גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הציבור משוכנע: מחירי הדירות לא יפסיקו לעלות

כאשר בוחנים את ההסתברות לעלייה או לירידה של מחירי הנדל"ן, הרי שההסתברות להמשך עלייה נראית גבוהה משמעותית על אף שהמחיר לא סביר ■ כל עוד אנחנו לא חושבים למכור, אנחנו חיים בנוח עם ירידה במחיר הנכס

יריד דירות / צילום: אביב חופי
יריד דירות / צילום: אביב חופי

ל-64% מבתי האב במדינת ישראל יש בית או דירה. 8% נוספים הם בעלי יותר מבית או דירה אחת. כלומר, הנכס הפיננסי העיקרי הנמצא בבעלות 72% מהמשפחות במדינת ישראל הוא נדל"ן, ובכל זאת השיח השכיח ברחוב הישראלי הוא שמחירי הנדל"ן חייבים לרדת.

לרגע אפשר לחשוב שבמדינתנו כולם מטורפים. אחרת, איך ניתן להסביר שכולם רוצים שהערך של הנכס הפיננסי העיקרי שלהם יירד? לא משנה כמה זה נראה לא רציונלי, השיח ברור - יש מעט דברים שהציבור הישראלי מסכים עליהם כמו הצורך בהורדת מחירי הנדל"ן.

כפי שדן אריאלי היטיב להגיד, בדרך-כלל מה שנראה לא רציונלי הוא לא במקרה. המשמעות הכלכלית של הדרישה הציבורית להורדת מחירי הנדל"ן היא שרוב הציבור לא מעלה על דעתו למכור את הנדל"ן שבבעלותו אלא להיפך, חושב לקנות. כל עוד אנחנו לא חושבים למכור, ובמחיר נכון אנחנו חושבים לקנות - בין אם לצרכי שדרוג ובין אם לצרכי השקעה, אנחנו חיים בנוח עם ירידה במחיר הנכס. אנחנו אפילו מקווים שמחירי הנדל"ן יירדו, כך שעד שהאחרים יבינו מה קורה, אנחנו נוכל לקנות בזול.

למה אנחנו כל-כך בטוחים שגם אם מחירי הנדל"ן יירדו, הם ישובו לעלות? אפשר לפתור זאת בכך שהחוויה של השנים האחרונות היא כזו. מ-2008 אנחנו חווים שוק נדל"ן עולה בלבד, ולכן התחושה שלנו היא שבעידן שלנו נדל"ן תמיד עולה.

החוויה של האמריקאים והאירופאים ב-2007 זרה לנו ורחוקה מאיתנו. אבל זו לא רק החוויה. גם אם היינו חובשות את כובע האנליסטית ובוחנות את הביקושים העתידיים בשוק הנדל"ן בישראל, היינו מונות את הגורמים הבאים להמשך העליה בביקוש:

■ ריבוי האוכלוסייה חיובי, קרי הביקוש הבסיסי צפוי לגדול, ובתסריט של גידול בעלייה מאירופה זה אפילו יכול לקרות מהר.

■ היצע הקרקעות, בוודאי במרכזי הערים, קטן.

■ שיפור משמעותי בתחבורה מגדיל את אזורי הביקוש, ומביא לעליית מחירים גם בפריפריה.

■ קיימת שמרנות בסיסית שמונעת חדירת טכנולוגיות בנייה זולות/מהירות העשויות לדחוף לירידת מחירים.

■ הריבית צפויה להישאר נמוכה זמן רב.

ומנגד, מהם הסיכונים?

■ רגולציה - בהינתן שמרבית הציבור רוצה שמחירי הנדל"ן יירדו, מתישהו תקום ממשלה שאכן תנסה לתת לו את מבוקשו. האופן שבו היא תעשה זאת יקבע את עומק הירידה ואת המשך שלה. ההימור השכיח הוא שהרגולציה תפעל כנראה דרך שינוי בחוקי המס, מכשיר שעשוי לשנות משמעותית, עבור רובנו, את כדאיות הרכישה של נכסי נדל"ן להשקעה.

■ עליית ריבית תגרום לעלייה בעלות המימון ותייצר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות.

■ עודף היצע, אם בגלל בניית יתר או בעקבות משבר פיננסי בארץ או בעולם.

■ אם משווים את ההזדמנויות לסיכונים, נדמה שהתנהגות הציבור רציונלית יותר מאשר בהצצה ראשונה.

■ קשה לראות באופק ממשלה יציבה מספיק שתבצע את הרפורמה הנדרשת במערכת המס או שתעלה מס כלשהו שמשפיע דרמטית על נכסי מעמד הביניים. יתרה מכך, שימוש במיסוי הוא תסריט סביר לעומת תסריט של רפורמה משמעותית יותר בניהול עתודות המקרקעין וזכויות הבנייה. אולי מעבר לקשת שוכנת הממשלה שתבצע את הרפורמה הנדרשת ברשות מקרקעי ישראל ובאחיזה של הרשויות המקומיות בהיתרי בנייה. אולי.

עליית ריבית נראית רחוקה אפילו יותר. תרחיש של ממשלה יציבה ונחושה מספיק, עודף היצע, שוק של קונים, בלי רגולציה, לא נשמע ממש ריאלי. אכן הביטוי "לא רציונלי אבל לא במקרה" נשמע הולם לתיאור המצב.

המרוץ לדירה

ברור לנו שנדל"ן בארץ הוא יקר. ברור לנו שכשדירה ממוצעת עולה 12 שנות משכורת ממוצעת זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר מרבית הציבור מוציא למעלה מ-30% מהכנסתו רק על רכיב הנדל"ן בהוצאות השוטפות, זה לא סביר ולא בריא למשק לאורך זמן.

ברור לנו שלילדים שלנו אין סיכוי כלשהו לקנות דירה בשכונה שלידנו (או בכלל), ושזה לא סביר.

ברור לנו שכאשר שמורים, אחים בבית חולים, עובדים סוציאליים ושאר נותני השרותים אינם יכולים לגור במרכז העיר, סמוך למקום עבודתם, זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר בוחנים את ההסתברות לעלייה מול ההסתברות לירידה של מחירי הנדל"ן, במידע שיש לנו כיום, הרי שההסתברות להמשך עלייה נראית גבוהה משמעותית על אף שהמחיר לא סביר.

אם אין מניות, תקנו דירה

במצב שבו אנו נמצאים, יש הרבה יתרונות להשקעה בנדל"ן דרך שוק ההון, בייחוד לאנשים שכבר יש להם בית משלהם וההשקעה היא פיננסית.

עלות העסקה - בשוק ההון עלות העסקה יכולה להיות נמוכה בהרבה. אם אתם סוחרים לבד היא זניחה לחלוטין, ואם מישהו מנהל לכם את תיק ההשקעות הרי שעדיין דמי הניהול זניחים לעומת העלות המצטברת של עו"ד, מתווכים, רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית ושאר הגורמים שצריך לשלם להם תשלומים שונים, הן בקנייה והן במכירת נכס.

מהירות התגובה - בשוק ההון היכולת לשנות את שיעור החשיפה לנדל"ן גבוהה משמעותית. אם יש לכם מידע חדש ואתם חושבים שהשוק הולך לשנות כיוון, היכולת לפעול היא מיידית, בניגוד לתהליך מימוש דירה בבעלותכם, שייקח כנראה כמה חודשים גם בקנייה וגם במכירה.

מיסוי - כיום, בתנאים מסוימים, יש יתרון מיסוי להשקעה בנדל"ן על פני שוק ההון. אבל אם הרגולציה תפעל להורדת מחירים בדרך של העלאת המס, הרי שהיתרון יהפך לחיסרון.

ההון הנדרש - לא חייבים לחסוך את כל המשכורת במשך עשור ויותר כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן.

פיזור - בשוקי ההון בחו"ל ניתן להשקיע במגוון נכסים, במיקומים ובסטנדרטים שונים, ולהקטין חשיפה לנדל"ן בעיר אחת, שכונה אחת, של קבלן אחד שנופלות לו מרפסות וכדומה.

מול שפע היתרונות להשקעה בדירה באמצעות שוק ההון, יש חיסרון אחד משמעותי: אין בארץ מכשירים המאפשרים לעשות זאת. בהנחה שאל מול האופציה של קניית דירה להשקעה והשכרתה יש לבחון את האופציה של קניית מניות של חברה הרוכשת דירות רבות ומשכירה אותן בישראל, אזי שלא כמו בעולם הגדול, אין אצלנו כיום חברות כאלו.

אפשר להשקיע במניות של חברות הקונות או בונות ומשכירות שטחי מסחר, אפשר להשקיע בחברות יזום ובנייה, אפשר להשקיע בחברות נדל"ן מניב למגורים בחו"ל.

אבל אם ברצונכם להשקיע ישירות ובאופן ממוקד בשוק הנדל"ן לדיור בישראל, תיאלצו לקנות דירה.

*** הכותבת היא יו"ר IBI ניהול תיקים

עוד כתבות

חללית השיגור של נאס"א וספייסX / צילום: ביל אינגלס, AP

בעקבות מזג האוויר: נדחה שיגור האסטרונאוטים האמריקאים על גבי חללית SpaceX

18 דקות לפני השיגור הודיעה בקרת השיגור לשני האסטרונאוטים כי "בשל תנאי הבטיחות והעובדה שכמה פרמטרים בנוגע למזג האוויר אינם עומדים בהם, אנחנו נאלצים לבטל את השיגור" ● ניסיונות שיגור נוספים נקבעו מראש ל-30 במאי ול-31 במאי

כנס לרוכשים פוטנציאליים ביישוב מיתר / צילום: יח"צ

הנחה לחברי מועדון: המודל העסקי של קבוצות רוכשים לדירות

מועדוני לקוחות כמו חבר, הייטקזון ובהצדעה, מציעים ללקוחות שלהם דירות בהנחה או הטבות שוות כסף כמו מעצב צמוד או מוצרי חשמל לבית ● מה מרוויח היזם ממכירה לקבוצות רוכשים, והאם זה באמת משתלם לקונים?

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות הקורונה: גידול ברווח של אלטשולר שחם גמל ופנסיה

תחלק דיבידנד בהיקף 19 מיליון שקל ● דיווחה על גידול של כ-34% ברווח, לסך של כ-25.4 מיליון שקל ברבעון הראשון

דורי ושאול נאוי / צילום: יונתן בלום

שאול נאוי מכר לאחיו דורי את מניותיו בחברה ופורש מניהולה

המניות נמכרות תמורת 60 מיליון שקל, בדיסקאונט של 25% על מחיר השוק ● דורי נאוי: "שאול הגיע למסקנה שהוא רוצה ליהנות מהחיים לפני שהוא מזדקן" ● מניית נאוי קרסה ב-50% מתחילת השנה

פרופ' חזי לוי / צילום: ענבל מרמרי, גלובס

מנהל ביה"ח ברזילי פרופ' חזי לוי ימונה למנכ"ל משרד הבריאות

המינוי הוא בהתאם להחלטתו של אדלשטיין למנות מנכ"ל מקצועי לאחר שמנכ"ל המשרד היוצא, משה בר סימן טוב, היה למנכ"ל הראשון שאיננו בעל השכלה וניסיון בתפקיד רפואי ● השר אדלשטיין ביקש מראש הממשלה נתניהו להביא את המינוי לאישור הממשלה בהקדם האפשרי

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

השרה להגנת הסביבה גילה גמליאל: "בקרוב נפרסם תוכנית ליציאה ממשבר הקורונה באמצעות השקעות בסביבה"

השרה להגנת הסביבה הצהירה הערב כי בקרוב יציג משרדה תוכנית "גרין ניו דיל" ישראלית, במטרה ליצר חוסן חברתי-כלכלי באמצעות השקעות בסביבה ● "משבר הקורונה, בצד האתגרים שיצר, מהווה הזדמנות יוצאת דופן לקדם צמיחה כלכלית שתומכת בסביבה ובבריאות"

מירי רגב / צילום: בן חדד

אוצר מלים: לדעת מירי רגב האמונה נותנת לנו את הכוח להיות טובים

ח"כ מירי רגב, שרת התחבורה והבטיחות בדרכים, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "אמונה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

משרדי JFrog, אחת מחברות הפורטפוליו של אינסייט /  צילום: שלומי יוסף, פליקר

החברות שצלחו את המשבר של 2008 והתובנות שיסייעו לצלוח את המשבר הנוכחי

המשבר פוגע בתעשיית ההייטק? באינסייט האמריקאית, הקרן הכי דומיננטית בהייטק הישראלי, סבורים כי חברות התוכנה יתאוששו די מהר, ואף ירוויחו ממנו ● כדי שזה יקרה, הן צריכות לקצץ, להתמזג ולדעת לנצל הזדמנויות

אביב כוכבי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: על דוגמה אישית ושכר הרמטכ"ל; האם זה באמת הזמן לתת תוספת לביטחון?

שכרו החודשי של הרמטכ"ל הוא כסף קטן בתקציב הביטחון, אבל הוא ששיבח את הדוגמה האישית בתפוצת נאט"ו, איך זה מתיישב עם הבקשה להוסיף לתקציב הביטחון? • וגם, ארה"ב התערבה כדי למנוע מחברה סינית להקים את מתקן ההתפלה בשורק 2, איך זה שונה מהמתקן הקיים?

מטוס איזי ג'ט / צילום: יח"צ

"רוצים לשמר משרות לטווח ארוך": איזי ג'ט תקצץ עד 30% מכוח האדם

בחברת טיסות הלואו קוסט ישנם 15 אלף עובדים נכון לתחילת 2020 ומטוסיה היו מקורקעים בשל התפרצות הקורונה מאז חודש מרץ השנה ● המנכ"ל יוהאן לונדגרן: "אנחנו רוצים לוודא שאנחנו קמים מהמגפה הזאת עסק תחרותי יותר אפילו ממה שהיינו בעבר, כך שאיזי ג'ט תוכל לשגשג בעתיד"

רון פאינרו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אירועים חד פעמיים השנה ואשתקד סייעו למקס לעבור מהפסד לרווח רבעוני למרות הקורונה

חברת כרטיסי האשראי הרוויחה 47 מיליון שקל ברבעון הראשון ● 5.2% ממניות מקס הוקצו ליו"ר, למנכ"ל ולחברי הנהלה נוספים ● בשל משבר הקורונה שב"א רשמה הפסד נוסטרו שחתך את רווחיה

טראמפ ונתניהו/ צילום: רויטרס Gripas-Yuri-ABACA

כך משרד החוץ מאתר את כוכבי העתיד של הפוליטיקה האמריקאית

דוד רוט, סמנכ"ל צפון אמריקה במשרד החוץ מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' ומספר על ההשקעה של נציגי ישראל באיתור המנהיגים הפוליטיים של המחר, הדיפלומטיה בעידן הטוויטר, ולמה כדאי להשקיע בקשרים דווקא עם הצד שלא נמצא בשלטון ● האזינו

ישראל טויטו / צילום: אריק סולטן

מנכ"ל חדשות 13 משיב מלחמה: עובדי החדשות לא יקבלו את מלוא שכרם בשל העיצומים

לטענת מנכ"ל חדשות 13 ישראל טויטו היות ומדובר בשביתה של העובדים, אין זאת הפרת משמעת כי נקיטת עיצומים מביאה להשהיה מיידית של חוזה העבודה ובמצב כזה העובדים אינם זכאים לשכר רגיל אלא לשכר הולם ● מאוחר יותר הובהר לחלק מהעובדים - הבכירים שביניהם - ששכרם לא יקוצץ

מרים נאור / צילום: מארק ישראל סלם - ג'רוזלם פוסט

אוצר מלים: מרים נאור מסבירה למה בחרה במילה שיוויון

השופטת בדימוס מרים נאור, לשעבר נשיאת ביהמ"ש העליון, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "שוויון"● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

גיל חובב  / צילום: רלי אברהמי

אוצר מלים: גיל חובב על המילה שסבא שלו, איתמר בן אב"י, המציא בלהט הרגע

הסופר ומבקר המסעדות גיל חובב מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "כייס" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

תנובה תובעת את ויליפוד על העתקת אריזה של גבינת עמק

תנובה טוענת הן להפרת זכויות הקניין הרוחני שלה, בשל זהות האריזות, והן להטעיית הצרכן, כשהמוצר המשווק על ידי ויליפוד אינו גבינה מגורדת, אלא מוצר על בסיס חלב ושומן צמחי ● חברת המזון הגדולה בישראל מבקשת בתביעה צו מניעה ופיצוי כספי של 2.6 מיליון שקל

ינון מגל ובן כספית / צילום: שלומי יוסף, אביב חופי

בן כספית וינון מגל מנסים לגשר על התהום האידיאולוגית. לא תמיד זה מצליח להם

כספית מתחרפן מ"הזחיחות ושביעות הרצון העצמית האינסופית של מגל" ● מגל חושב שלהעביר ביקורת על השמאל ועל התקשורת זה לא פחות חשוב מלבקר את ראש הממשלה ● הזוגיות הכי חמה ברדיו התיישבה על ספת הפסיכולוג של "אוף דה רקורד" ● האזינו לראיון המלא

מימין יגאל אונא, ראש מערך הסייבר; ראש המוסד יוסי כהן; ופרופ' איציק בן ישראל, ראש מרכז הסייבר באונ' ת

ראש מערך הסייבר הלאומי: נדרשת היערכות לאומית מול מתקפות הסייבר

יגאל אונא אמר את הדברים בכנס "סייברטק" בהשתתפות בכירים בעולם אבטחת המידע מרחבי העולם ● לדבריו, מתקפת הסייבר שיוחסה לאיראנים נגד מתקני שפכים בישראל היה גורמת לאסון לולא נמנעה ● "נזכור את החודש האחרון כנקודת שינוי בהיסטוריה של מלחמות סייבר מודרניות"

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

שיפור בנתוני התעסוקה שולח את וול סטריט לעליות; טוויטר מאבדת גובה בצל איומי טראמפ לסגור את הרשת החברתית

הנשיא טראמפ צפוי לחתום על צו נשיאותי שיפגע בהגנות על הרשות החברתיות ● מזכיר המדינה האמריקאי מייק פומפיאו הודיע אמש בקונגרס כי הונג אינה אוטונומית מסין ● קצב הגשת התביעות החדשות ירד בהשוואה לשבועות הקודמים, ונרשמה ירידה של כ-4 מיליון תביעות מאז פרוץ מגפת הקורונה

הרחוב הישראלי שוקק בימי קורונה, לאחר שחרור ההגבלות / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

יו"ר ארגון האפידימיולוגיים: "מספרי החולים מטרידים פחות מהמחסור במידע"

מספר החולים החדשים בקורונה אמנם עלה בימים האחרונים, אך הוא עדיין רחוק מהקו האדום שהציבה הממשלה ● פרופ׳ חגי לוין: ״חסר מידע מסקרים סרולוגיים שיאפשר להבין טוב יותר את נתוני ההדבקה והתחלואה״