שכונה חדשה / צילום: איל יצהר
בתל אביב, הגורם היעיל ביותר לבלימת העלייה במחירי הדירות הינו יצירת אלטרנטיבה ראויה לרכישה, דהיינו יצירת שוק שכירות משמעותי של דירות איכותיות בשכר דירה סביר ולתקופה ארוכה. מצב זה קיים למעשה בשוק המשרדים להשכרה ואמנם רואים בו יציבות מחירים לאורך זמן. מה ניתן לעשות על מנת ליצור בשוק השכירות לדיור מצב דומה לזה הקיים בשוק השכירות למשרדים? ברוב הערים הגדולות במערב, מחיר הדירה הוא פונקציה של דמי השכירות שניתן לקבל תמורתה. לא כך בתל אביב. תוספת מסה קריטית של דירות להשכרה מלווה בחקיקה מתאימה להגנת השוכר והמשכיר תיצור אלטרנטיבה לעשרות אלפי אנשים אשר יעדיפו שכירות על פני רכישה.
ניתן להוסיף למאגר הדירות להשכרה בתל אביב אלפי דירות המשמשות היום למשרדים ולהשכרה קצרת טווח לתיירים, אולם השינוי הגדול ביותר, שתהיה לו השפעה רוחבית על דמי השכירות בכל העיר, יבוא מבניית מקבצי דירות ייעודיים להשכרה. ניתן לעשות זאת כך ששכר הדירה יהיה חצי ממה שהוא היום, דהיינו כ-50 שקל למ"ר, וכל זאת בתשואה של 7%, תשואה שכל משקיע מוסדי ישמח לקבל.
הרשויות יהיו חייבות לעשות ויתורים כספיים ואחרים על מנת לאפשר את הצעדים הנדרשים להפעלת כוחות השוק לבניית פרויקטים ייעודיים של בנייני דירות להשכרה:
■ הכרה במע"מ תשומות.
■ הוספת ייעוד קרקע ל"מגורים להשכרה בלבד".
■ פיצוי לבעלי קרקע על ירידת ערך באמצעות זכויות להעברה (בדומה לבניינים לשימור).
■ פטור ממס רכישה בעת מכירה, למשקיע המתחייב להפעיל את הבניין להשכרה.
■ הבאת קבוצות עבודה מחו"ל בהתאם לצרכי ענף הבנייה ובהתאם להחלטת הממשלה.
■ זירוז הליכי הרישוי בעיריית תל אביב.
הכרה במע"מ תשומות ומחיר קרקע מותאם (בהתאם לתשואה הנדרשת) מביאים לחיסכון של קרוב ל-50% מעלות הדירה. בנייה סטנדרטית, פתרון המחסור בפועלי בניין וחיסכון בעלויות אחרות כגון שיווק ומימון, יכולים להביא את עלויות הדירות להשכרה בתל אביב לרמות של פחות מ-9,000 שקל למ"ר, דבר שיאפשר שכר דירה של פחות מ-50 שקל למ"ר.
מסה קריטית של דירות חדשות להשכרה ברמה גבוהה, עם התחייבות לשכר דירה ידוע מראש לתקופה ארוכה, תשפיע על כל שוק השכירות בתל אביב ובהמשך גם על מחיר דירות לרכישה. מתן זכויות בנייה להעברה לבעלי קרקעות שיסכימו לפרויקטים להשכרה תביא גם לבלימת עליית מחירי הקרקע, שהיא הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות. מה שיקרה בתל אביב ישפיע ללא ספק גם על ערים ואזורים אחרים בארץ.
הכותב הוא הבעלים של רשת מלונות דן ויזם נדל"ן