"אני לא יודע מה התוכנית של שר האוצר החדש משה כחלון. היו כמה בלונים ששמענו עליהם, כמו העלאת מס רכישה ועוד כמה דברים. לפחות הוא להבדיל מקודמיו בתפקיד לא קם ואומר שתוך כמה חודשים המחירים ירדו. בשנים אחרונות היו עסוקים כאן בדיכוי הביקוש. לפני שנה היתה אופוריה שהצליחו לעצור את הביקוש בגלל תוכנית מע"מ אפס. אבל כשהתוכנית נפלה זה גרם לעלייה ישירה של 10% במחירי הדירות", כך אמר מנכ"ל חברת שיכון ובינוי נדל"ן, תמיד דגן, בפורום הנדל"ן השנתי של גלובס DUN'S 100 שהתקיים בשבוע שעבר.
"חייבים יציבות"
בפורום, שהנחה העורך הראשי של "גלובס" חגי גולן, השתתפו רבים מבכירי ענף הבנייה והנדל"ן. הפורום עסק בשאלות הבוערות הנוגעות לענף ולעליית מחירי הדירות, בשאלה מה הממשלה החדשה נדרשת לעשות והאם יש סיכוי לירידת מחירים בעתיד הנראה לעין. על פניו, נראה שמרבית המשתתפים - האינטרסנטיים יש לומר - נואשו מהתוכניות שהולכות ומתחלפות יחד עם השרים הממונים.
"חייבים יציבות ותוכנית מסודרת", המשיך דגן. "יש ביקוש אמיתי והטיפול בתחום חייב להיות רחב. אני חייב גם להתייחס למשקיעים. ישנה הסתכלות על המשקיעים במדינה כאנשים הרעים במרכאות שמעלים מחירים. אני מזכיר שכל שוק השכירות בנוי על אותם משקיעים, והם אלו שלקחו את התפקיד של המדינה ויוצרים דיור להשכרה. אם הם ייעלמו מהשוק, המחיר יעלה. עד שהחברה הממשלתית 'דירה להשכיר' תצליח לייצר כמות גדולה של דירות יעברו 6-7 שנים, והיום יש מחסור בדירות להשכרה, כך שפגיעה במשקיעים תהיה פגיעה במי שמאפשר היום לשוק השכירות לפעול".
דגן התייחס גם למכרזי מחיר מטרה, התוכנית הגדולה של שר הבינוי הקודם אורי אריאל שהגדירה מראש את מחיר הדירה. רק לפני שבוע נסגר המכרז הראשון, ודגן מעריך שלא נראה מכרזי מחיר מטרה נוספים: "המכרז הראשון יהיה גם האחרון. ייתכן שנראה מכרזים נוספים שיצאו אבל עם שם אחר ושינויים. בממשלה צריכים להבין שהיציבות חשובה, ואסור לממשלה לצאת בהצהרות חסרות אחריות, כי זה רק מוביל לחוסר ודאות".
רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב, התייחס גם הוא לאתגר העומד בפני הממשלה החדשה: "אני חושב שהם צריכים ללכת לשולחן השרטוטים ולגבש תוכנית ל-10 שנים קדימה. הפוליטיקאים צריכים גם להיות מאוד כנים עם אזרחי המדינה ולהודות שזה לא 'זבנג וגמרנו'. הם צריכים לעשות כמה מהלכים, גם בצד ההיצע וגם בצד הביקוש, לבדוק אותם כל כמה שנים ולראות אם הצליחו או לא. אפשר לעשות המון. אבל כשעושים דברים מהירים, לא מידתיים, כמו שראינו בשנים האחרונות, סיכויי ההצלחה שלהם מאוד נמוכים. אני מקווה מאוד שההסתכלות של הממשלה החדשה תהיה ארוכת טווח, גם לשר האוצר הבא, ולשר האוצר שאחריו".
גם סופר התייחס לסוגיית המשקיעים ולתוכנית להעלאת מס הרכישה: "בישראל אין שוק שכירות מפותח, והרבה מהמשקיעים בסך הכל קונים דירות לילדים שלהם, להמשך הדרך, והם בעצם הבעלים של שוק השכירות בישראל. לכן אני חושב שאי אפשר להתייחס לכל כאל מקשה אחת. מס לא מידתי שאמור לצנן ביקושים, עשוי לגרום לתוצאה ההפוכה ולהוביל לעליית מחירים ולעליית שכר הדירה. צריך לעשות את זה בצורה חכמה".
"המדינה לא רוצה להוריד מחירים"
אבל יש גם מי שסבור שמי שיושב בירושלים לא באמת רוצה לפתור את משבר הדיור.
"אני לא רואה פתרון בחמש השנים הקרובות", אמר יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח דימרי, "מדינת ישראל לא מעוניינת להוריד את המחירים כי היא צריכה את המס מהנדל"ן. כבר שנים מדברים על פינוי מחנות צה"ל ולא קורה כלום. הרי את כל מעבר הבסיסים צריכים ללוות מכרזים לבניית בסיסים חדשים בדרום - מישהו שמע על מכרזים כאלו? אני לא. פתרון למצוקת הדיור עוד רחוק. צריך להגדיל ההיצע גם במרכז וגם בדרום ובצפון, להפסיק לדבר כל הזמן רק על המרכז. כל מדינת ישראל היא היום אזור ביקוש, ובבאר שבע הביקוש גבוה יותר מאשר במרכז".
גם מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אורן הוד, התייחס לחוסר האמון בממשלה: "הרגולטור צריך להחליט האם הוא מתערב בשוק בארץ או לא. בעלייה הרוסית בתחילת שנות ה-90 המדינה קלטה מיליון איש. נתנו לזה את המשאבים, ועדות אישרו דברים מהר. אף אחד לא היה ברחוב. היום יש מצוקה בישראל, במשרדי המכירות אנחנו רואים שאנשים הפסיקו להאמין למה שאומרים בירושלים. הבינו שכל מי שהקשיב לפוליטיקאים שגה. בחצי השנה האחרונה שיווקה המדינה מכרזים שלוש פעמים כדי להגדיל את המספרים, הם נדחו, ומשווקים שוב. לא בונים מזה שלוש דירות. וזה עולה הרבה מאוד כסף".
"הטבה לבני מזל"
מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן הצביע גם הוא על שורה של כשלים: "הפוליטיקאים לא חושבים לטווח הארוך לצערי, הבחירות כבר לא כל ארבע שנים אלא כל שנתיים. תוכניות כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן לא מסתכלות על הטווח הארוך. זו הטבה לכמה בני מזל שישימו את היד על דירות מוזלות. גם אם יהיו רק דירות מוזלות, וירכשו את כולן, מה יקרה? ייגמרו הדירות ויהיו עוד לא מעט זוגות צעירים שלא יהיו להם דירות. ואז המצב יהיה גרוע יותר כי לא יהיו דירות. זה לא הפתרון. גם ברמה של עידוד הרשויות המקומיות הדברים לא עובדים. נותנים להם מענקים מצחיקים של עשרת אלפים שקל על יחידת דיור - זו בדיחה. והם לא מעוניינים לקדם לתוכנית מגורים".
הוד התייחס לסוגייה כאובה אחרת בענף הנדל"ן, והיא המחסור בעובדים והעלייה במשך הבנייה בשנים האחרונות. "אין טעם לצאת בהכרזות על תוכניות כמו מחיר מטרה או הסכמי גג כי צריך היצע גדול שישווק מהר וגם ידיים עובדות לענף. דיברו כאן על תקופה של 26 חודש לסיום פרויקט, הלוואי והיינו גומרים פרויקטים ב-26 חודש. פרויקטים בתל אביב לוקחים שלוש שנים ולמעלה מזה. עובדים זרים זו לא מילה גסה. כדי להוריד את המחירים הממשלה צריכה לעבוד על פי תוכנית מסודרת וזה לא קורה. צריך לבדוק באופן כמותי את כל הפרמטרים בענף ולמדוד את לוחות הזמנים כדי שבירושלים יבינו מה הבעיה. בינתיים מבזבזים את הזמן ואת הכסף".
גם גיל גבע, יו"ר ומנכ"ל קבוצת תדהר, התייחס לתחום הביצוע: "הטבע של כולם הוא להסתכל קדימה מעבר לאף ולפתור מה שנמצא מעבר לפינה. אבל שמסתכלים ממעוף הציפור הבעיות הרבה יותר קשות ומורכבות. בעוד 30 שנה על פי הערכות שמרניות יהיו בישראל 16 מיליון איש. צריך לחשוב על זה. עסקאות שאנחנו מעורבים בהן מבשילות אחרי שנים ארוכות. צריך עוד 2 מיליון דירות, מי יבנה אותן? ענף הנדל"ן נכון להיום לא יכול לעמוד ביעד הזה. הענף בשיא שלו בשנים האחרונות הגיע ל-47 אלף התחלות בנייה וצריך כפול מזה. אנחנו מייבאים בלוקים, אין פועלים, אין מהנדסים. חייבים לשנות את התהליכים, לא לנקוט באותן הפעולות כל הזמן שלא משפיעות על התמונה הכוללת".
משתתף נוסף בפורום היה מנכ"ל קבוצת לוינשטיין שאול לוטן, שהביע גם הוא עמדה פסימית בנוגע להצלחתו של שר האוצר החדש: "כבר שנים שמטפלים בענף בצורה לא נכונה. צריך להגדיל את ההיצע ולהוציא קרקעות מפותחות. במקביל חייבים לקצר את הביורוקרטיה ברשויות המקומיות בצורה דרסטית. בלי זה התוכניות של כחלון לא יצליחו. כל עוד שולטים כאן יועצים משפטיים, ועסוקים בכיסוי תחת, אין סיכוי להצלחה". כך סבור גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס: "אני מאוד מאוכזב מכחלון עד כה. אני כבר מלווה כמה ממשלות וכל פעם רואים איך מקבלי ההחלטות מתחלפים וכל פעם חוזרים לאותם רעיונות לא מוצלחים. היו פטישים ומע"מ אפס ושום דבר לא עוזר. אם ידכאו את שוק המשקיעים ע"י הקפאת שכר דירה או הגדלת מס הרכישה, לעם ישראל צריכה להיות סיבה לדאגה. זה לא הפתרון".
הלוואות לצעירים
סגי איתן, מנכ"ל נכסים ובניין, היתה היחידה מכלל המשתתפים שלא מיהרה לקבוע ששר האוצר בדרך להיכשל: "צריך לתת לכחלון כמה ימי חסד. יש חוסר יציבות בענף, וזה לא טוב. זה נובע מזה שכל פעם שיש הודעה או תוכנית זה משפיע על השוק. מה שחשוב זה לגבש תוכנית אחת לטווח ארוך ולטווח קצר. לזוגות צעירים צריך לתת הלוואות, לא מענקים, הלוואות לכמה שנים לרכישת דירות חדשות וגם יד שנייה. מי שהיום זוג צעיר הוא מחר מנכ"ל, והוא יוכל להחזיר הלוואה במועד מאוחר יותר".
מנכ"ל חברת צמח המרמן חיים פייגלין הלין על מחירי הפיתוח שרק הולכים ועולים: "דמי הפיתוח זה דבר קבוע במכרזים וזה רק עולה, המחירים הוקפצו ב-100% עד 150% בכל מקום, לא רק במרכז. מדברים על הורדת מחירי הדירות אבל פועלים בצורה יזומה לעלות את המחירים מצד שני".
יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלים של חברת רייסדור, גם אינו מניח ירידת מחירים: "כחלון לא יצליח לעשות כלום בענף הדיור. הוא ילך הביתה עוד שנתיים ולא יצליח להראות תוצאות. גם פינוי בסיסי צה"ל שמדברים עליו כל הזמן לא יעזור. זה לא מספיק מבחינת יחידות דיור וזה גם לא ישים".
דניאלה פז ארז, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, הסבירה שחלק ממהלכי הממשלה דווקא השפיעו על הענף אבל לא ניתן לראות זאת עדיין בשטח משום שענף הנדל"ן מגיב לאט לשינויים: "אנחנו רואים העברה של מנהל התכנון ושל רמ"י, העניין שזה ניסיון למעשה להסדיר מה שקרה מאז טרכטנברג. יש הצלחות בהאצת התכנון, אבל פשוט לא רואים את זה, ענף הנדל"ן הוא לא סירת מירוץ אלא נושאת מטוסים, לוקח לתהליכים זמן להתגבש. אבל אני לא רואה איך המדינה תייצר בנייה ללא תכנית לספיגת כמות כל כך גדולה של עשייה כשהיא צריכה להשקיע 30 מיליארד שקל בהעברת הבסיסים לנגב ומיליארדים ברכבות. מטפלים במה שמתחת לאף. גם אם ייפול האסימון ומחר יטיסו לכאן צוותים מטורקיה ותהיה יכולת היצור, אז תהיה לנו בעיה עם הבנקים כי יש מגבלה של 20% אשראי".
"שוק המשרדים בתחום ההיי-טק בוער"
בפורום התייחסו הדוברים גם לתחום המשרדים והמסחר. "שוק המשרדים בתחום ההיי-טק בוער, הוא נמצא בתנופה טוטאלית", אמר אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים, בניגוד לדיבורים על היצף בשוק. "אנחנו רואים הבעת אמון של חברות היי-טק בינלאומיות כמו אפל שפתחו מרכז בהרצליה וקמפוס מיקרוסופט בחיפה. זה שוק שיש לו ביקוש גבוה ומתרחב כל הזמן. פארק ההיי-טק בבאר שבע הוא אמירה של המדינה. במקביל, צריך להכפיל ולשלש את כמות עובדי הבנייה בארץ. צריך להביא לכאן עובדים ולפתוח מפעלים טרומיים".
אבשלום מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות מקבוצת אלוני חץ, התייחס לטענות על עודף היצע בשטחי מסחר ומשרדים באזור המרכז ואמר: "יכול להיות שיהיו עודפי היצע במרכז, אבל מה יקרה? ירדו קצת דמי השכירות, לא יותר מזה. הקניונים שקמים היום - יש מקום לכולם. יש דרישה וביקוש. מי שכן נמצא היום בבעיה הן החברות הקטנות שלא תמיד מצליחות להתמודד עם הפירמות הגדולות שמכתיבות את המחירים בשוק".
גם עופר פלדמן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקנדה ישראל, לא מתרשם מהאיומים על הצפת השוק במשרדים: "אנחנו רחוקים מלראות את עודף ההיצע. גם במגדל מידטאון מכרנו את כל המשרדים די במהירות, ובהתחלה דיברו על כך שיהיו בנייני רפאים".