"מדד 106" הוא השם הלא-רשמי שנוהגים לתת לאיכות של רשות מקומית. העיקרון הוא פשוט: נניח שעץ נופל במרכז הרחוב שלכם - מידת המהירות שבה הוא יפונה מעידה הן על רמת הטיפול במוקד העירוני, והן על מספר הפניות לאותו מוקד - עניין שמצביע על מידת האכפתיות של התושבים. המדד הזה הוא דרך לדעת עוד משהו: עד כמה הדיירים באותו רחוב הם גם הבעלים של הדירות שלהם. באופן טבעי למדי, אם אתם מחזיקים בדירה שבה אתם גרים, סביר להניח שתהיו הרבה יותר אכפתיים בנוגע לשכונה שבה אתם חיים מאשר שוכרים ארעיים. אם אתם מחזיקים בדירה שאינכם גרים בה, סביר להניח שתעשו את המינימום האפשרי כדי לטפח אותה.
במהלך העבודה על הכתבה הזו, שמטרתה לבדוק מהי מידת ההשפעה של דירות להשקעה על הסביבה שלהן (שכנים, תחזוק בניין, אופי השכונה ועוד), גילינו שהמשוואה שהוצגה לעיל היא הרבה יותר מורכבת: בפריפריה, למשל, בעלי דירות שאינם גרים בהן דווקא פועלים רבות למען השוכרים (ועל כך בהמשך). אבל על דבר אחד אין עוררין: בשוק הדיור של השנים האחרונות, כאשר משקלן היחסי של הדירות המושכרות הולך ועולה (32% בממוצע ארצי ב-2012, כ-55% בתל אביב - לפי הלמ"ס), אפשר למצוא יותר ויותר בניינים שבהם שיעור ניכר מן הדיירים אינם בעלי הדירות.
העובדה ש"דירות להשקעה" הפכו בשנים האחרונות לאפיק האטרקטיבי ביותר להכנסה פסיבית, הפכה את כל ההיקף להרבה יותר גדול: לפי נתוני רשות המסים שהתפרסמו לפני שבוע מאוגוסט האחרון, חל גידול של כמעט 7% במספר הישראלים המחזיקים 10 דירות ויותר, בעוד שמספר הישראלים המחזיקים בדירה אחת עלה ב-2% בלבד, ולא פחות מ-38 אלף ישראלים מחזיקים בשלוש דירות בבעלות. את ההשפעה של זה על מחירי הדיור כולנו מכירים - כולל שר האוצר הטרי משה כחלון, שלקח על עצמו להפחית את הכדאיות לרכישת דירות להשקעה - אבל איך היא משפיעה על האופי ועל המרקם האנושי של בניינים, רחובות ושכונות? להלן התשובות.
לאן נעלם הוועד?
החוקרת נעה פראוור בילתה חלק ניכר מהשנה האחרונה באסיפות דיירים. כתלמידת מחקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, היא בוחנת התארגנות של תושבים בפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב. ואף על פי שהמחקר שלה (בהנחיית ד"ר מירב אהרון ופרופ' פנינה פלאוט) עוד לא הסתיים, היא יכולה להעיד שלבעלות יש השפעה דרמטית על ההתייחסות של הדיירים לסביבת המגורים.
"מצאנו שמי שלרוב מקדם שיפוצים בבניין אלה אנשים שגרים שם, בעוד שבעלי הדירות שאינם חיים שם מתנגדים", היא מספרת. "ישבתי באסיפות הדיירים וממש ראיתי שיש קרע. זה נושא מאוד רגיש, בעיקר עבור אלה שגרים בבניין. אחד מבעלי הדירות אמר שמצב התחזוקה כל-כך גרוע, כי באף רגע נתון בשנים האחרונות לא היה בבניין רוב לבעלי הדירות שהתגוררו בהן".
תופעה נוספת שפראוור פגשה היא ירידת קרנו של ועד הבית וכניסתן של חברות הניהול: "בניגוד לעבר, היום מתגוררים במרבית הדירות שוכרים ולאף אחד אין עניין או כוח לרדוף אחרי אנשים לתשלום ועד בית. יש מעט אנשים שאכפת להם".
ד"ר מירב אהרון, המנחה של פראוור, מרשה לעצמה להיות נחרצת יותר: "אני מוכנה להסתכן ולומר שחוסר ההתארגנות ברמות של שכונה ובניין היא גורפת בכל הארץ. בקנה המידה של הבניין, הציבוריות כמעט מתבטלת. פרקטיקות שהיו נפוצות פעם, כמו להשתמש בשטח הציבורי מתחת לעמודים כדי לחגוג יום הולדת או לשתות כוס קפה ביחד - לא רואים אותן היום. מי שיש לו כסף הולך לחברת אחזקה, ומי שאין לו כסף מזניח את סביבת המגורים שלו ובאמצע נוצר ואקום. ככל שדירות הופכות לסחורה, האיכות יורדת. העיר הופכת להיות זירת משחקים בלעדית של יזמים, קבלנים ובעלי הון - ובהעדר כוח מאורגן של תושבים לא מתאפשרת זכות המחאה או הבעת ההתנגדות אל מול האינטרסים של בעלי ההון - וכך אי השוויון הולך ומתרחב".
בתל אביב עצמה אפשר לראות את זה בעיקר ברחוב הירקון ובסביבותיו הצופות לים, אזור שכבר ידוע כמבוקש מאוד בקרב המחזיקים ב"דירות רפאים", אותם תושבי חוץ עשירים שקונים דירות בלי שאיש יגור בהן (מלבד הימים הספורים בשנה שבהם הם בארץ), עם ציפייה להשבחת הנכס ולאפשרות למכור אותו ברווח. את המשקיעים העשירים הללו לא מעניינת התשואה מהשכרה - שבמחירים כאלה היא מגוחכת ביחס לערך הנכס - ולא מעניין אותם לגור על בסיס קבע בעיר או לקשור את גורלם אליה, אלא רק האפשרות "לעשות מכה". בשטח - אפשר לזהות את הבניינים הללו בשעות הלילה ככאלה שרק מעט אורות דולקים בחלונותיהם בלילה, כי איש לא גר שם. אף שמדובר בתופעה שולית, בעיריית תל אביב חוששים מזליגה של התופעה לרחובות סמוכים.
אם זה יקרה, החשש הוא ש"עמוד השדרה הקהילתי" ייפגע. תל אביב היא דוגמה טובה למקום שמגשים את עיקרון עמוד השדרה הקהילתי באופן המיטבי. "ברגע שמתחילים לייצר קהילה שכל חייה סובבים סביב אותו רדיוס, ישנם יותר אנשים שאכפת להם", מסביר האדריכל אודי כרמלי, סגן מנהלת אגף תכנון העיר בעיריית תל אביב. "תל אביב זו עיר לכל החיים. אתה נולד, מתחנך, הולך לצבא, מבלה בתור צעיר וסטודנט במסיבות, מתחתן, מביא ילדים ומזדקן ברדיוס של קילומטר".
ברגע שיש מספיק בעלי דירות בעלי זיקה לשכונה, אפשר לבסס עמוד שדרה קהילתי שכזה, ואז גם ריבוי שוכרים לא יוכל לערער אותו. אם יותר ויותר דירות יהיו של רוכשים זרים או של משקיעים "כבדים" שאין להם זיקה לשכונה - כל זה יילך לאיבוד.
בשכונת טלביה בירושלים, למשל, מרכז ידוע של "דירות רפאים", אין שום עמוד שדרה קהילתי. מה בכל זאת יש שם? דירות מפוארות במאה שקלים לחודש ופטור מתשלום הארנונה. כן, אתם קוראים נכון. ח', בן 34, המתגורר בבית בן 800 מ"ר בשכונה עם שני שותפים בני גילו, מספר לנו שתושב חוץ שרכש בית בעיר הגיע אליו דרך מכרים. כל מה שחשוב לאותו "חוצניק" (כפי שמגדיר אותו ח') הוא שהדיירים - או יותר נכון, שומרי הדירה - ינהלו סוג של אורח חיים דתי.
"כל השכונה פה מורכבת ממבנים עם דירות רפאים", ח' מספר. "יש שלטים עם שמות משפחה, אבל אף אחד לא גר בהן. שקט מוחלט. לפני כמה זמן עשינו מסיבה בדירה, ורצינו להודיע לשכנים. עשינו סיבוב ומתוך 45 דירות רק אחת מאוכלסת. יש פה ממול גן יפה שעושים בו ימי הולדת לילדים מחוץ לשכונה".
קצת מדכא, לא?
"בפסח ובסוכות ישנה תנועה. החניות התת קרקעיות נפתחות פתאום. זו חוויה אנתרופולוגית: יש משפחה שכשהיא מגיעה עומדים שני מאבטחים ברחוב, 24/7. ליד משפחה אחרת מתחלפות מוניות במשמרות כדי שאם אחד מבני הבית יצטרך לצאת, לא יהיה צורך לחכות. יש לי חברה שעבדה באיזה בית כמלצרית, להגיש את האוכל לבני המשפחה".
איך זה משפיע על השכונה, פיזית, מעבר לריקנות?
"אין איזושהי הזנחה, אם לשם את חותרת. מה שכן, תחשבי על זה שמרבית התריסים מוגפים, ובבניינים לידנו כל הפרחים במרפסות נראים אותו דבר. האנשים לא גרים שם, אבל יש גנן אחד שאחראי על כל המרפסות, אז הכול באותו שטנץ. גם גינות הבניינים מעוצבות באותו אופן".
רוצים דווקא דירות ישנות
בצד השני של המטבע התל-אביבי-ירושלמי, עומדת הפריפריה, ושם, מעבר לעובדה שמספר הדירות להשקעה עולה על ההיקפים במרכז (ראו טבלה) - התהליך מתהפך.
"אנחנו רואים בקניית הדירות על-ידי משקיעים מגמה חיובית", אומר ירדן ארליך (31), מנהל היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית קריית שמונה. "בעינינו זו הבעת אמון בעיר ובפיתוח העתידי שלה. הדירות נרכשות בשכונות הוותיקות של העיר, הסובלות מבעיות של הזדקנות של אוכלוסייה, ולרוב הן מושכרות למשפחות צעירות ולסטודנטים. זה תורם לתהליכי התחדשות".
באיזה אופן?
"אנחנו מצויים בסמיכות למכללת תל חי, שהיא מוסד אקדמי מוביל באזור הגליל ומונה יותר מ-4,000 סטודנטים, ואנחנו צופים שהיא תהפוך לשלוחה הראשונה של האוניברסיטה בגליל. להבדיל מכל אוניברסיטה, יש לה אג'נדה חברתית מאוד ברורה. הסטודנטים מחויבים בעבודה קהילתית ובהתנדבות, וגרים בתוך השכונות. אנחנו בונים תוכנית אסטרטגית לפתח מתחמי דיור לסטודנטים בתוך השכונות. בערים גדולות יש תלונות על סטודנטים, אבל אנחנו צריכים צעירים. כשמישהו קונה ומשכיר, זה משביח את הנכס ומכניס משפחות צעירות. לא קונים פה וילות, קונים פה דירות בשיכונים".
ומה מצב הדירות האלה?
"השכונות עברו תהליך של שיקום שכונות, שהחל לפני כעשור, ודווקא הדירות שם, הישנות לכאורה, נחשבות לאטרקטיביות יותר מאשר הבניינים החדשים".
בדרום המצב דומה: בבאר שבע ישנה תשואה אדירה על דירות (לדוגמה: דירה שנקנתה לפני עשור בעיר ב-150 אלף שקלים נמכרה לאחרונה ב-600 אלף) והדבר הזה הביא ליותר משקיעים, שגם דואגים לרמה גבוהה מאוד של תחזוקה, לכניסה של אוכלוסיות חזקות ולהקמת קניונים, גינות ובתי ספר חדשים.
לדברי שרוליק חנוך, הבעלים של SDB, חברה להשקעות נדל"ן וניהול נכסים בבאר שבע, הנכונות של המשקיעים להשתתף בפרויקט שיקום השכונות של העירייה תרמה להאצה בשיפוצן: "התוכנית הזו מחייבת כל בעל דירה בהשתתפות עצמית של בין 5,000 ל-10,000 שקלים. זה שיפוץ קוסמטי, אבל בהתחשב במצב הבניינים לפניו, מדובר בשינוי משמעותי. ברגע שמי שמחזיק בדירות האלה הם משקיעים, הרבה יותר קל לקדם נושא כזה. לבעלי דירות שמתגוררים בהן לא תמיד הכסף זמין. אם יש הוצאה חד פעמית גדולה, כמו צביעת לובי, המשקיעים הם תמיד הראשונים שנותנים אור ירוק".
ומי הדיירים, סטודנטים?
"הרבה אנשים חושבים שבאר שבע זה רק סטודנטים, אבל בבאר שבע יש אוכלוסייה מקומית מצוינת, משפחות וזוגות צעירים. 95% מהדירות שלנו, יותר מ-450 דירות, מושכרות למשפחות מקומיות. משפחה משדרת יותר יציבות לבעל הנכס והוא לא רוצה סטודנטים שהתחלופה שלהם הרבה יותר גבוהה. סטודנטים בדרך כלל שוכרים דירות מרוהטות ולכן קל להם יותר לעזוב. משפחות נשארות לטווחים ארוכים הרבה יותר, וזה חשוב למשקיעים כי החלפה של דייר עולה כסף: גם הדירה עלולה לעמוד ריקה תקופה מסוימת וגם דייר חדש תמיד רוצה שתצבע לו את הדירה. ברגע שזו משפחה והיא הולכת להיות כמה שנים טובות, היא משקיעה בדירה, שומרת עליה ומטפלת בה. גם אם אתה רוצה למכור והלקוח מגיע לדירה שהיא מטופלת, נקייה ושיש ריחות של בישולים ביום שישי - הרבה יותר קל למכור אותה".
מה משתנה בשכונות בעקבות המשקיעים?
"כשהתחלנו לעבוד, הפארק האוסטרלי, הממוקם בין שכונה ו' לשכונה י"א, היה מגרש חול. היום זה פארק מגודר ומאובטח, שאפשר להשאיר בו את הילדים בלי חשש. מחירי הדירות בסביבה עלו, בעיקר בגלל הביקוש של משפחות. יש בבאר שבע שבעה קניונים - וזה גם מעלה את מחירי הדירות".
העיר התחתית בחיפה היא דוגמה נוספת למשקיעים שמשביחים את השכונה. השכונה, שזכתה לכינוי "קמפוס הנמל" על שם אוניברסיטת חיפה שעברה אליה, הייתה נטושה לחלוטין ושימשה לעסקים בלבד. השלב הראשון היה העברת חלק מאוניברסיטת חיפה לאזור, על מנת למשוך סטודנטים וצעירים; בהמשך אפשרו בעירייה להסב את בנייני המשרדים העתיקים, מתקופת המנדט, למגורים. יזמים החלו לרכוש בנייני מגורים שלמים באזור, ואלה הוסבו למעונות ולדירות לסטודנטים. כרגע יש תוכנית לבניית 4,000 דירות בבניינים האלה, בגדלים שונים, כדי ליצור שילוב בין צעירים למשפחות. היזמים, לדברי העירייה, באו גם מחוץ לעיר.
"נפתחים הרבה בתי קפה שכונתיים עכשיו", אומר צחי טרנו, ראש מינהלת עיר תחתית בעיריית חיפה. "יש גם לא חיפאים ונוצרת אינטראקציה מפרה של קהילה חדשה שנבנית. זה עירוב נורא נחמד של סטודנטים ואמנים. יש מעצבים שפתחו חנויות ויש את הסופר השכונתי והירקן השכונתי והאטליז השכונתי. חלקם התחדשו. בעקבות ניסיון עם חנות פופ-אפ בתחום העיצוב במתחם, הציעו לי לעשות ניסיון כזה עם חנות ירקות - לקנות מהחקלאי ישירות. הייתי סקפטי, אבל החנות הפכה למשך שבוע למוקד עלייה לרגל בשכונה והייתה הצלחה נפלאה ואותם חבר'ה עובדים על להקים חנות קבועה לדוגמה".
חוצפה דור 4
היזמים שקונים דירות רק
כדי להציב בהן אנטנות
לא נדיר כל-כך להיתקל במודעות כמו "למכירה: גג בן 600 מ"ר עם שלוש אנטנות סלולריות המשלמות 21 אלף שקל בחודש".
לפי נתוני המשרד להגנת הסביבה, יש בארץ כ-1,800 דירות עם מתקני גישה אלחוטיים, שהן למעשה אנטנות סלולריות המוסתרות בתוך קופסאות, שחברות הסלולר מתקינות על גגות של דירות מגורים. בתוך הדירה מוצפן ציוד שמשדר לאותה אנטנה המוצפנת על הגג.
לפי תוכנית התחקירים "עושות חשבון" בערוץ 10, במקרים מסוימים חברות הסלולר פונות לדיירים ומציעות להם "שכר דירה" של כ-8,000 שקלים עבור התקנת אנטנה, אולם ישנם יזמים שקונים דירות גג, סוגרים חדר בדירה לטובת "משרד", ואז מתקינים את האנטנה במרפסת.
בתי המשפט מלאים בתביעות על סכסוכי שכנים על הרקע הזה עם טענות למקרי סרטן מרובים בבניינים שבהם הותקן מתקן גישה אלחוטי. פעם אחת זה נגמר ברצח: הפיצוץ בדירה בעכו באוקטובר האחרון, אירוע שבו נהרגו חמישה בני אדם, יוחס בתחילה לפיצוץ של בלון גז, אך בהמשך התברר כי הבניין הוצת בעקבות סכסוך על הצבה של אנטנת סלולר.
לדברי עמיר בורנשטיין, מפעיל האתר "ללא קרינה בשבילך", ציוד השידור בדירה יוצר בעיות קרינה בתדר נמוך כמו גם בעיות רעש ובטיחות. הדירה שבה ישנו הציוד והאנטנות, הדירות הסמוכות (מלמטה ומהצד) וכן הדירות מול האנטנות (בבניינים אחרים עם קו ראייה ישיר וקצר) הן המושפעות ביותר מהקרינה מהאנטנות ומציוד השידור.