אחת הטענות כנגד יזמים היא התמשכות הליכי הבניה. לעיתים נמצא כי יזמים דוגרים על קרקע שנים בין בתקווה לעלית מחירים או לשינוי תב"ע. ועדות התכנון שערות לתופעה ביקשו לזרז את הבניה, אלא שהדברים אינם שחור או לבן ולביטולה של תב"ע יש השלכות קשות הן על היזם והן על הציבור.
כידוע, שווי קרקע היא נגזרת של לא מה שרשום בטאבו אלא מה שרשום בתכנית בניין עיר. בכל תב"ע חובה על ועדת התכנון לכתוב את הסעיף 'זמן משוער לביצוע'. עד לפני כמה שנים התעלמו מהסעיף, אבל בשנים האחרונות על רקע מצוקת הדיור הועדות מתחילות לאכוף את הסעיף. מדובר בצעד מאד בעייתי אותו נסביר בהמשך המאמר.
כידוע כל תב''ע בד''כ קובעת את המועד לביצועה. סעיף 84 לחוק התכנון והבניה קובע כי כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע והתאריכים לביצוע כל שלב.
בפועל הפסיקה ראתה בענין זה מועד משוער ולא מחייב ולכן הסעיף לא חייב את ביטול התב''ע.
בענין זה נקבעה הלכה מנחה, בפרשת הקניון ברמת אביב ( בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה). שם ניסו לבטל את התב''ע בשל כך, אולם ביהמ''ש העליון קבע שהמועד הינו מועד משוער.
"ההכרעה בשאלה אם המועד המשוער לביצועה של תכנית, הנקבע מכוחו של סעיף 84לחוק, הינו מחייב או מנחה, תלויה בתכליתו של הסעיף, המורה על קביעתו של המועד. עמדת המשיבות, כאמור, היא, ש"התאריך המשוער" לביצוע תכנית האמור בסעיף 84לחוק, אינו יכול להתפרש אלא כמועד מנחה".
כאן דנו בסעיף מחוק התו''ב שהוא משנת 1965. מאוחר יותר, בשנות ה 90 חוקק חוק הול''לים (הועדות לבניה למגורים ולתעשייה) ושם אגב נקטו בלשון מחמירה יותר (הואיל והתכנון המואץ שם, שהעניק זכויות בנייה בדרך מקוצרת ומהירה, נתן מחד גיסא סוכרייה כזאת, אך מאידך גיסא- הוא נתן מקל, בדמות קביעת מועד קצוב ונחרץ לביטול הזכויות הללו.
בסעיף 6 לחוק נקבע: (א) תנאי לתכנית שאושרה לפי חוק זה הוא כי יוחל בביצועה בתוך שלוש שנים וחצי מיום אישורה או עד ליום ל' בניסן תשנ"ה (30 באפריל 1995), הכל לפי התאריך המאוחר יותר; יראו כתחילת ביצועה של תכנית יציקת יסודות של הבנינים הכוללים לפחות 20 אחוזים מכלל יחידות הדיור המתוכננות להיבנות על פי התכנית, ובתכניות שהגישו משרדי הממשלה יראו כתחילת ביצועה של תכנית, ביצוע של 20 אחוזים מעבודות התשתית המתוכננות בשטח התכנית.
(ב) חלף המועד שנקבע כאמור בסעיף קטן (א), ימסור יושב ראש הועדה המחוזית לועדה המחוזית הודעה על מצב ביצועה.
(ג) לא הוחל בביצוע תכנית, לא יפקע תוקפה, ואולם הועדה המחוזית תהיה רשאית לשנות את התכנית להתלותה או לבטלה.
אדגיש, שלמרות כל התיקונים הרבים שהיו בסעיף זה (לרבות לאחר שהחוק עצמו בוטל, והתכנון מאז נמשך על פי חוק התכנון והבניה) בשום מקום לא ראיתי הוראת ביטול נחרצת של תב''ע, בשל אי ביצועה במועד.
מנסיוני, היו בפועל מספר קטן מאד של תב''עות ול''ליות, שהועדה המחוזית החליטה על ביטולן, לאור אי ביצוען, כאמור לעיל.
ביטול תב''ע - וראוי שיהא ברור- הוא ענין כבד מאד, שהרי אנשים סמכו עליה, רכשו קרקע בהסתמך עליה, בנקים מימנו בהסתמך עליה, ולכן ביטול יהווה לעיתים יצירת כאוס ממש.
זאת ועוד, בתי המשפט היססו בעצמם לבטל תב''ע עם סעיף ביצוע משוער, גם בשל רצונם להגן על ועדות מקומיות בכל סוגיית ההפקעות לצורכי ציבור, אשר בד''כ מתמשכים במשך שנים.
מכאן מובן חששם של המחוקקים וגם בתיהמ''ש, לבטל תב''עות.
אולם הענין המשיך להתקדם, והתב''עות החלו להיות יותר נחרצות, ומצאנו כבר תב''עות שקבעו סעיף של התכלות זכויות הבנייה, או- קביעת מועד מסוים לחייה של התב''ע!
במקרה כזה, אין מנוס, וגם פסק הדין המנחה בענין קניון רמת אביב, מחייב פרשנות ברורה של הטקסט.
ואם הטקסט הינו נחרץ, אזי דין התב''ע ---עם כל הצער--- למות וליפול.
בשנים האחרונות כבר רואים יותר ויותר תב''עות כאלה שמתכלות, או- תב''עות קצובות בזמן, ואז פשוט עושים תב''ע חדשה על מנת להאריך את המועד שלה, כשלמעשה מדובר בביטול התב''ע הקודמת, ובעריכת תב''ע חדשה, על כל המשתמע מכך.
לשאלות אלה של ביטול מחד גיסא ואישור תב''ע חדשה, מאידך גיסא - אין עדיין תשובות מספקות (למשל בעניני היטלי השבחה של תב''עות שהיו ובוטלו - האם להחזיר היטלי השבחה שנגבו? או למשל- מה דין פעולות שכבר בוצעו מכח התב''ע שהייתה בתוקף? כגון ההפקעות? וכן כיוצ''ב שאלות) כך שלמעשה ברור, שמאד מסוכן לחוקק תב''ע כזאת.
בפועל, ועדות התכנון עושות כן, בשעה שהן אכן נותנות זכויות בנייה ניכרות, והן מעוניינות בביצוע מהיר ולא איטי, ומכאן מתן הסוכריה, שבצידה כאמור - מצוי המקל.
דוגמא מאלפת לתב''ע שקבעה את הסעיף הרגיל של זמן משוער, ולאחר אישורה בועדה המחוזית (שבה ניתנה הסוכריה) הוסף גם סעיף ההתכלות היא תב"ע בעירית בת ים.
סעיף 6.11 לתקנון לגבי זכויות מתכלות:
"...אם תוך 5 שנים מיום אישורה של התכנית לא יוצא היתר בניה למלוא הזכויות ולא יחולו בביצוע התכנית, יפקעו זכויות הנבניה מכח תכנית זו ויחולו הזכויות לפי התכנית הראשית הועדה המקומית תהיה רשאית לפנות לועדה המחוזית להארכת מועד זה..."
ראו והשוו ההבדל בניסוח מול הסעיף 7.2 בהמשך לגבי מימוש התכניות:
"...זמן משוער לביצוע תכנית זו- 10 שנים מיום אישורה..."
ברור מהנ'ל , ההבדל הברור בין שני הניסוחים הללו. מכאן, שכל אימת שהניסוח ברור והוא מדבר על התכלות, או תום המועד, עם כל הצער- התב''ע תתבטל, על כל הצרות שזה מביא אחריו.
מבחינת היזמים, כל עוד לא ישונה המצב ועדות התכנון תמשכנה עם הניסוחים המסוכנים האלה חובה לבדוק את הסעיף הנוגע להתכלותן של זכויות הבניה ולהתייחס לכך ברצינות הואיל והמשמעות היא שהזכויות אכן מתכלות וזו תוצאה גרועה ביותר.
אנו קוראים לועדות התכנון לבטל את הסעיף ולוותר על ההלחצות המיותרות: הדרך לזרז בניה אינה בהענקת צל"ש או טר"ש שכן הנזק עלול לגבור על התועלת ותכנית שצריך לאשרה מחדש יכולה להתמשך על פני תקופה ארוכה של למעלה משלוש שנים. ה"שוט" המתאים לסוגיה זו יכול לבוא בדמותו של הטלת מס רכוש למשל.
עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדלן