האם קניון בת ים המצוי בבעלות חברת קניונים לישראל (להלן: "החברה") מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין?
אם התשובה על כך חיובית, הרי שרכישת המניות בחברה זו חייבת במס רכישה בידי העוררת.
שאלה זו עמדה לדיון ב- ו"ע 39284-01-10 בעניין אלדר נכסים.
אלדר נכסים, המצויה בבעלות אשטרום, רכשה את מניותיה של שופרסל בחברה. השאלה שעלתה בפני ועדת הערר הייתה האם יש לראות בחברה הנרכשת משום "איגוד מקרקעין"?
רו"ח צבי פרידמן, שכתב את דעת הרוב, בניגוד לדעתו החולקת של כב' השופט מגן אלטוביה, קבע כי החברה הנרכשת אינה "איגוד מקרקעין" ולכן אין לחייב את העוררת במס רכישה.
לאחר שערך סקירה מקיפה של השתלשלות החקיקה והפסיקה בסוגיה זו, קבע רו"ח פרידמן, כי החברה אינה בעלים של נכס מקרקעין בלבד עליו ממוקם קניון בת ים, אלא בבעלותה גם נכס בלתי מוחשי של "עסק חי" (GOING CONCERN) הגורם לתשואה העודפת על התשואה של השכרה פאסיבית של החנויות בקניון. ערך העסק כ"עסק חי" הינו, לעמדת רו"ח פרידמן, "נכס" המשמש לחברה לצורך ייצור הכנסתה והוא אינו טפל למטרותיה העיקריות ולכן יש בכוחו להוציא את החברה מגדר "איגוד מקרקעין".
הוועדה קבעה, כי חברה שיש לה פעילות עסקית ממשית ואקטיבית, ידע ייחודי שנצבר בניהול קניונים, שיווק ופרסום, "עסק חי" תוסס ומניב רווחים נאים, קשה להלום שאליה כיוון המחוקק בהגדרת "איגוד מקרקעין". הוועדה שוכנעה מהעדויות שהוצגו ונשמעו בפניה כי לקניון בת ים יש נכס בלתי מוחשי הקרוי "עסק חי" שהוא נפרד מהמקרקעין ואינו שלוב בו. לאור שוויו הבלתי מבוטל של נכס זה נקבע שהחברה אינה "איגוד מקרקעין".
כב' השופט אלטוביה קבע, בדעת מיעוט, ששירותי הניהול הניתנים על ידי החברה טבועים בהשכרת שטחי הקניון ובהפקת התשואה מהם. הפיצול של הנכסים הבלתי מוחשיים, שכביכול מצויים בבעלות החברה כגון שירותי ניהול, מוניטין, הסכמי שכירות, ידע והון אנושי, הינו פיצול מלאכותי שכן נכסים אלו טבועים בפעילות ההשכרה שהיא המטרה העסקית היחידה של החברה כבעלת הקניון. לעמדת כב' השופט, לא הוצגה תשתית עובדתית כי שרותי הניהול הינם משמעותיים במובן עלותם ולכן, אף אם שרותי הניהול ל"נכס" ייחשבו, הרי שמדובר בנכס טפל לעיקר שכל תכליתו הינה השאת תשואה מן המקרקעין. נוכח זאת, נראה כי המניות הנרכשות משקפות למעשה את זכויות הבעלות של החברה במקרקעין ואת הסכמי השכירות השלובים בזכות הבעלות. הא ותו לא.
פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין שניתנו בעניין הקניונים ומעמדם כ"איגודי מקרקעין" לצורך חוק מיסוי מקרקעין והטלת החיוב במס רכישה. חלקם מצויים בערעור בפני בית המשפט העליון ונראה כי, בסופו של דבר, בית המשפט העליון הוא זה שיצטרך להכריע בסוגיה שנויה במחלוקת זו.