בנייה בראש העין / צילום: יוסי כהן
משרד האוצר יחד עם משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמו מודעת מכרז נוספת לפרויקט מחיר למשתכן, הפעם בראש-העין. מדובר בשני מגרשים שונים לבנייה רוויה למגורים ושטחי מסחר בעיר הכוללים סך הכל 256 יחידות דיור.
חשוב לציין כי בעוד הגורמים הרלוונטיים פרסמו את המודעה באתר רמ"י המבשרת על יציאה לדרך של המכרז, טרם פורסמה חוברת המכרז המהווה את פרסום המכרז בפועל. עם זאת, ל"גלובס" נודע כי החוברת נמצאת בשלבי גיבוש אחרונים, כאשר השמאי הממשלתי כבר העביר את מחיר המקסימום למ"ר במכרז שעתיד ככל הנראה לעמוד על 8500 שקל למ"ר, לא כולל מע"מ או מעט יותר מכעשרת אלפים שקל למ"ר כולל מע"מ.
במקביל, עוד נודע ל"גלובס" כי רוב הדירות במתחם בראש-העין הן דירות גדולות בנות 5 חדרים בשטח ממוצע של 122 מ"ר, זאת על-פי התב"ע התקפה במקום. כך, על-פי מחיר המקסימום המסתמן (כולל מע"מ) ושטח דירה ממוצע עתיד להניב המכרז דירות במחיר של כ-1.22 מיליון שקל. נזכיר שמחיר זה הוא המקסימלי שיוכלו להציע הקבלנים והיזמים ובמידה שתהיה הצעה נמוכה יותר במכרז, כך גם המחיר לדירות לזכאים עשוי להיות נמוך יותר. עוד נציין כי ככל הנראה יפורסם מכרז נוסף בעיר בהמשך שעשוי לכלול מחיר מקימלי שונה למ"ר.
על-פי מודעת המכרז שפורסמה באתר רמ"י, דמי הפיתוח במכרז, לבניית כלל 256 יחידות הדיור, עומדים על כ-61.7 מיליון שקל והמועד האחרון להגשת הצעות למכרז זה ליזמים וקבלנים הוא ה-19 לאוקטובר 2015.
850 אלף שקל לדירת 100 מ"ר
במקביל לפרסום המודעה הנוגעת למכרז בראש-העין, פורסמה היום גם חוברת מכרז הנוגעת למתחם אחיסמך בעיר לוד. מכרז זה כולל 593 יחידות דיור עם מחיר מקסימום למ"ר בגובה של 8500 שקל כולל מע"מ (כ-7,200 שקל למ"ר לא כולל מע"מ). המכרז מתייחס לשישה מתחמים שונים בהם היצע יחידות דיור שנע בין 28 יחידות דיור במתחם הקטן ביותר ועד 160 יחידות דיור במתחם הגדול ביותר. עוד על-פי חוברת המכרז, דמי הפיתוח למתחמים עומדים על החל מ-2.7 מיליון שקל ועד 12.3 מיליון שקל, תלוי בהיקף יחידות הדיור. מכרז זה צפוי להיסגר להגשת הצעות ב-26 באוקטובר הקרוב.
נציין כי מחיר המקסימום במכרז זה משקף מחיר מקסימלי אפשרי לדירות 100 מ"ר בגובה 850 אלף שקל כולל מע"מ. בדיקה שערכנו במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים אודות עסקאות שנעשו למכירת דירות 4 חדרים חדשות בעיר לוד בחודשים האחרונים העלתה כי המחיר המקסימלי למ"ר שנקבע במכרז אכן משקף הנחה על מחיר השוק. מהבדיקה עולה כי מחיר ממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים בעסקאות שנעשו בשלושת החודשים האחרונים עומד על כ-1.18 מיליון שקל. מדובר בדירות בשטח שבין 98 מ"ר ל-100 מ"ר.
לדוגמה, מחיר דירה חדשה בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בבניין שנבנה ב-2015 עמד על 1.16 מיליון שקל, מחיר המגלם שווי של 11.6 שקל למ"ר. דירה אחרת בשטח זהה נמכרה ב-1.2 מיליון שקל, כלומר, 12 אלף שקל למ"ר ודירה שלישית, גם היא בשטח 100 מ"ר, נמכרה ב-1.21 מיליון שקל כלומר, 12.1 אלף שקל למ"ר.
כדי לאמת את הנתונים גם בשטח, דיברנו עם אסף לרמן, מנהל המכירות של חברת רוטשטיין, הבונה ומשווקת פרויקט חדש בעיר לוד בימים אלו. לדבריו, טווח המחיר למ"ר לדירות 4 חדרים שעלה מהבדיקה ברשות המיסים אכן תואם את המצב בשטח. "אלו המספרים פחות או יותר", אומר לרמן, "אנחנו משווקים היום בפרויקט דירת 4 חדרים בשטח 97 מ"ר, במחיר של 1.225 מיליון שקל המשקף מחיר למ"ר של כ-12.6 אלף שקל. באחיסמך, המחירים לדעתי לציבור הרחב צריכים להיות דומים, אלא אם כן מדובר בדירות לאוכלוסייה חרדית אז הסטנדרט נמוך יותר וכך גם המחיר".
כזכור, עד היום פורסמה שורה ארוכה של מודעות לפרסום מכרזי מחיר למשתכן אך בפועל פורסמו עד היום רק חוברות מכרז ספורות. בין היתר מדובר במכרז שפורסם בקריית מוצקין לבניית 1,028 יחידות דיור עם מחיר מקסימום בגובה כ-11 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ) ומכרז נוסף בעיר עפולה, לבניית 337 יחידות דיור, עם מחיר מקסימום בגובה כ-6700 שקל למ"ר (כולל מע"מ).