כדי לבחון את היתכנות התוספת בכל בניין ובניין, ובתב"ע ידעו מי יוכל לנצל ומי לא. להערכתי 100% מהבניינים יוכלו לנצל את התוספת". בן ישראל התייחס גם לטענות על כך שהתוכנית תוביל לעליית מחירי הדירות בעיר בשל פוטנציאל המ"ר הנוספים ואמר: "אנחנו לא יכולים לשלוט במחירים של הקבלנים אבל לדעתי זה לא יבוא לידי ביטוי בצורה ניכרת ומדובר אולי בתוספת שולית שלא תשפיע".
"זו פעם ראשונה שהגשנו בקשה מסוג זה לוועדת התכנון", כך מסביר ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה, המנהל בישוב מספר עמותות לבניה של 1,060 דירות. "הדבר נובע בין היתר מהעובדה כי העיר חריש תוכננה במקור לציבור החרדי, עם תוכנית בניין עיר מרווחת מאד. הרבה מבני ציבור ותשתיות שאין להם קושי לספוג תוספת אוכלוסייה. המהלך נעשה לטובת כלל דיירי הישוב חריש והוא יתאפשר עם קבלת טופס 4, כדי שהקבלן לא יגזור את ההטבה". עם זאת, גם זעירא מודה שהתוכנית החדשה עשויה לגרור עליית מחירים ביישוב: "נכון להיום דירה בחריש נמכרת במחיר ממוצע של כ-930 אלף שקל כשהיא על הנייר. עם אכלוס הדירות לרוב עולה שווין של דירות בשיעור של כ-5% בממוצע. ההחלטה הנוכחית עשויה להקפיץ עוד יותר את מחירי הדירות בישוב".
גם יקי רייסנר, בעל חברת רייסדור הבונה ביישוב חריש, מסכים כי התוכנית תשביח את הדירות ומודה כי לאחר אישורה המחירים צפויים לעלות: "זו תוכנית מוצלחת מאוד לדעתי. זה מוסיף זכויות לבעלי הדירות ובמקביל גם יניב עוד הכנסה לרשות המקומית בשל היטלי ההשבחה. אני מעריך שאישור התוכנית יתבטא גם במחירי הדירות ולדעתי פוטנציאל ההרחבה של 25 מ"ר לדירה רגילה יעלה את המחיר בכ-30 אלף שקל לדירה ופוטנציאל ההרחבה לדירות הגג שעומד על כ-60 מ"ר עשוי להעלות את המחיר בכ-100 אלף שקל".