צחי אגסי / צילום: תמר מצפי
"יזמים לא מעטים בשוק של תמ"א 38 מגיעים לשלב ההיתר בלי מימון בטוח ביד - וזו בעיה. אנחנו בלון החמצן של תמ"א 38, כי אנחנו יודעים למצוא את המימון. ב-2014 גייסנו 1.1 מיליארד שקל ו-95% מהמימון הלך לפרויקטים של תמ"א 38. ב-2015 הסכומים להערכתי יהיו גבוהים יותר", כך אומר צחי אגסי, מנכ"ל משותף באלוני האפט נדל"ן העוסקת במימון לפרויקטי נדל"ן, בדגש על תמ"א 38 לצד יזמות.
"לפעמים יזמים בטוחים שהם יקבלו מימון מהבנק אבל כשהם מגיעים למועד הקובע, לשלב ההיתר שבו שעון החול מתהפך בתמ"א 38, והם צריכים להביא את הכסף, פתאום הבנק לא נותן להם", ממשיך אגסי. לדבריו, ענף חיזוק המבנים צמא למזומנים, אבל חסמי הכניסה אינם פשוטים: "80% מהפרויקטים שנכנסים אלינו למימון נדחים, והסיבה המרכזית היא בעיות חניה בפרויקט. זו בעיה גדולה בהרבה פרויקטים היום. אם מדובר במקום שצריך לבנות בו חניון תת קרקעי, העלות גבוהה מאוד ומחייבת מחירי מכירה ברמות של 22 אלף שקל למ"ר".
אגסי סבור כי חלק ניכר מהפתרון למצוקת הדיור טמון בהתחדשות עירונית, אם בפינוי-בינוי ואם בתמ"א 38, אבל רק בהיקפים גדולים. מהסיבה הזו נכנס לאחרונה אגסי, יחד עם שותפו בחברה רותם סמדג'ה, לשותפות בפרויקט תמ"א 38 ענק בבת-ים. זהו מיזם שאותו החלה לקדם לפני כמה שנים חברת ענדב יזמות של היזם דן ענבר, הכולל חיזוק של 24 בנייני מגורים ישנים במערב העיר בין הרחובות הקוממיות, הנביאים, האורגים ופייר קנינג, הוספת 3.5 קומות חדשות ובניית מאות דירות חדשות.
"לדעתי זו צריכה להיות הסנונית הראשונה לצורה שבה ההתחדשות העירונית צריכה להיות בכל הארץ", אומר אגסי, "מתחם גדול, שכונה שלמה שמשנה את פניה ומשביחה. לא בניין אחד בג'ונגל אלא שכונה שלמה. המדינה צריכה לאמץ את זה כמודל, ורשויות אחרות צריכות לאמץ את היחס של עיריית בת-ים לפרויקט. סיימנו כבר שני בניינים, שניים נוספים בביצוע ואני מקווה שבשנה הקרובה נצא לביצוע של עוד 9 בניינים".
- יש עכשיו ממשלה חדשה. אתם חוששים מעוד תוכנית בסגנון מע"מ אפס, שתעצור את המכירות?
"המצב היום בשוק טוב ליזמים, הם הפסיקו לפחד. עברנו שתי תקופות קשות בנדל"ן, ב-2011 עם המחאה החברתית וב-2014 עם תוכנית מע"מ אפס. שני האירועים הללו השפיעו קשות על הביקושים וגם על היזמים. ב-2011 יצאתי לשיווק בקבוצת רכישה בגבעתיים, זו היתה תקופת שיא של הקבוצות ומכרו דירות בקצב מהיר. ואז הגיעה דפני ליף ואף אחד לא קנה. אנשים ראו את המחאה וכולם היו בטוחים שעוד רגע המחירים נופלים. אותו דבר קרה בתקופה של מע"מ אפס בשנה שעברה. כולם ישבו על הגדר, ולא רק הרוכשים אלא גם היזמים. לא נכנסו לעסקאות חדשות".
- מי מבטיח שלא תהיה עכשיו עוד תוכנית שתעצור הכל שוב?
"אחרי שני המקרים הללו, אחרי שכולם חשבו שהמחירים נופלים ובסוף הם רק עלו, אנשים לא מאמינים יותר לתוכניות ולהצהרות. הנה, עכשיו מתפרסמות כל מיני תוכניות של שר האוצר החדש משה כחלון וכולם ממשיכים כרגיל, השוק לא עוצר. לכולם ברור שצריך להגדיל את ההיצע וגם היזמים עושים יותר עסקאות. בדיעבד הרבה אנשים הבינו שהתקופות הטובות ביותר לעשות עסקאות ולאסוף נכסים היו התקופות הללו של דפני ליף ויאיר לפיד. מי שהיה אז אמיץ, הרוויח הרבה אחר כך בגלל עליית המחירים".
- הסכמי הגג מוסיפים היצע, יש עכשיו שכונה שלמה שנבנית בקרית גת. זה הפתרון?
"הגדלת ההיצע חייבת להיות במרכז הארץ וצריך לצאת מהשטות הזו של המתחמים הגדולים מחוץ לאזור המרכז כמו כרמי גת למשל. זה לא יפתור את הבעיה ומי שהולך לרכוש שם דירות אלו בעיקר משקיעים. אין מה לעשות, אנשים רוצים לגור קרוב למרכז, שתהיה להם איכות חיים. השכונה החדשה בקרית גת לא עונה על שום צורך וזה לא הפתרון למצוקת הדיור. צריך לפעול במרכז הארץ ולפעול במסגרת התחדשות עירונית".