כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הטור בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
לאחרונה ציינו עשר שנים לאישורה של תמ"א 38- התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. לדעתנו, התוכנית כבר בוגרת דיה על מנת לספר לה את שכולם כבר יודעים - היא קיבלה תפקיד נוסף, חשוב לא פחות מהתפקיד המקורי שלשמה באה לעולם, להוות את חוד החנית של מה שאנו מכנים "התחדשות עירונית".
סוד גלוי הוא, כי לאור העיקרון הכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38 - תוספת זכויות בנייה מעבר לזכויות הקיימות כנגד חיזוק מבנים קיימים, או כנגד הריסתם והקמתם מחדש, הרי שככל שמחירי הקרקע גבוהים יותר הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת התמ"א אטרקטיבי יותר.
מנימוק זה, רוב הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מבוצעים במרכז הארץ, בחיפה ובירושלים, אזורים אשר על פי הניסיון ההיסטורי חשופים פחות לרעידות אדמה, בעוד שדווקא באזורי הפריפריה המועדים לפורענות, כגון הערים הבנויות לאורך השבר הסורי אפריקאי (קרית שמונה, צפת, טבריה, בית שאן וכיוב') אין פרויקטים מכוח תמ"א 38 בשל העדר כדאיות כלכלית.
בשל מציאות זו נשמעים לאחרונה קולות נגד הלגיטימיות של התמ"א, בטענה כי אינה משיגה את יעדיה, ורק מעשירה את העשירים. אינני רואה מקום להתפלמס עם טענה זו, אציין רק כי איש אינו יכול לערוב לכך שרעידת האדמה הבאה שתתרחש בארץ ישאל לא תפגע גם במרכז הארץ. יתרה מכך, אותם מתנגדי תמ"א שכחו כנראה שלא כל מי שמתגורר בתל אביב, רמת גן או הרצליה הוא עשיר. גם בערים אלה ישנם אזורים חלשים סוציו אקונומית, שחיזוק והרחבת דירות השיכון שלהם אינה מקרבת אותם למאיון העליון.
עם זאת, הגיע לדעתנו הזמן לקרא לילד בשמו - "תוכנית לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית". גם אם התמ"א אינה משיגה בצורה המיטבית את המטרה המקורית שלה בכל הארץ, הרי שהוכיחה את יעילות העקרון הכלכלי העומד בבסיסה, של הענקת זכויות בנייה לשם השגת מטרה תכנונית.
לפיכך, המטרה התכנונית העומדת בבסיס תמ"א 38 צריכה לכלול גם יעדים תכנוניים וציבוריים נוספים, ובכלל זה, מתן אפשרות להוסיף ממ"דים לדירות קיימות; תוספת יחידות דיור במרכזי הערים במקומות בהם אין עוד פוטנציאל של קרקעות לבנייה לשם ניצול נכון יותר של משאב הקרקע כחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות; חידוש מבנים ישנים ומתפוררים כולל תשתיות המבנים; תוספת מעליות למבנים ישנים וכו'.
ראשית, מרבית הבניינים עליהם חלה תמ"א 38 לא עברו שיפוץ משמעותי ממועד הקמתם לפני עשרות שנים, מצבם בכי רע, אין בהם מעלית, תשתיות המים והביוב שלהם במצב ירוד ובנוסף, אין ממ"דים בדירות. בנושא הממ"דים נראה כי אחרי מבצע "צוק איתן" אין עוד צורך להסביר כי קיומו של ממ"ד בדירות מגורים נחוץ גם במרכז הארץ, וכי המקלטים שנבנו לפני עשרות שנים אינם יכולים עוד לשמש כמגן אפקטיבי לאור איום הטילים.
שנית, במרבית המקרים בבתים משותפים הסיכוי לגבש את כל בעלי הדירות סביב פרויקט של שיפוץ הבניין על חשבונם קלוש ביותר. הסיכוי הריאלי היחיד להביא לחידושם של בניינים אלה הוא בדרך של חיזוקם במסגרת תמ"א 38, כאשר אגב חיזוק זה הבניין גם ישודרג, תוכנס בו מעלית, ובמרבית המקרים התווספו ממ"דים לדירות הקיימות.
בנוסף, בימים אלה שבהם מצוקת הדיור מצויה בכותרות, תוספת יחידות הדיור המתקבלת במרכזי הערים במסגרת יישום התמ"א תורמת באופן מכובד את חלקה למאמץ בנושא זה. לכן יש להכיר בתמ"א כתוכנית שאחת ממטרותיה היא לאפשר התחדשות עירונית.
פוטנציאל רחוק ממימוש
לאחרונה חידשה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התוקף של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. המועצה נימקה את החלטתה במילים אלה: "בנוסף לחיזוק מבנים, יישום תמ"א 38 תורם רבות להחייאה והתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, ציפוף וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת של יח"ד חדשות באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שדרוג מערכות הנדסיות של המבנים, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם הביטחונית. עם זאת המועצה התרשמה, כי הפוטנציאל של תמ"א 38 עדיין רחוק מלהיות ממומש."
לשון ההחלטה מראה כי גם מוסד התכנון העליון במדינה הפנים את היותה של תמ"א 38 גם תוכנית להתחדשות עירונית. גם ההחלטה העקרונית של המועצה הארצית לפעול להארכת המועד הקובע לתחולת תמ"א 38 לשנת 1992, על מנת לאפשר תוספת ממ"דים למבנים שהוקמו לאחר שנת 1980, מראה על המגמה לנתק את התמ"א ממטרתה המקורית, ולעשות שימוש בכלי הכלכלי העומד בבסיס התוכנית לשם השגת המטרה של הענקת בטחון לתושבי המדינה.
לדעתנו הגיע הזמן שנהפוך את תוצר הלוואי של התוכנית, שבאה לעולם לשם השגת המטרה התכנונית של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, למטרה נוספת של התמ"א, אשר אינה נופלת בחשיבותה ממטרתה המקורית. אין מדובר בנושא סמנטי גרידא. אם נכיר בכך שמטרתה של תמ"א 38 היא גם להשיג את היעד התכנוני החשוב של התחדשות עירונית, הדבר יסיע להדוף נימוקי התנגדות רבים לתוכנית ויעניק לתמ"א את מעמדה הנכון - תוכנית שיש לה חשיבות תכנונית ברמה הלאומית, אשר תשמש בשנים הקרובות כאחד מהקטליזטורים המרכזיים בענף הבנייה.
עו"ד מיכה גדרון מתמחה בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה