"חייבים לבנות בערים, ואסור לבנות, אפילו לא עוד מטר, בשטחים פתוחים", כך אומר האיש הנמצא היום במעמד הקרוב ביותר למתכנן של תל-אביב, עודד גבולי, מהנדס העיר. "צריכים לחזק את העיר ולחדש אותה, כי רק בערים יש היתכנות כלכלית לכך שתושבים יקבלו ביעילות את מגוון השירותים שרוצים לתת לכל האוכלוסייה. למעשה כבר קרוב ל-70% מהישראלים מתגוררים בערים, והשיעור כל הזמן עולה".
חלומו של גבולי, המכהן כמהנדס העיר משנת 2011, הוא חלום אורבני. אבל בינתיים הוא מתבונן על מה שמתרחש בסביבה התכנונית בישראל, ומזדעזע: "זה לא שפוי מה שקורה למשל בעיר הבה"דים. לוקחים 2,300 דונם ובונים עליהם 250 אלף מ"ר. למה לא עושים זאת בתוך באר-שבע, או לפחות מה שמכונה 'צמוד דופן' לעיר הקיימת. אם מוכרחים שטח נפרד, שיקחו 500 דונם, ויבנו עליו 3 בניינים של 250 אלף מ"ר".
- חסר שטח בנגב?
"יש גם מספיק קרקע בהרים ליד בית-שמש, שגם בה במקום לבנות בתוך העיר מתפשטים סביב. אבל עוד 100 שנה לא יהיו כבר קרקעות. יש בערך 200 אלף דונם שזה כלום, ויצטרכו לייבש את הים. אין לי ספק. חשבתי שזה הרעיון שלי, מסתבר שזה הרעיון של בן-גוריון, הוא כבר אמר את זה. לא תהיה ברירה".
גבולי, שהגיע לתפקידו לפני 3 שנים, מרגיש שהוא בפסגה: "אין כמו להיות מהנדס עיר בתל-אביב. אני בא לעבודה כל יום עם חלומות, ובתפקיד הזה חלק מהחלומות מתגשמים. אין דבר יותר מלהיב מלמתכנן, ולראות דבר מתגשם: הייתי בסיור בטיילת שתיכף מסתיימת בנייתה. לאורך הדרך נתתי הערות, הוראות ועצות, ולבסוף מימשתי. לראות אותה קורמת עור וגידים, זה מדהים".
קודם מטוסי קרב, אחרי זה בר-השגה
תל-אביב היא העיר היקרה בארץ. חצי הביקורת החברתית נשלחים לפרנסיה על כך שתנופת הפיתוח העירונית מושכת אליה עשירים מהארץ מהעולם, ודוחפת החוצה את מעמד הביניים. כנגד זאת, נחוש גבולי להוכיח שתל-אביב היא העיר החלוצה בדיור בר-השגה (זו עובדה. היא הראשונה בין הערים שיזמה ובונה כזה בתחומה), וכמו כן שהמדינה אינה נוקטת צעדים מתאימים ונכשלת במילוי תפקידה בסוגיה.
"בממשלה הקודמת היו דיונים על דיור בר-השגה בוועדת הפנים והגנת הסביבה - ניהלה אותה מירי רגב, והיא ניהלה אותה נהדר. השתתפתי בכל דיון, והייתי עם יד על הדופק, כי בעיני זה מאוד חשוב. בסופו של דבר קבעו שהבר-השגה יהיה דיור להשכרה בהיקף של 20% מהשוק. זה לא פתרון ראוי".
- מדוע לא ראוי, זה לא דיור בר-השגה?
"קביעת היקף יחידות שיוקצו לשכירות אינו מבטיח דבר. כדי שיהיה דיור בר-השגה אמיתי, צריך להוסיף לנוסחה עוד פרמטרים, למשל את מבחן ההכנסה. דיור בר-השגה נועד לשרת גם את השאיפה שאוכלוסיית העיר תהיה מגוונת מבחינה חברתית וכלכלית, ותקיף את מכלול נותני השירותים האזרחיים. שבתוך העיר יגורו השוטר, המורה והאחות, מנהל בית הספר, הרופא והעובדת הסוציאלית. שהם יגורו בעיר ולא יבואו אליה כדי לתת שירותים, ויפרשו בערב לביתם שמחוצה לה. זה נכון מבחינה אורבנית, ואני גם תומך בגישה זו מעמדתי כסוציאל דמוקרט. כשניסינו לפעול לכך, הוועדה המחוזית השיבה את פנינו ריקם, דחתה וביטלה את התוכניות".
- מה היו הנימוקים לדחייה?
"הסבירו לנו שאי-אפשר להתנות 'דיור בר-השגה' בפרויקטים, כי אין בחוק הגדרה של המונח הזה. זה נכון, אין עדיין חקיקה. למה אין? כנראה משום שלמדינה יש סדר עדיפויות אחר. אולי יש תפיסות עולם שלא מסתדרות עם הדבר, ואולי איראן ומטוס אף-35 באים לפני דיור בר-השגה. זה לגיטימי, אני לא שופט אף אחד".
בנוסחה התל-אביבית לדיור בר-השגה זכאים אנשים עם הכנסה מסוימת, ושכר הדירה שישלמו יהיה 25% מההכנסה של היחידה המשפחתית. הסכום הוא 3,000-4,000 שקל, לדירה בשטח ממוצע של 70 מ"ר, כפי שנעשה בפרויקט בר ההשגה בשכונת שפירא שבדרום העיר.
גבולי מצהיר שיש לעירייה הסכמים עם יזמים בנוגע לדיור בר-השגה, ושהעירייה מתכננת דיור כזה בשכונות הנבנות בצפון מערב, שם יש לה קרקע שניתן לבנות בה בין אלף ל-2,000 יחידות דיור, מתוך ה-15 אלף המתוכננות להיבנות באזור. גם בקרקע שתתפנה בשדה דב מתוכננת אותה כמות בערך. גבולי: "גם הכמות הזו לא תספיק, אבל זה הרבה. ואני מקווה לעוד, למרות שזה עולה הרבה מאוד כסף לעירייה".
- כמה הרבה?
"העלות בשפירא הסתכמה ב-100 מיליון שקל. הבנייה עלתה 70 מיליון, וערך הקרקע 30 מיליון. אלה נתונים אמיתיים, לא בלוף, לא בשביל להראות שהוצאנו כמה שיותר. יכולנו גם למכור, ואני שמח שלא מכרנו. טוב שכל הדירות הן של העירייה, שכולן להשכרה, ושתושבים יקבלו אותן בהגרלה כל חמש שנים. כשזה נשאר אצלנו, זה דיור ציבורי. ותמיד אפשר לשנות קריטריונים ולקבוע כללים חדשים בהתאם לצורך. הציבור מרוויח".
רחובות עם חזית מסחרית בדרך לים
רמת אביב שבה נולד המושג "צפונים", היתה עד לפני זמן לא רב האזור המבוקש ביותר בעיר. היא תוכננה בשנות ה-60 וה-70 ולכן מתאפיינת בסגנון פרברי, שמשמעותו הפרדת שימושים בבינוי (מגורים לחוד, תעסוקה, מסחר ובילוי לחוד), והפרדת שימושים בחוצות: רחובות למכוניות, ו"אזורי מסחר" להולכי רגל.
אבל בשנים האחרונות מתחילים האזורים הישנים בעיר לעבור בפופולריות שלהם את רמת אביב המנומנמת. הביקוש והמחירים באזורים הישנים עולים בזכות הפיתוח המקים בהם מגדלי יוקרה, וגם בשל ההתחדשות העירונית והתכנון האורבני של סביבתם, שהוא מעורב שימושים, צפוף ומנגיש שירותים חיוניים ואחרים.
"שכונת השינה האחרונה שלצערי עוד בנו בתל-אביב, היא מצפון לסמינר הקיבוצים. לא רק שהיא סגורה, אפילו המבואות אליה מנותקים מהקרקע. גמרנו עם הסיפור הזה, אנחנו גם לא מאפשרים כבר דירות גן בחזית רחוב, שגורמות לניתוק מוחלט של הבניין מהעיר. אפילו בשימור אני לא מאפשר לעשות גדרות בחזית לרחוב, ואני עומד על זה, ובטח ובטח שלא עוד שכונות סגורות. גמרנו עם זה. ממש גמרנו".
- הפיתוח בעבר הירקון, לא יצור עוד שכונת שינה מנותקת?
"ממש לא. אלה שכונות שמנסות להתחבר לעיר דרך העקרונות של גדס, היא תהיה מעורבת שימושים, חד משמעית, עם תמהיל נכון של מגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות. יהיו רחובות עם חזית מסחרית שירדו לים, בצורה הרבה יותר נכונה ממה שעשו עד עכשיו בתל-אביב, כי אין כזה דבר כמעט היום בתל-אביב".
מגדילים זכויות בנייה בארלוזורוב
אבל גבולי לא מסתפק בתכנון נכון בשכונות החדשות, והוא מתכוון לתקן גם את הקיים. על שולחנו מונחת תוכנית לשינוי משמעותי של רחוב ארלוזורוב, שבו מתוכנן לעבור אחד מקווי הרכבת הקלה. "מנסים להפוך אותו לרחוב עירוני כמו שצריך. לקבוע שבמפלס הרחוב בחזית תוסב הקרקע לשימושים מסחריים, ולתת תוספת זכויות בנייה לגובה עד שמונה, תשע וגם 10 קומות, כמו באבן גבירול. לו יכולתי הייתי נותן זאת לכל אורך הדופן בשטח 'העיר הלבנה'".
"אם יהיה צורך, נבטל נתיבי תחבורה למכוניות פרטיות"
כשהשיח עובר לתחבורה - העבודות על הרכבת הקלה מציבות את התחום כאחד מעיסוקיו המרכזיים בימים אלו - מהנדס העיר תל-אביב מתיישר עם הקו העולמי: ברור לו שצריך שיכנסו כמה שפחות מכוניות לעיר והוא בעד צמצום תקני חניה. וכן, כמובן, "צריך לשפר את התחבורה הציבורית", והביקורת הצפויה "אני לא צריך להגיד באיזה מקום בעולם אנחנו נמצאים מבחינה זו". וכמובן שהפתרון היחיד השלם בעיניו הוא רכבות, ושהן תהיינה תת קרקעיות.
- עוד לפני בוא הקלה והתחתית, החוויה הנוכחית היא כאוס תחבורה שהוא גם מסוכן.
"זה ישתנה עם עדיפות לתחבורה ציבורית, אם יגדירו נתיבים ואם יאכפו את הבלבדיות. צריך לשפר ולהוסיף שבילי אופניים וגם אני לא מרוצה מכך שנתיבי האופניים נקטעים שוב ושוב. חייבת להיות רשת, זה ברור. משרד התחבורה התחיל לדבר על אוטוסטרדות אופניים. אנחנו דיברנו על זה מזמן. ושיהיה ברור: סדר העדיפויות שלנו הוא קודם כל הולך הרגל, אחריו אופניים, אחר כך תחבורה ציבורית, וכל אלה באים לפני המכוניות הפרטיות".
- לא זה הרושם המתקבל בדרכים העירוניות.
"עכשיו זה כך, אבל אנחנו משנים. למשל 'ציר הקריה' - השדרה הכי חשובה ככניסה לעיר: הרחובות בגין ודרומה דרך המסגר והחוצים אותם. התוכנית עבורה אושרה מזמן ונראית כאילו אין אנשים בעיר, רק מכוניות, פשוט שכחו את הולכי הרגל. לפני חצי שנה נתתי הוראה לתכנן את כל השדרה מחדש, ולהעמיד במקום הראשון את התשתיות להולכי הרגל ולרוכבי האופניים. עובדים על זה. אני יושב ראש ועדת ההיגוי של השינוי, ואם יהיה צורך גם נבטל נתיבים של מכוניות פרטיות".
- בינתיים רחובות המגורים בעיר בלתי אפשריים עבור הולכי רגל, בגלל מדרכות צרות והתחרות על השימוש בהן.
"בכל התוכניות החדשות אין דבר כזה מדרכה פחות מ-6 מטר, ואין דבר כזה שהיא אינה מוצלת, ואין רחוב בלי עצים, ואין דרך בלי שביל אופניים. אחד ההישגים הכי גדולים שלי הוא הדרישה מעזריאלי שביקש להקים בניין 40 קומות על בית ידיעות אחרונות, לדאוג למרחב הציבורי בסביבתו. אמרתי לעזריאלי 'תעשה מצידי בניין 100 קומות, בתנאי שלוקחים אותו ואת הקניון הקיים ורואים בהם מקשה אחת, ומכשירים לצידם מדרכות ומרחבים ציבוריים'. גם במקומות שעד היום לא היו, פשוט הכרחנו. לא קידמנו את הפרויקט עד שהסכימו, ואכן כל המדרכות סביב הולכות להתרחב על חשבון המגרש של עזריאלי ויתנו שם חניוני אופניים ושבילי אופניים גם. בכל מקרה השינוי לא יבוא מהיום למחר, ויש עדיין כמות מכוניות שצריך לטפל בה, כי היא קיימת. צריך לעשות חניונים תת-קרקעיים שיצליחו לפנות את הרחובות".
- חניונים מזמינים עוד מכוניות לעיר.
"זה בהחלט גורם לעוד מכוניות להיכנס לעיר. הדבר בעייתי, אבל חייבים לתת פתרונות לא אידאליים כאלה, כרגע".
- אז יש חזון, אבל במציאות דואגים יותר לבעלי המכוניות.
"אני לא יכול שלא להסכים עם זה. אבל אנחנו פועלים לשינוי".
"כל תהליך הרישוי שלי ברגרסיה בגלל תמ"א 38"
"חייבים לאייד את התוכנית הזו", חוזר ואומר גבולי על תמ"א 38, התוכנית שהעניקה זכויות בנייה נוספות לבניינים ישנים בתמורה לחיזוקם מפני רעידת אדמה. גבולי מספר בגאווה על מסמך שחיבר, המפרט 30 סיבות לכך שתמ"א 38 היא פחות או יותר אם כל הצרות של התכנון העירוני. הוא מספר: "הייתי מהנדס העיר קרית אונו כשהציגו אותה למחוז, ב-2005, ואמרתי לשמאי אסיף (ראש מינהל התכנון בשעתו) שיחזיר את הניירות למגירה. אין לה היגיון בכלל. לא פותרים בעיות תכנוניות עם זכויות בנייה דרך תמ"א ארצית, שמחלקת זכויות בלי לחשוב מה קורה בתוך הערים".
כמו רון חולדאי, ראש העירייה שלו, וכמו ראשי עיריות אחרים, גבולי מתנגד חריף לתוכנית ומזהיר מפני ההשלכות שיהיו ליישומה על העיר. כל זאת כשהמציאות היא שבתל-אביב - הלב הפועם של אזור הביקוש - יש הכי הרבה מיזמים תמ"א 38 שהגיעו לידי יישום, ולדברי מהנדס העיר יש בקנה עוד מאות היתרים.
- כמהנדס עיר, מה הסיבות להתנגדות שלך לתוכנית?
"לא מייצרים פתרונות אורבניים על-ידי חלוקת תוספת זכויות בנייה. ברוב המקרים זה לא נכון. וגם כשנותנים, אי-אפשר לתת לכל הערים ולכל הרשויות באותה רמה, כי כל רשות היא שונה, וכל עירייה היא אחרת, וכל מצב לא דומה לשני. בנוסף, אין היגיון שמי שבאמת מחזק זה מי שערך הקרקע אצלו גבוה. מי שמרוויח הם בעלי הדירות, משהו בין חצי מיליון למיליון שקל, תלוי איפה. והנה, לא רק שקיבלו מתנה, הם גם לא משלמים היטלי השבחה לציבור, שזה בכלל אבסורד, כי היטל השבחה זה כסף לטובת הציבור.
"השורה התחתונה היא שהדירות הרבה יותר יקרות, אז מי שאין לו, יש לו בעיה יותר גדולה לקנות את הדירות האלה. ולמרות זאת, עם כל ההתנגדות שלי, יש החלטת ממשלה ואנחנו ממלאים אותה".
- הפעילים בחוץ טוענים שהעסק זוחל, אתם מעכבים בכוונה?
"העיכובים נובעים בעיקר מהתנגדויות של שכנים ומבעלי דירות בתוך הבניינים שלא רוצים לחתום. יש היום 650 תיקים בוועדת ערר, יש דיונים שנקבעו לעוד חצי שנה, וחלק ניכר מהם ענייני תמ"א. כל תהליך הרישוי שלי ברגרסיה בגלל זה. עשינו מהפיכה באגף הרישוי, בפיקוח, במטרה לזרז עניינים בהליכי הרישוי. באה התמ"א וטרפה את הקלפים, זה מאות הגשות שצריך להתעסק איתן. רק היום היה לי דיון שעה על התמ"א".
- התיקון הרביעי שמתוכנן לא יעזור?
"לא, התיקון לא יעזור. אני חבר בוועדת העורכים של התיקון הרביעי לתמ"א בתוקף תפקידי כיו"ר מהנדסי פורום 15. מה שעולה מתהליך התיקון לחוק הוא בעיקר הנתק בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. חושבים שהתיקון הרביעי יביא את התמ"א גם למקומות שמחוץ לאזורי הביקוש, זו טעות. עדיין זה יקרה רק במקומות שהקרקע יקרה, ולא במקומות שבאמת צריך לחזק, כמו הפריפריה הרחוקה, צפת, אילת, בית-שאן וכיוב'. שוקלים עכשיו להוסיף זכויות במבנה ציבור, אבל איך בדיוק מחזקים בניין ציבור על-ידי זה? חושבים שייבנו תוספות ויתנו דירות במבנים ציבוריים. זה מטורף לערבב שטחים חומים (שייעודם ציבורי). גם הרעיון של דירות על שטחים חומים זה רעיון לא טוב, כי יש רשויות שלא יעמדו בפרץ, והמבין יבין".
- אז לא נראה בקרוב מבני ציבור מחוזקים נגד רעידות אדמה?
"למיטב ידיעתי תל-אביב היא הרשות הראשונה שתעשה סקר של כל המבנים הציבוריים, לקראת חיזוק, אם בכלל. פעם בדקנו וגילינו שאם נרצה לחזק בית ספר, נצטרך להעביר את התלמידים למשך שנה למבנה אחר שאין לנו, ובנוסף זה יעלה 10 מיליון שקל. ביקשנו ממשרד הפנים מאצ'ינג (השתתפות אחד לאחד) כדי לחזק את בית הספר, והמשרד הודיע במכתב מסודר שאנחנו לא בתחום הסיכון ברמה שצריך לחזק והם בטח יודעים משהו".