מתחם השוק הסיטונאי / צילום: תמר מצפי
חברות היזמות והבנייה מוצאות פתרונות יצירתיים בהתמודדות עם מדיניות עיריית ת"א בעניין דיור בר-השגה, ודרישתה להקצות דירות להשכרה.
בעלי גינדי השקעות משיקים בימים אלה כ-300 דירות במגדל 'גינדי טאוורס' שהם מקימים בלב מתחם השוק הסיטונאי, בעלות הנמוכה לטענתם ממחיר השוק. הרוכשים שיבחרו בכך יקבלו מפתחות לדירה בחלוף 10 שנים מהרכישה, ועד אז מתחייבת גינדי להשכיר דירותיהם בשוק החופשי. את דמי השכירות, 4,500 שקל צמוד למדד, תעביר החברה לבעלי הדירות בכל חודש.
הדירות המיועדות להימכר בשיטת "השכירות המובטחת" הן דירות קטנות בשטח 52 מ"ר בקומות 5-11 הצופות לפארק (המגדל יכלול 48 קומות), עם מרפסת בגודל 6 מ"ר וחניה, ומחירן בחוזה שמציעה החברה נע בין 2.05 ל-2.1 מיליון שקל. בתום עשר שנים תמה הטבת השכירות המובטחת, והרוכשים מקבלים את דירתם "לאחר ביצוע תיקונים, צביעה ובמצב של בלאי סביר".
מימון הדירה נחלק לשלושה חלקים: עם כריתת החוזה משלם הרוכש 20%. כעבור 60 יום הוא לוקח הלוואת בלון (שבה הקרן והריבית מוחזרים יחד בתום התקופה) ל-10 שנים הצמודה למדד, בשווי 50% משווי הדירה. במהלך עשר שנות ההשכרה גינדי משלמים עבור הרוכשים את הריבית על ההלוואה, ו-30% הנותרים ישולמו על ידי הרוכש ביום קבלת הדירה לידיו.
"התשואה רחוקה מהתשואה באזור"
לכאורה נראה כי מדובר בשיטה מהפכנית לשיווק דירות מגורים, שמזכירה את שיטת הליסינג אשר שינתה כליל את פני שוק הרכב.
אולם מומחים בתחום מעלים תהיות בנוגע לכדאיות הפרויקט לרוכשים. ד"ר שמואל כהן, ראש ההתמחות במימון במרכז האקדמי למשפט ולעסקים, אמר ל"גלובס": "בבדיקה מימונית פשוטה רואים שהתשואה רחוקה מהתשואה האפשרית באזור. דמי שכירות של 4,500 שקל מניבים תשואה של 2.6%, כשהתשואה הריאלית באזור מרכזי כזה, בלב תל-אביב, היא לא פחות מ-3.5%. כלומר, קיים הפרש של 200 אלף שקל בשווי העסקה".
כהן מוסיף כי "בחוזה המוצע חסר התמחור של העובדה שעשר שנים הדירה אינה בבעלות הרוכש, ולמעשה מדובר פה בדירה יד שנייה שמתמחרים אותה כדירה יד ראשונה".
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה ויועצת לראש העיר תל-אביב בענייני דיור, אומרת כי "להערכתי, המחיר המוצע בחוזה גבוה בכ-20% ממחיר השוק. אלה דירות קטנות וזה יוצא 40 אלף שקל למטר, ובאזור זה המחירים בדרך כלל לא עוברים את ה-35 אלף שקל למ"ר. אלה בעיקר דירות למשקיעים, ובהשוואה לדירות להשקעה באזור, ולמרות שהרוכש לא משלם את הריבית על המשכנתא במשך 10 שנים, זה כנראה יוצא 'אובר פרייס'".
טולקובסקי מוסיפה כי "מבחינת גינדי, זהו פתרון מאוד יצירתי שגם מאוד מתאים להם. ידוע שאנשים פרטיים מסכימים להשקיע בדירות עם תשואה נמוכה יותר מאשר חברות הבנייה הגדולות, ובגלל זה גם עולות התוכניות למיסוי משקיעים. אני גם מניחה שיש להם כבר הסכם עם חברת ניהול כזו או אחרת שתשכיר את הדירות במקומם עבור הרוכשים. הם הרי לא צריכים את כאב הראש הזה".
לדברי כהן, הסכנה הגדולה ביותר היא ההסתמכות של הרוכשים על החברה ועל חוסנה למשך עשר השנים הקרובות: "מצפים מהקונה למסור את כספו לחברה ולחכות עשר שנים בשביל לקבלה לחזקתו. מי יכול לערוב למה שיקרה בתקופה הזו? אין לקונה ביטחון בעסקה כזאת".
כהן מזהיר גם מפני פעולת השכרת הדירה והשבתה לידי הקונה אחרי תקופת עשר השנים: "לך תדע מי ייכנס אליך לדירה ומה יעשו בה. יתרה מזאת, יתכן שייכנס דייר שיהרוס לך את הצנרת, אבל גינדי, בהיותה חברת בנייה, תוכל לכסות ולהחביא את הליקויים האלה". כהן מסכם כי "יש הרבה עסקאות בטוחות יותר בשוק, ובסכום דומה ניתן לרכוש דירת 4 חדרים מחוץ לת"א, להכניס אליה שוכר שהרוכש בוחר, ולקבל עליה תשואה טובה יותר".
מגינדי נמסר כי במגדל מתוכננות בהתאם לתב"ע 296 דירות, מתוכן 25 בהתאם לדרישה לשכירות מובטחת. "התשואה משקפת תשואה ממוצעת לדירות במרכז ת"א. המחיר שנקבע הוא בין קונה מרצון למוכר מרצון. היתרון הוא בכך שהקונה לא נדרש לטפל כלל ועיקר בנושא השכירות, והוא מובטח לו כל תקופת השכירות".