הפרויקט ברעננה / צילום: תמר מצפי
אחד הדברים שקיבל שר האוצר הטרי משה כחלון בירושה מקודמו בתפקיד, יאיר לפיד, הוא תוכנית גדולה לשכירות ארוכת טווח, עם ניצנים ראשונים ליישומה בפועל. כחלון הכניס את נושא השכירות כסעיף להסכם הקואליציוני שעליו חתם, שבו נאמר כי הממשלה תפעל להגדלת מלאי הדירות להשכרה. בשבוע שעבר הוא גם שם והצהיר כי בכוונתו לפעול לקידום חוק שיסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר בשוק הפרטי.
למרות חששם של אנשי החברה הממשלתית שהקים לפיד, "דירה להשכיר", מכך שלאחר שתקום הממשלה החדשה תיסגר החברה או שסמכויותיה יצומצמו, ההסכם הקואליציוני בין כולנו לליכוד חשף כי ההפך הוא הנכון - לא רק שהחברה תמשיך לפעול, סמכויותיה אף הורחבו והיא תוכל לתכנן ולשווק קרקע גם אם אינה להשכרה ארוכת טווח. החלטה זו תואמת את מה שהצהיר כחלון עוד לפני הבחירות, על כך שבכוונתו לבטל את המונופול של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בתכנון ובשיווק קרקע ולפעול להקמת המתחרים. ובכן, "דירה להשכיר" היא הראשונה שתתחרה ברמ"י.
מהלך זה טומן בחובו גם איום פוטנציאלי על תחום השכירות ארוכת הטווח, משום שברגע שהחברה קיבלה מנדט לשווק גם קרקעות שאינן מיועדות לדיור להשכרה, לא מן הנמנע שעיקר פעילותה בסופו של דבר יהיה בתחום התכנון והשיווק של קרקע למגורים למכירה - ונושא ההשכרה יהפוך שולי.
מדינת ישראל כבר עשתה בשנים האחרונות כמה ניסיונות בשוק השכירות ארוכת הטווח, ואנשים המכירים את התחום ופועלים בו, או כאלה שחקרו את התחום לעומק, מעלים כמה נקודות שכדאי לשר האוצר החדש להביא חשבון אם הוא רוצה ליצור בישראל שוק שכירות אמיתי, כלכלי וגם כזה שיעניק פתרון של דיור בהישג יד למי שבאמת זקוק לו.
בדיקה שערכו במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב ובמכון הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, אודות פתרונות הממשלה בתחום הדיור להשכרה, מעלה תמונה פסימית מאוד בנוגע ההצלחה של הפרויקטים הללו.
הנה כמה נקודות למחשבה לשר האוצר החדש.
שהרשויות המקומיות יפעילו מגורים בשכירות
אנשי מרכז הגר ומכון אלרוב ניתחו את כלל פתרונות המוצעים על ידי המדינה, שחלקם יצאו לפועל וחלקם עדיין בגדר תוכניות או הצהרות, ומסקנתם היתה שאף פתרון אינו מספק תשובה לכלל האתגרים. יתרה מזאת, נייר העמדה מעיד על כך שהדרך שבחרה הממשלה הקודמת לצעוד בה באמצעות מכרזי מדינה להשכרה ארוכת טווח היא דווקא הדרך הכי פחות טובה, שבמבחן המציאות כמעט ולא מספקת פתרונות למי שזקוק להם אך כרוכה בסבסוד רחב של המדינה על הקרקע. שני הפתרונות שזכו לניקוד הגבוה ביותר הם הסדרת יחסי שוכר ומשכיר בשוק החופשי, ואפשרות לבנייה ותפעול של פרויקטים להשכרה על ידי הרשות המקומית (ראו גרף).
פתרון של הסדרת יחסי שוכר-משכיר החל להתגבש בימי הממשלה הקודמת כאשר חברי שדולת שוכרי הדירות (סתיו שפיר, חיליק בר ואורלי לוי אבקסיס) קידמו את הצעת החוק לשכירות הוגנת וזכו מאוחר יותר לתמיכת שר האוצר לפיד ושרת המשפטים ציפי לבני שקידמו הצעה משלהם בתחום זה. אולם הצעת חוק זו לא הצליחה להתקדם ובוטלה עם פירוק הממשלה. הצעת חוק זהה הוגשה שוב על ידי שפיר ביומה הראשון של הכנסת הנוכחית וכעת נותר להמתין ולראות האם הממשלה תקדם אותה. שביב תקווה ראשון נראה בשבוע שעבר כאשר פורסם כי שר האוצר תומך בהצעת החוק.
הפתרון השני, הפעלת מגורים בשכירות על ידי הרשות המקומית, זכה לניקוד הגבוה ביותר בבדיקה של מרכז הגר ומכון אלרוב, אולם מדובר בתוכנית שהינה רק "על הנייר", לא זכתה לקידום, לעידוד או לתמיכה ממשלתית ויצאה לפועל רק במקומות בודדים בארץ. פרויקט אחד כזה ניתן לראות בשכונת שפירא בתל אביב, שם בנתה העירייה 69 דירות להשכרה, שהושכרו על פי קריטריונים שקבעה העירייה, שמתייחסים גם לגובה ההכנסה. גם בהרצליה נראים ניצנים של פרויקט מקומי להשכרה ארוכת טווח, אך כאמור עד כה מדובר ביוזמות נקודתיות בלבד.
"שהשוכר ישלם עד 30% מהכנסתו הפנויה ולא יותר"
"העיסוק בבנייה להשכרה התחיל לתפוס תאוצה יחד עם נסיקת מחירי הדירות", מסביר פרופ' וחבר הכנסת מנואל טרכטנברג. "ישראל היא יוצאת דופן בעולם המערבי בשוק הנדל"ן משום שהענף פועל בשתי דרכים בלבד, דירות למכירה ושוק שכירות חופשי ולא ממוסד. רוכשי הדירות עושים זאת לרוב באמצעות הון התחלתי ומשכנתא כבדה ושוק השכירות מתנהל ללא הסדרה כאשר השוכרים משוללי זכויות ונתונים לרוב לחסדי בעל הבית. לכל זה התווספה גם עליית המחירים שהחמירה את המצב. כדי לפתור את משבר הדיור צריך קשת רחבה של פתרונות שיופנו ויותאמו לכל סקטור באוכלוסייה. צריך כמובן לפעול להגדלת ההיצע, אבל מי שחושב שזה הפיתרון היחידי לא מביט למציאות בעיניים. הרי גם אם יגדל ההיצע, עדיין יהיו משפחות צעירות שיביטו על שני המסלולים היחידים הקיימים ולא ימצאו פתרון שמתאים להן. בגלל זה צריך לקדם פתרון של דיור בהישג יד בדרך של השכרה ארוכת טווח. יש טענה בישראל שמה שקיים בעולם לא יכול לקרות כאן. שהתנאים שונים. אבל זו רק אגדה אורבנית. אפשר בהחלט להעתיק מודל שלא קשה ליישום ומי שאומר שאי אפשר מונע מאינטרסים זרים".
טרכטנברג סבור שניסיונות הממשלה לפעול בתחום זה לא צלחו עד כה: "הפרויקט שנבנה ברעננה והוא פרי הניסיון הראשון של המדינה במכרזים להשכרה יצא עקום לגמרי. ניסוי לא מוצלח ולא נכון. ראשית כל, קהל היעד בפרויקט הזה יהיה העשירון השמיני ולמעלה מזה, ולא לזה פיללנו. פרויקט להשכרה צריך שייתן פתרון לעשירון השישי ולמטה מזה. עם כלל שיקבע שהשוכר הזכאי על פי קריטריונים ישלם עד 30% מהכנסתו הפנויה. רק בצורה הזו זה יכול לעבוד נכון וגם לתת לדעתי פתרון למצוקת הדיור הציבורי. מי שרוצה ללמוד איך לעשות את זה נכון כדאי שיעלה על מטוס לארצות הברית או מדינות אחרות במערב. זה מה שעשיתי שגיבשתי את התוכנית שלנו לפני הבחירות". פרופ' טרכטנברג גם מביע עמדה נחרצת כנגד חברה ממשלתית ייעודית לבנייה להשכרה: "אני נגד חברה שכזו. השוק הפרטי יכול לעשות זאת טוב, על הממשלה לתכנן ולתת לשוק לפעול בלי צורך בחברה שכזו".
"לתת פטור ממס למי שמשכיר לטווח ארוך"
לעמדה זו של טרכטנברג מצטרפים גם נוספים, בכירים בענף הנדל"ן, בשוק ההון וגם בעולם התכנון. בכנס שהתקיים בשבוע שעבר באוניברסיטת תל אביב תחת הכותרת "דיור להשכרה בצומת דרכים בין הממשלה היוצאת לזו הנכנסת" אותו יזמו מכון אלרוב לחקר הנדל"ן ומרכז הגר, התבטאו אותם גורמים בחריפות כנגד הפתרונות שהצליחה לגבש המדינה עד כה.
"דירות להשכרה זה טעות. זה בא לפרנס חברות ומוסדיים (שרוכשים קרקע מסובסדת, כמעט ללא עלות). זה כסף שהולך לאנשים שלא צריכים לקבל את הכסף הזה", כך אומר אלפרד אקירוב. "מתי שרצו לפתור מצוקה דומה, בימי העלייה הרוסית, את זה הצליחו לעשות. היום כנראה שאי אפשר או שלא רוצים. הפתרון הוא בידי הממשלה והוא מאוד פשוט. צריך לקחת קרקע חקלאית בשולי הערים, לשנות ייעוד לבנייה, ולמכור באלף דולר קרקע. זה מה שצריך לעשות. מפשירים 200 אלף דירות בתב"עות מסביב לערים ואז דירה תעלה 600 אלף שקל".
דובר נוסף בכנס היה גיל רובינשטיין, שבקיא היטב במכרזי המדינה לשכירות ארוכת טווח כמי שזכה באחד מהם ברעננה (שילם 21 מיליון שקל לקרקע ל-238 דירות, רבע מהן מסובסדות בהנחה של 25% על מחיר השוק). הפרויקט שבנתה החברה נמצא כעת בשלבי שיווק ורובינשטיין סבור כי שיטת המכרזים של המדינה בתחום מעוותת. "מנקודת המבט של השוכרים הפרויקט מצויין. מנקודת המבט של המדינה זה קטסטרופה", הודה רובינשטיין בכנס, "המדינה הפסידה על הקרקע ברעננה כ-200 מיליון שקל (לו היא היתה משווקת לדיור רגיל). נוסיף לזה הפסד ממע"מ שעומד על כ-52 מיליון שקל ועוד הפסד ממס רכישה שעומד על כ-27 מיליון שקל ונגיע לכ-279 מיליון שקל של אובדן הכנסות למדינה על פרויקט אחד. בכסף הזה המדינה הייתה יכולה לממן שכירות להרבה אנשים להרבה חודשים, או אפילו לקנות 164 דירות במחיר של 1.7 מיליון שקל ולחלק בחינם לאנשים. מדובר בניצול משאבים לא נכון של המדינה. אם נוסיף לזה את המכרזים בהרצליה, בחיפה וברמת השרון, אני מעריך שהמדינה הפסידה סביב 800 מיליון שקל. וההפסדים של המדינה כאן מממנים ליזמים תשואה של 7%.
יש פתרון הרבה יותר פשוט לבעיה של שכירות ארוכת טווח. יש כאן המון משקיעים שמסכימים לקבל תשואה של 3%-4% על הדירות, אז אפשר לעודד אותם. לבטל פטור ממסים למי שמשכיר דירה לטווח קצר ולתת פטור למי שמשכיר לטווח ארוך. אבל במקום זה המדינה עכשיו מדברת על העלאת מס הרכישה למשקיעים".
"שהמדינה לא תפריע לשלטון המקומי לעבוד"
משתתפת נוספת בכנס הייתה נציגת הגופים המוסדיים, ענת לוין המשנה למנכ"ל כלל ביטוח, אותם גופים שהמדינה מנסה בכל כוחה להכניס לשוק הבנייה להשכרה אך עד כה ללא הצלחה. "הבסיס לכל הסיפור הוא שוק תחרותי אמיתי וכלכלי. אנחנו משקיעים בדירות להשכרה בארצות הברית כי שם השוק ברור, כולם יודעים מה הם מקבלים ויש הסדרה של יחסי שוכר משכיר, דברים שאין בישראל. עד שלא יהיו הדברים הללו ונדע בדיוק את כל התמונה לא נוכל להיכנס לתחום הזה כאן בישראל. אני חושבת שהמדינה צריכה להבין שעדיף להעתיק טוב מאשר להמציא רע".
גם מייק סקה, מהנדס עיריית הרצליה שבתחומה פורסם אחד ממכרזי השכירות של המדינה באמצעות חברת "דירה להשכיר", בחר לתקוף את מכרזי השכירות: "לא מדובר בתוכנית אלא בכלום, שום דבר. כמה עשרות של דירות להשכרה וחברה שמשלמת מיליונים על הקרקע, אז איך יהיה בסוף דיור בר השגה? מבחינתי זה בלוף ולא הייתי מציע לאף אחד לבנות על זה. יש פתרון אחד והוא שהממשלה לא תפריע לשלטון המקומי לעבוד. אנחנו יודעים מה הצרכים ואיך לעשות את זה. צריך מחיר קרקע אפס וקביעת גג למחיר הסופי. ככה אנחנו מתכננים לבנות בעיר דירות שיעלו 1.05 מיליון שקל. על ידי שיתוף פעולה בין היזם לרשות המקומית. מדינת ישראל אלופה בלהפחיד, אבל לא מוכנה להכניס את היד לכיס".
עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר" שנכח גם הוא בכנס, לא התרגש מהדברים. לדבריו, המכרזים ימשיכו להתפרסם ובקרוב עתידה החברה לפרסם שני מכרזים נוספים, האחד במתחם הגדנ"ע בתל אביב ל-350 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח והשני בירושלים, במתחם אלנבי, ל-300 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. לדברי לוי: "סקר שערכנו מעיד כי 85% מהציבור הביע עמדות חיוביות לפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח".
