דירה להשכרה / צילום:תמר מצפי
לעיתונאים אין ולא יכול להיות מונופול על ידע, חוכמה, תובנות ופרשנויות, אף שיש כמה אנשי תקשורת שחושבים שהם שמש העמים, מורמים מעם וכל כתביהם הם דברי אלוהים חיים. אנו שמחים בכל פעם שקוראינו שולחים לנו סקירות, הארות והערות מפורטות, עם נתונים מדויקים שלא נשלפו מהשרוול אלא נכתבו לאחר עבודת מחקר יסודית - נתונים המאפשרים לנו לקבל תמונה שונה מזו שמוצגת על ידי אחרים וגם עלי ידינו.
מעתה והלאה, נשתדל לתת כאן מדי שבוע במה לקוראים המציפים אותנו בידע ובמידע בתחומים מגוונים. אחד הקוראים, תומר ברמן, שלח לנו סקירה על שוק הדיור, וליתר דיוק שוק השכירויות, שממנה אפשר ללמוד הרבה מאוד על שוק הנדל"ן, בועת הנדל"ן וההבדל המהותי בפערי עליית המחירים בין שוק המכירה והקנייה של דירות (הנמצא בשמים, בבועה, בניפוח - כל הגדרה נכונה) לבין שוק השכירויות, שממש, אבל ממש, לא עונה לאותה הגדרה.
תומר הפנה אותנו לתוכנית החירום של מפלגת כולנו בנושא השכירויות. שם נכתב, שחור על גבי לבן, ש"גם אופציית השכירות הולכת ומתרחקת לאור הזינוק במחירי השכירות. בין השנים 2007-2014, שכר דירה ממוצעת בכל הארץ עלה ב-64% ובתל אביב ב-85%". הנתונים הללו חוזרים ומתפרסמים בתקשורת (בין היתר גם ב"גלובס") כסוג של אמת מוחלטת, אבל מתברר שהם רחוקים שנות אור מהאמת.
"כשוכר תל אביבי אני יודע שגם אני וגם חבריי", כותב לנו הקורא, "השוכרים במרכז תל אביב, נאלצנו לשלם כ-30% יותר בתקופה זו, ולא 85%". תומר עשה בדיקה של נתונים בלמ"ס, דרש וקיבל תשובות, והרי התוצאות וההסברים לפניכם, אחרי שהסתייענו גם בגורמים במשרד האוצר.
אז ככה: בדומה למחירי הדירות, גם בשכירות הלמ"ס מפרסמת שתי סדרות. האחת, זו שנכנסת למדד המחירים לצרכן, בודקת חוזים מתחדשים. כלומר, דוגמים אותן דירות ובוחנים מה קרה לשכר הדירה בחוזה החדש לחוזה שפג תוקפו. זה דומה, ברמה העקרונית, למדד של הלמ"ס למחירי דירות, שמביא בחשבון איכות דירה קבועה ועוקב אחר שינוי המחירים. הסדרה הזאת היא סדרת הנתונים הכי מדויקת שקיימת ועליה צריך להתבסס בכל ניתוח של שוק הנדל"ן.
הסדרה השנייה של מחירי השכירות, הבוחנת שינוי במחיר הממוצע, מושפעת משינוי בתמהיל הדירות. כמו הסדרה של מחירי דירות ממוצעים שמפרסמת הלמ"ס. הן מדדי הדירות המבוססים על והן מחירי השכירות המבוססים על החישובים הללו מובילים לפרשנויות מוטעות כיוון שהם פשוט אינם מדויקים, וכפי שנראה בהמשך רחוקים מאוד ממה שקורה בשטח. על בסיס הסדרה המוטעית הזאת צוות הנדל"ן של כחלון פרסם בזמנו את מחירי השכירויות והמשיך, למרבה הצער, להשתמש באותם נתונים שגויים.
ננסה לפשט זאת: סדרת הנתונים הראשונה לוקחת, נניח, דירה בת ארבעה חדרים ומודדת את השינוי בשכר הדירה שלה לאורך תקופה. הסדרה השנייה בודקת מחירי שכירויות ממוצעים בשוק ולכן מושפעת דרמטית מכל שינוי בתמהיל הדירות המוצעות בשוק. כלומר, אם יש יותר דירות גדולות בשוק להשכרה, נניח 4 ו-5 חדרים, מאשר בעבר (אז התמהיל כלל הרבה יותר דירות קטנות), שכר הדירה הממוצע יקפוץ מן הסתם גבוה, במנותק מהעלייה ה"טבעית", תולדה של היצע וביקוש.
הצבנו את כל הנתונים בטבלה אחת: טור אחד של הסדרה המדויקת (קראנו לו "המדד המדויק"), טור שני של סדרת הנתונים (קראנו לו "המדד המזויף") וטור שלישי של מדד המחירים לצרכן, כדי להשוות את הנתונים הריאליים. אפשר לעשות חיתוכים שונים, והרי הכול תלוי בשאלה מתי מתחילים לחשב את העלייה או את הירידה בכל מדד, אבל התמונה די ברורה. לאורך כל תקופת התנפחות בועת הנדל"ן, מחירי השכירות האמיתיים עלו בכ-30% פלוס מינוס, בעוד שמחירי השכירויות ה"מזויפים" המריאו בכ-80% פלוס מינוס (בתל אביב). מחירי הדירות עצמן, לא השכירויות, כולנו כבר יודעים, טיפסו אז ב-80%-90%-100% (תלוי באיזו עיר ובאיזה אזור).
מהן המסקנות מכל הנתונים הללו? א. שוק השכירויות עבר שינויי תמהיל. נכנסו אליו הרבה יותר דירות גדולות יחסית, של 4 ו-5 חדרים, ולכן מחיר השכירות הממוצע גדל. ב. כפי שכבר הדגשנו פה אין-ספור פעמים, בעיית ההיצע בשוק הנדל"ן לא כזאת דרמטית, וניפוח המחירים הוא תולדה של גורם אחד משמעותי: הריבית האפסית, שהסיטה הרבה מאוד כסף זול ובשפע לעבר שוק הנדל"ן והקפיצה מחירים. הרי אם הייתה בעיית היצע, מחירי השכירויות היו מסתחררים במקביל, אבל הפערים המשמעותיים מאוד בין עליית מחירי הדירות לבין עליית מחירי השכירויות מפריכים שוב את כל תיאוריית ההיצע ששותפים לה הרבה מאוד גורמים ממשלתיים. לא בעיית היצע גרמה לעליית מחירי הדיור, אלא "בעיית" ריבית נמוכה באופן חריג שהונהגה לאורך זמן חריג והציפה את השווקים (של הנדל"ן, של המניות, של איגרות החוב, וגם ה"שוק" של האשראי הצרכני) בכסף בזיל הזול, כסף שיש לו סממנים ממכרים וגורם לעיוותים משקיים.
מהבחינה הזאת, כחלון וצוותו באוצר רשאים לשאוב הרבה מאוד אופטימיות ממה שהתרחש השבוע. לא, ממש לא משום שכל תוכניות הדיור של שר האוצר אושרו בקבינט, לא בגלל שמס כזה או אחר עשוי לצנן ביקושים, ולא משום שהאופק, הקרוב או הרחוק, מזמן לנו "היצע" הרבה יותר גדול של דירות שיוריד המחירים. כחלון וצוותו יכולים לשאוב אופטימיות משינוי הכיוון המוניטרי הדי צפוי של בנק ישראל, למרות קולות הנהי והבכי של סוחרי המט"ח. בנק ישראל העביר מסר חד וברור, במקביל למדיניות של הפד: הכיוון של הריבית, מעתה והלאה, הוא כלפי מעלה, ואלו חדשות טובות מאוד לכחלון וגם לכל מי שמייחל לבלימה או לירידה במחירי הדיור.
נכון שהריבית צפויה לעלות באופן איטי מאוד, ונכון שהפרשים של רבע אחוז, חצי אחוז ושלושת רבעי אחוז לכאורה אינם כאלה משמעותיים, אבל גם לגמרי נכון שההשפעה שלהם על השווקים היא מיידית ובהרבה מקרים די אגרסיבית. ראו מה קורה בשוקי האג"ח בחודשים האחרונים, ראו את התנודתיות הקיצונית של שווקים הנחשבים סולידיים, ותבינו שפסיכולוגיה, מומנטום, פחד ותקווה הם גורמים לא פחות משמעותיים בהתנהגות השווקים - לפעמים הרבה יותר.
והשווקים מתחילים לאותת לנו: חבר'ה, החגיגות לקראת סיום.
eli@globes.co.
