בשנים האחרונות, בין השאר בעקבות העלייה במחירי הנדל"ן ופיתוח התשתיות המואץ, התרחב אזור הביקוש מעבר לאזור גדרה-חדרה. עד לאן הורחב אזור הביקוש והאם הגיע עד למעלות-תרשיחא בלב הגליל? מבחן מצוין לעניין זה מהווה מכרז חדש שפורסם לאחרונה, המיועד להקמת 192 יח"ד בבנייה רוויה, בשכונת האורנים שבעיר.
לאחרונה "צדה" את העין מודעת עמוד שפורסמה ב"גלובס", המזמינה את החברות היזמיות גינדי, שיכון ובינוי, רוטשטיין, מנרב, דימרי ואביסרור, להגיע ליום קבלנים ויזמים שייערך מחר (ב') ומיועד להציג את שכונת "גבעת האורנים", נשוא המכרז. האם החברות הללו ירימו את הכפפה ויגשו למכרז? האם שווי הקרקע ביישוב מצדיק זאת ומאפשר רווח יזמי סביר, או שעדיין אין היתכנות כלכלית שתצדיק הגעת החברות הגדולות למקום?
נבחן את נתוני המכרז המוצע.
הסביבה
העיר מעלות-תרשיחא שוכנת בגליל המערבי, קילומטרים ספורים מגבול ישראל-לבנון. אוכלוסיית העיר מונה כיום 23 אלף תושבים, ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא גדלה בקצב שנתי של 0.2%. אגם המונפורט הסמוך מהווה אטרקציה תיירותית מקומית, ולצדו אולם החלקה על הקרח. לאחרונה פורסם כי איש העסקים רני צים רכש שטח לתיירות על שפת אגם מונפורט אשר בכוונתו להפכו ליעד תיירותי מוביל
הכולל מלון, מרכז מבקרים, מרכז קונגרסים, שטחי מסחר ובתי קפה.
שכונת גבעת האורנים ממוקמת על קו התפר בין שכונת יפה נוף שבמעלות לבין היישוב כפר ורדים, על צלע הר בטופוגרפיה משופעת. פיתוח התשתיות בשכונה בוצע, לרבות כבישים ותשתיות חשמל ותקשורת, והמגרשים מוכנים לבנייה.
במכרזי רשות מקרקעי ישראל האחרונים שנערכו בשכונה הוגשו הצעות בודדות, בהן זכו קבוצת חדיף, א. חזי וחברת משה"ב.
נתוני המכרז
המכרז הנדון מזמין קבלת הצעות לחתימה על חוזה חכירה ל-98 שנים עם אופציה ל-98 נוספות לבניית 192 דירות במתחם אחד הכולל 19 מגרשים בייעוד מגורים ג'.
על כל מגרש יוקם בניין מדורג בן 5-6 קומות וכן עליית גג, אשר יכיל 10-12 דירות בשטח עיקרי ממוצע של 110 מ"ר לדירה. רשאים להשתתף במכרז יזמים בעלי היקף מאושר בלתי מוגבל להשתתפות במכרזים, קבלנים בעלי סיווג קבלני ג-5 ועמותות רשומות.
במכרז הנדון הרשות אינה מפרסמת מחיר מינימום. בנוסף ישלם הזוכה הוצאות פיתוח כללי לחברת ערים, בסך 16.076 מיליון שקל וכן הוצאות פיתוח נוספות בגין השתתפות בהקמת מוסדות ציבור, ובגין השלמת פיתוח בשכונות ותיקות בסך כולל של כ-3.3 מיליון שקל.
סקר מחירים
על פי סקר מחירי עסקאות שנקשרו במעלות בכלל ובשכונת האורנים בפרט, דירות חדשות מסוג ארבעה חדרים צפויות להימכר במחיר של 800 אלף שקל בערך, דירות חמישה חדרים במחיר של 900 אלף שקל ודירות מיוחדות גן/גג בטווח של 1.1-1.2 מיליון שקל.
אומדן שווי
לאור סקר המחירים שנערך בשכונה, שווי מ"ר בנוי ינוע בטווח של 7,500-8,000 שקל למ"ר. שווי הקרקע בסקירה זו מוערך באמצעות "שיטת החילוץ", לפיה נקבע שווי קרקע על ידי הפחתת מרכיבי המע"מ, הרווח היזמי, עלויות הפיתוח וכל עלויות הבנייה הישירות והעקיפות, משווי השוק של יחידת דיור בנויה.
על פי הניתוח לעיל, עלויות הפיתוח הגבוהות בסך של כ-100 אלף שקל לדירה, אשר נקבעו במסמכי המכרז, מותירות יתרה שולית לשווי הקרקע (אם בכלל), קרי מחירי קרקע ליח"ד סביב שווי אפס. רכישת הקרקע סביב מחיר זה תותיר רווח יזמי סביר.
הכותב הוא שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל