ההימור המוצלח של חברת ADO על שוק הנדל"ן הגרמני קיבל אתמול (ד') חותמת רשמית: גיוס הון ענקי של 415 מיליון אירו (כ-1.7 מיליארד שקל) באמצעות הנפקת החברה הבתADO properties (סימול: ADJ) בבורסת פרנקפורט. סכום הגיוס עשוי לגדול בחודש הקרוב עד ל-460 מיליון אירו (כ-1.9 מיליארד שקל), אם חתמי ההנפקה יממשו את אופציית ה"גרין שו" שלהם לרכישת מניות נוספות.
בעלת השליטה ב-ADO, קבוצת שיכון ובינוי (שו"ב) של שרי אריסון, העריכה היום כי ההנפקה בגרמניה תניב לה רווח הון של 120-130 מיליון שקל, שעשוי לגדול בכ-10% במקרה של מימוש ה"גרין שו" (אופציה שמאפשרת לחתמיי ההנפקה לרכוש נתח נוסף ממניות החברה במחיר ההנפקה). שו"ב הפכה לבעלת השליטה ב-ADO במהלך 2011, אז מיזגה את פעילותה בגרמניה לתוך החברה, שנשלטה עד אז בידי עדי קייזמן. כיום שו"ב מחזיקה בכ-39% ממניות ADO בשווי של כ-700 מיליון שקל, ויתר בעלי העניין המרכזיים בה הם הקרן הזרה סטנהם (17%), וחברות הביטוח הראל (14%) והפניקס (7%). בידי קייזמן נותרו קרוב ל-6% ממניות ADO, בשווי של כ-100 מיליון שקל.
החברה המונפקת, איי.די.או פרופרטיז, מרכזת את כל פעילותה העסקית של ADO, ומחזיקה כ-255 נכסי נדל"ן מניב בברלין, עיקרם למגורים. מנכ"ל החברה המונפקת הוא רבין סביון. ב-ADO ציינו כי בהנפקה נרשמו ביקושי יתר שהגיעו להיקף כולל של כ-890 מיליון אירו. את ההנפקה הובילו UBS ו-KEMPEN. מחיר מניית החברה נקבע בהנפקה על 20 אירו והיא החלה להיסחר היום בבורסה בפרנקפורט כשהיא משקפת שווי של כ-700 מיליון אירו (אחרי הגיוס) לאיי.די.או פרופרטיז.
יותר ממחצית הסכום שגויס (215 מיליון אירו) נכנס לקופתה של החברה האם, ADO, באמצעות הצעת מכר, סכום שיוכל לגדול עד ל-260 מיליון אירו במימוש ה"גרין שו". יתרת הסכום שגויס (200 מיליון אירו) נכנס לקופת החברה הבת שהונפקה.
בעקבות ההנפקה, החזקתה של איי.די.או בחברה הבת דוללה לכ-41%, ובמקרה של מימוש האופציה הוא יירד לכ-35%. מניית איי.די.או רשמה היום בבורסה בת"א ירידה של כ-6%, ומשקפת לחברה שווי של 1.7 מיליארד שקל.
"לא ניפגע מהחקיקה בברלין"
עופר קוטלר, יו"ר ADO והחברה המונפקת, אמר היום כי "ההנפקה היא תעודת כבוד ל-ADO. מדובר בחברה שהיא לא חברת חלומות, אלא בעלת נכסים אמיתיים, אבל עדיין חובת ההוכחה היא עלינו כל יום מחדש. בהנפקה לקחו חלק כמה עשרות משקיעים, כשני שלישים מהם הם גופים שמשקיעים לטווח ארוך".
קוטלר גם התייחס לחקיקה הנוגעת לפיקוח על דמי שכירות למגורים בברלין, שנכנסה באחרונה לתוקף בניסיון למנוע עלייה נוספת בדמי השכירות בעיר, שקצב עליית דמי השכירות בה הוא מהמהירים באירופה. "בסך הכול בטווח ארוך אנחנו לא מרגישים שהחקיקה תפגע בנו", אמר קוטלר בהקשר זה. "מחירי הבסיס של הנכסים בברלין יחסית נמוכים, ולמרות ההגבלות יש לנו עדיין מרווח גבוה להעלאת מחירים".
בסוף הרבעון הראשון של השנה היו בקופתה של ADO מזומנים בהיקף של 372 מיליון שקל. סך התחייבויותיה עמדו על 4 מיליארד שקל - 341 מיליון שקל מתוכן הן התחייבויות שוטפות. שלמה זוהר, מנכ"ל ADO, שישמש כסגן יו"ר פעיל של החברה הבת, אמר היום: "המהלך הופך אותנו לחברה מאוד נזילה, עם יתרות מזומנים של קרוב ל-300 מיליון אירו. הכסף ישמש אותנו לתמוך בפעילות בגרמניה, ואולי גם נשקול לפתח אפיקי פעילות חדשים ב-ADO. גם חלוקת דיבידנד תבוא בחשבון".
עוד אמר זוהר כי החברה שמה לעצמה כמטרה "להכפיל את היקף הפעילות תוך 3-4 שנים - מכ-15 אלף יחידות דיור כיום, להגיע לכ-30 אלף יחידות דיור. ברלין זו עיר גדולה, עם מעל מיליון דירות בשכירות".
בסיכום הרבעון הראשון של השנה נפגעה ADO מירידת שער האירו, שהובילה אותה להציג שורה תחתונה שלילית של 176 אלף שקל, אחרי רווח נקי של 30.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות ברבעון זינקו ב-68% ל-60 מיליון שקל, בעקבות הרחבת הפעילות, והרווח התפעולי זינק ל-201 מיליון שקל, אחרי שהחברה נהנתה מעליית שווי בהיקף של 165 מיליון שקל מרכישת תיק נכסים של כ-5,750 דירות בברלין, בעלות של כ-375 מיליון אירו.