גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הציבור משוכנע: מחירי הדירות לא יפסיקו לעלות

כאשר בוחנים את ההסתברות לעלייה או לירידה של מחירי הנדל"ן, הרי שההסתברות להמשך עלייה נראית גבוהה משמעותית על אף שהמחיר לא סביר ■ כל עוד אנחנו לא חושבים למכור, אנחנו חיים בנוח עם ירידה במחיר הנכס

יריד דירות / צילום: אביב חופי
יריד דירות / צילום: אביב חופי

ל-64% מבתי האב במדינת ישראל יש בית או דירה. 8% נוספים הם בעלי יותר מבית או דירה אחת. כלומר, הנכס הפיננסי העיקרי הנמצא בבעלות 72% מהמשפחות במדינת ישראל הוא נדל"ן, ובכל זאת השיח השכיח ברחוב הישראלי הוא שמחירי הנדל"ן חייבים לרדת.

לרגע אפשר לחשוב שבמדינתנו כולם מטורפים. אחרת, איך ניתן להסביר שכולם רוצים שהערך של הנכס הפיננסי העיקרי שלהם יירד? לא משנה כמה זה נראה לא רציונלי, השיח ברור - יש מעט דברים שהציבור הישראלי מסכים עליהם כמו הצורך בהורדת מחירי הנדל"ן.

כפי שדן אריאלי היטיב להגיד, בדרך-כלל מה שנראה לא רציונלי הוא לא במקרה. המשמעות הכלכלית של הדרישה הציבורית להורדת מחירי הנדל"ן היא שרוב הציבור לא מעלה על דעתו למכור את הנדל"ן שבבעלותו אלא להיפך, חושב לקנות. כל עוד אנחנו לא חושבים למכור, ובמחיר נכון אנחנו חושבים לקנות - בין אם לצרכי שדרוג ובין אם לצרכי השקעה, אנחנו חיים בנוח עם ירידה במחיר הנכס. אנחנו אפילו מקווים שמחירי הנדל"ן יירדו, כך שעד שהאחרים יבינו מה קורה, אנחנו נוכל לקנות בזול.

למה אנחנו כל-כך בטוחים שגם אם מחירי הנדל"ן יירדו, הם ישובו לעלות? אפשר לפתור זאת בכך שהחוויה של השנים האחרונות היא כזו. מ-2008 אנחנו חווים שוק נדל"ן עולה בלבד, ולכן התחושה שלנו היא שבעידן שלנו נדל"ן תמיד עולה.

החוויה של האמריקאים והאירופאים ב-2007 זרה לנו ורחוקה מאיתנו. אבל זו לא רק החוויה. גם אם היינו חובשות את כובע האנליסטית ובוחנות את הביקושים העתידיים בשוק הנדל"ן בישראל, היינו מונות את הגורמים הבאים להמשך העליה בביקוש:

■ ריבוי האוכלוסייה חיובי, קרי הביקוש הבסיסי צפוי לגדול, ובתסריט של גידול בעלייה מאירופה זה אפילו יכול לקרות מהר.

■ היצע הקרקעות, בוודאי במרכזי הערים, קטן.

■ שיפור משמעותי בתחבורה מגדיל את אזורי הביקוש, ומביא לעליית מחירים גם בפריפריה.

■ קיימת שמרנות בסיסית שמונעת חדירת טכנולוגיות בנייה זולות/מהירות העשויות לדחוף לירידת מחירים.

■ הריבית צפויה להישאר נמוכה זמן רב.

ומנגד, מהם הסיכונים?

■ רגולציה - בהינתן שמרבית הציבור רוצה שמחירי הנדל"ן יירדו, מתישהו תקום ממשלה שאכן תנסה לתת לו את מבוקשו. האופן שבו היא תעשה זאת יקבע את עומק הירידה ואת המשך שלה. ההימור השכיח הוא שהרגולציה תפעל כנראה דרך שינוי בחוקי המס, מכשיר שעשוי לשנות משמעותית, עבור רובנו, את כדאיות הרכישה של נכסי נדל"ן להשקעה.

■ עליית ריבית תגרום לעלייה בעלות המימון ותייצר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות.

■ עודף היצע, אם בגלל בניית יתר או בעקבות משבר פיננסי בארץ או בעולם.

■ אם משווים את ההזדמנויות לסיכונים, נדמה שהתנהגות הציבור רציונלית יותר מאשר בהצצה ראשונה.

■ קשה לראות באופק ממשלה יציבה מספיק שתבצע את הרפורמה הנדרשת במערכת המס או שתעלה מס כלשהו שמשפיע דרמטית על נכסי מעמד הביניים. יתרה מכך, שימוש במיסוי הוא תסריט סביר לעומת תסריט של רפורמה משמעותית יותר בניהול עתודות המקרקעין וזכויות הבנייה. אולי מעבר לקשת שוכנת הממשלה שתבצע את הרפורמה הנדרשת ברשות מקרקעי ישראל ובאחיזה של הרשויות המקומיות בהיתרי בנייה. אולי.

עליית ריבית נראית רחוקה אפילו יותר. תרחיש של ממשלה יציבה ונחושה מספיק, עודף היצע, שוק של קונים, בלי רגולציה, לא נשמע ממש ריאלי. אכן הביטוי "לא רציונלי אבל לא במקרה" נשמע הולם לתיאור המצב.

המרוץ לדירה

ברור לנו שנדל"ן בארץ הוא יקר. ברור לנו שכשדירה ממוצעת עולה 12 שנות משכורת ממוצעת זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר מרבית הציבור מוציא למעלה מ-30% מהכנסתו רק על רכיב הנדל"ן בהוצאות השוטפות, זה לא סביר ולא בריא למשק לאורך זמן.

ברור לנו שלילדים שלנו אין סיכוי כלשהו לקנות דירה בשכונה שלידנו (או בכלל), ושזה לא סביר.

ברור לנו שכאשר שמורים, אחים בבית חולים, עובדים סוציאליים ושאר נותני השרותים אינם יכולים לגור במרכז העיר, סמוך למקום עבודתם, זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר בוחנים את ההסתברות לעלייה מול ההסתברות לירידה של מחירי הנדל"ן, במידע שיש לנו כיום, הרי שההסתברות להמשך עלייה נראית גבוהה משמעותית על אף שהמחיר לא סביר.

אם אין מניות, תקנו דירה

במצב שבו אנו נמצאים, יש הרבה יתרונות להשקעה בנדל"ן דרך שוק ההון, בייחוד לאנשים שכבר יש להם בית משלהם וההשקעה היא פיננסית.

עלות העסקה - בשוק ההון עלות העסקה יכולה להיות נמוכה בהרבה. אם אתם סוחרים לבד היא זניחה לחלוטין, ואם מישהו מנהל לכם את תיק ההשקעות הרי שעדיין דמי הניהול זניחים לעומת העלות המצטברת של עו"ד, מתווכים, רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית ושאר הגורמים שצריך לשלם להם תשלומים שונים, הן בקנייה והן במכירת נכס.

מהירות התגובה - בשוק ההון היכולת לשנות את שיעור החשיפה לנדל"ן גבוהה משמעותית. אם יש לכם מידע חדש ואתם חושבים שהשוק הולך לשנות כיוון, היכולת לפעול היא מיידית, בניגוד לתהליך מימוש דירה בבעלותכם, שייקח כנראה כמה חודשים גם בקנייה וגם במכירה.

מיסוי - כיום, בתנאים מסוימים, יש יתרון מיסוי להשקעה בנדל"ן על פני שוק ההון. אבל אם הרגולציה תפעל להורדת מחירים בדרך של העלאת המס, הרי שהיתרון יהפך לחיסרון.

ההון הנדרש - לא חייבים לחסוך את כל המשכורת במשך עשור ויותר כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן.

פיזור - בשוקי ההון בחו"ל ניתן להשקיע במגוון נכסים, במיקומים ובסטנדרטים שונים, ולהקטין חשיפה לנדל"ן בעיר אחת, שכונה אחת, של קבלן אחד שנופלות לו מרפסות וכדומה.

מול שפע היתרונות להשקעה בדירה באמצעות שוק ההון, יש חיסרון אחד משמעותי: אין בארץ מכשירים המאפשרים לעשות זאת. בהנחה שאל מול האופציה של קניית דירה להשקעה והשכרתה יש לבחון את האופציה של קניית מניות של חברה הרוכשת דירות רבות ומשכירה אותן בישראל, אזי שלא כמו בעולם הגדול, אין אצלנו כיום חברות כאלו.

אפשר להשקיע במניות של חברות הקונות או בונות ומשכירות שטחי מסחר, אפשר להשקיע בחברות יזום ובנייה, אפשר להשקיע בחברות נדל"ן מניב למגורים בחו"ל.

אבל אם ברצונכם להשקיע ישירות ובאופן ממוקד בשוק הנדל"ן לדיור בישראל, תיאלצו לקנות דירה.

*** הכותבת היא יו"ר IBI ניהול תיקים

עוד כתבות

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

כוחות צה''ל בעזה / צילום: דובר צה''ל

1 מכל 3 צעירים בסיכון להתמכרות: חיילים בסדיר ומילואימניקים צעירים בסיכון מוגבר

נתוני המרכז הישראלי להתמכרויות ולבריאות הנפש מגלים שמאז 2018 קפץ מספר המדווחים על בעיית התמכרות בכ־150% ● ובקרב בני 18־26 התופעה רחבה עוד יותר ● מנהלי המרכז מסבירים כיצד רצף המשברים בארץ מרחיב את מעגל ההתמכרויות ואיזה טיפול יחולל שינוי אמיתי

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

אלוף תומר בר / צילום: דובר צה''ל

בין עזה לאיראן: קווים לדמות של מפקד חיל האוויר תומר בר

דורות של מפקדי חיל אוויר חלמו להיות בנעליים של האלוף תומר בר, האיש שפיקד על חיסול נסראללה ובכירי חמאס והוביל את התקיפה ההיסטורית באיראן ● אולם, כשמקורביו משוחחים איתו על כך, הוא משיב: "אני מוכן לוותר על הכול ולחזור ל־6 באוקטובר" ● ממכתב הסרבנים, דרך הטבח בעוטף ועד להישגים של חיל האוויר תחתיו: מיהו תומר בר?

יירוט טיל מעזה / צילום: ap, Tsafrir Abayov

תבעו את הקבלן על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמת "חרבות ברזל" היא כוח עליון

בית המשפט המחוזי דחה ערעור של רוכשי דירה על איחור במסירה, וקבע כי הנחיות פיקוד העורף והשלכות המלחמה מהוות נסיבות בלתי צפויות, שמצדיקות את הדחייה בקיום החוזה

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

נתב''ג / צילום: Shutterstock

מפת הטיסות מישראל השתנתה: היעדים שייכנסו במקום מדינות מערב אירופה

משברים דיפלומטיים וביטולים של חברות תעופה זרות צמצמו את מפת היעדים עבור הישראלים ● דרום אפריקה וטורקיה נסגרו, וכדי להגיע למערב אירופה בזמן הקרוב צריך לעבור דרך החברות הישראליות ● באילו קווים המצוקה הכי גדולה, ואילו יעדים דווקא התווספו?

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

קיבוץ ניר עם, 2021 / צילום: אייל פישר

עם טכנולוגיה גרמנית: מפעל מחזור סוללות הרכב הגדול בישראל ייפתח בקיבוץ ניר עם

בהשקעה של 50 מיליון שקל: חברת BRI, יחד עם קבוצת סמלת, קבוצת דן תחבורה, קבוצת מאיר, קרן מוביליטק קפיטל ומשפחת נוסבאום החלו להקים בקיבוץ ניר עם מפעל למחזור סוללות של רכבים ואוטובוסים חשמליים ● המפעל נבנה בטכנולוגיה גרמנית, ועובדים מגרמניה הוזמנו כדי להשתתף בבניה

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן