גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביהמ"ש ממשיך לבלבל את השוק בקשר להגדרת מוניטין קניון

שני פסקי דין סותרים שניתנו לאחרונה מעלים את השאלה מהו מוניטין של קניון ולפי מה מחשבים אותו - שאלה ששווה מיליונים במונחי מס

קניון בת-ים / צילום: איל יצהר
קניון בת-ים / צילום: איל יצהר

שתי החלטות סותרות שניתנו לאחרונה בעניין קביעת שווי המוניטין של קניון מעלות שוב לדיון את סוגיית פיצול שווי המכירה של "זכות במקרקעין", "הפשטת" ערכה הכלכלי לצורכי מס וייחוסה לנכסים בלתי מוחשיים שונים - כגון מוניטין, ידע ייחודי וכדומה - שהיא מליבות העיסוק של תחום מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות.

לדברי עו"ד אביבה אטיאס, מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, משקלה של הסוגייה לא מבוטל, שכן היא טומנת בחובה הפחתה משמעותית של נטל המס - הן על הרוכש והן על המוכר - בשווי שמגיע, כשמדובר בנכסים יקרים כקניונים, לעשרות מיליוני שקלים.

ההחלטה הטרייה התקבלה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי חיפה, שאימצה בשבוע שעבר את עמדת מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, וקבעה כי התמורה ששולמה למוכרים - שני אחים בעלי מחצית מהזכויות בקניון "לב חדרה" שמכרו אותה בשנת 2011 לחברת בריטיש ישראל תמורת 267 מיליון שקל - נעשתה רק בעבור הזכויות במקרקעין, ולא בעבור המוניטין של המתחם המסחרי.

משמעות פסק הדין היא כי כלל התמורה ששולמה למוכרים תמוסה ב-48%, במקום שעל החלק שנטען על-ידם כי שולם עבור המוניטין, יוטל מס בשיעור של 20% בלבד.

ברשות המסים מיהרו לברך על ההחלטה, במיוחד על רקע פסק דין סותר שנתנה ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מרכז לפני שבועות אחדים, ובו נקבע כי לצד נכס המקרקעין שמכרה חברת אשטרום בבת-ים, נמכר גם אותו "נכס אלוהי" ובלתי מוחשי שממוסה בשיעור מופחת.

מוניטין, מסבירה אטיאס ל"גלובס", הוא נכס בלתי מוחשי, משמעותו עמומה, וככזה קשה להגדירו, לזהותו ולאמוד את שוויו במדויק. בית המשפט העליון התייחס לכך בכמה הזדמנויות וקבע כי "המוניטין מבטא אפוא את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו, מיקומו, שמו הטוב, קיומו, איכות השירות שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו".

קלות בלתי נסבלת

הגישה הרווחת להערכת שווי המוניטין היא "הגישה השיורית", שלפיה נאמד ההפרש בין שווי השוק של הנכס (בקניון - היוון זרם התקבולים של כלל העסקים הפועלים בו) לבין התמורה ששולמה בעדו. אלא שבשאלת קביעת קיומו של מוניטין במכירת נדל"ן להשקעה המתפקד כ"עסק חי", סדרה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות הציבה מציאות לא ודאית ומרובת סתירות, וכיום השאלה מונחת לפתחו של בית המשפט העליון.

על רקע אי-הבהירות קבעה ועדת הערר בחיפה, בראשות השופט רון סוקול, כי יש להבחין בין מוניטין של "הקניון" או של בעליו, אשר זכאי להחרגה משומת מס הרכישה - לבין זה של חברת הניהול או זה המצרפי, הנובע מתמהיל העסקים הפועלים בקניון.

בנוסף קבעה הוועדה כי אמידת ההפרש בין שווי השוק של הנכס לתמורה ששולמה בעדו (לפי הגישה השיורית) אינה מספיקה כדי לקבוע קיומו של מוניטין לעסק. בניגוד לעסקים הפועלים בו או לחברת הניהול שלו, נקבע בהמשך לכך, לא הוכח כי ל"לב חדרה" היה מוניטין, או כי הרוכש אכן רכש מוניטין ושילם בעדו.

לעמדת אטיאס, עודף המחיר יכול לנבוע לעתים דווקא מכך שלרוכש העסק (במקרה זה, בריטיש ישראל, חברת נדל"ן המתמחה בניהול נכסים מסחריים) - יש מוניטין משל עצמו, שאותו הוא מביא עמו לעסק ומשלם תשלום עודף מתוך ציפייה שיוכל לנצל את העסק למימוש הפוטנציאל הגלום במוניטין שלו עצמו.

עוד ציין סוקול בפסק הדין כי תנאי לקיום נכס מסוג מוניטין הוא אזכורו המפורש בהסכם המכר, בדוחות הכספיים של המוכר ובדיווחיו לרשויות המס, וזאת לצד ציון מכירת הזכויות במקרקעין ובמיטלטלין.

כן נקבע כי כאשר צדדים מסכימים על רכישת נכס מסוג מוניטין, הדבר ימצא ביטוי במשא-ומתן, בהערכת שווי המוניטין ובבירור הרוכש האם קיים מוניטין לעסק ומה שוויו - מה שלא התקיים במכירת "לב חדרה".

"פסקי הדין בעניין הקניונים בבת-ים ובחדרה הם לעומתיים ומייצגים שתי תפיסות מנוגדות", אומרת אטיאס, "אחת שמייחסת בקלות לכל עסק עם פעילות רווחית נכס מסוג מוניטין; ותפיסה שנייה, שמקובלת עלינו הרבה יותר, שאינה מסתפקת בעצם העובדה שמדובר בעסק של קניון פעיל ומשגשג, אלא כזו המבקשת להתחקות אחר מקור המוניטין שבשלו הפך הקניון לכזה ששוכרים מתדפקים על דלתותיו ומבקשים למקם בו את עסקיהם".

לדבריה, החלטת ועדת הערר בעניין אשטרום "פתחה פתח לכל קניון פעיל להגיד שיש לו נכס מסוג "עסק חי". לעומת זאת, החלטת הוועדה בחדרה מדגישה שנכס מסוג מוניטין איננו טמון בקרקע, בהשכרת הנכסים, בתחזוקה, בניקיון או בכל דבר שהוא במסגרת הפעולות שמבצע הבעלים וקשורות לנדל"ן, אלא קשור בשם טוב וביכולת למשוך לקוחות. דווקא בגלל שמדובר בנכס כה עמום שקשה להוכיח", אומרת אטיאס, "היד צריכה לרעוד לפני שקובעים זיהוי של נכס כזה".

לאור הקשר בין זיהוי מוניטין להשתת מס רכישה, קל להבין מדוע ברשות המסים מרוצים מפסיקת הוועדה בחיפה, אף שלדברי אטיאס עמדת הרשות "קיצונית יותר". לראייתה, במקרים שבהם שווי המכירה של הקניון לא עולה על תזרים התקבולים של העסקים הפועלים בו, אין בכלל מקום לבחון קיומו של מוניטין.

היא מסכמת ומעריכה כי "למרות ששני פסקי הדין עומדים לכאורה שווה בשווה, ואף שאין היום הלכה ברורה בעניין פיצול שווי המכירה בעסקים של נדל"ן מניב גם לנכסים בלתי מוחשיים, פסק הדין של הוועדה בחיפה יעמוד לדעתי טוב יותר במבחן בית המשפט העליון".

עוד כתבות

שדה תעופה באיחוד האמירויות / צילום: שאטרסטוק

בלי ויזה: ישראל והאמירויות מסכמות על פטור הדדי מאשרות כניסה

משלחת מהאמירויות תגיע היום לישראל ובמסגרת טקס מרכזי יחתמו מספר הסכמים, וביניהם הסכם לפטור מאשרות כניסה למדינות ● מדובר בהסכם יחיד מסוגו בין ישראל למדינה ערבית ● לדברי פקיד בכיר באמירויות, ההסכמה הזו הובנה כששני הצדדים הביעו נכונות להקל על קשרי המסחר והתיירות

מתמחים נבחנים בבחינת ההסמכה בחודש שעבר. זמן החיפוש אחר כל משרה ארוך יותר  / צילום: דוברות לשכת עורכי הדין

ועדת החוקה: להעניק פקטור בבחינת ההסמכה לעריכת דין

ח"כ יעקב אשר קרא לוועדת הבחינה של הלשכה להעניק פקטור על רקע משבר הקורנה לאחר שיעור נכשלים גבוה במיוחד בבחינה לפני חודש

הפגנה של תושבים נגד תוכנית הבנייה בסירקין / צילום: גלעד קוורלצ'יק

ועדת הפנים של הכנסת העבירה ביקורת חמורה על ההמלצה להעביר שטח ליד כפר סירקין לעיר אלעד

חברי הוועדה, מכל הסיעות, העבירו קריאה לשר הפנים אריה דרעי שלא לאמץ את ההמלצות של ועדת הגבולות

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי, גלובס

סלקום קיבלה רישיון הפעלה לדור החמישי ומתחילה בשיווק תוכניות

החברה מצטרפת להוט מובייל ותמנע מלקוחות שלא הצטרפו לתוכנית ייעודית לגלוש ברשת החדשה ● התוכנית המובילה שתשווק: 49.9 שקל לחודש עם 500 גיגה גלישה

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 19 באוקטובר 2020

אתמול באיכילוב: 13 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מתחם "המבריא" בכפ"ס / צילום: באדיבות בית בלב המבריא

מתחם "המבריא" בכפר סבא נמכר לרשת "בית בלב" ב-66 מיליון שקל

המוכרת היא חברת פלינר שמפעילה במקום מתחם דיור מוגן ● לדברי הנהלת הרשת בכוונתם הרשת להשקיע במקום כ-40 מיליון שקל בשדרוג המתחם

דונלד טראמפ במטוס אייר פורס 1, השבוע / צילום: Alex Brandon, Associated Press

טראמפ תוקף את "פאוצ'י וכל האידיוטים האחרים" ובמפלגה הדמוקרטית חוששים מהלא-ידוע

"לאנשים נשבר כבר לשמוע על הנגיף", אומר הנשיא שניכר כי תסכולו גובר ● סקר חדש מראה ש-63% מודאגים מאוד מהקורונה, ורובם הגדול מעדיפים שביידן יטפל במגפה ● אך במפלגה הדמוקרטית ממשיכים לחשוש וכל יום שעובר מרגיש כמו שבוע

ניר קלקשטיין / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

סיבה לאופטימיות זהירה? המומחה שסבור שמצבה של ישראל בקורונה הולך ומשתפר

ניר קלקשטיין, מומחה לניתוח מידע שמנתח את דפוסי התחלואה בישראל ובעולם במחלת הקורונה מתחילתה, מספק היום נתונים מעודדים, ואומר כי זה הזמן לפתוח את המשק ● קלקשטיין מסביר איך ייתכן כי אותם צעדים שננקטו ביציאה מהסגר הקודם יובילו הפעם לתוצאה שונה, למה כמות מפיצי העל הפוטנציאליים יורדת ואיך נוכל למנוע גל שלישי

גיל שוויד / צלם: תמר מצפי

צ'ק פוינט ב-30 המניות המומלצות של קרדיט סוויס מחוץ לארה"ב

בין המאפיינים שציין בנק ההשקעות לבחירתו: שיעור תשואה גבוה על הנכסים, מינוף נמוך, רווחיות גולמית גבוהה ושיעור צמיחה גבוה במכירות

מטוס Emirates של איחוד האמירויות. הנוסעים הישראלים ייחשפו למוצרי תעופה מהטובים בעולם / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הסכם התעופה עם האמירויות יאפשר 112 טיסות שבועיות לכל כיוון

הסכם התעופה שנחתם בין ישראל לאמירויות יאפשר בפועל 112 טיסות שבועיות של כל החברות שיפעלו בקו, ולא רק 28 כפי שדווח בתחילה ● ל"גלובס" נודע כי לאור פניות של שתי חברות התעופה הגדולות, איתיחאד ואמירייטס, ההיקף המסתמן של הטיסות הוא כ-28 לגים (כיוון טיסה) לכל יעד, כלומר, אבו דאבי ודובאי

פאב סגור בדבלין בעקבות סגר / צילום: שאטרסטוק

הראשונה באירופה: אירלנד הכריזה על סגר חלקי - חנויות סגורות, בתי ספר פתוחים

אף שמספר מקרי הקורונה באירלנד ביממה האחרונה עמד על כ-1,500 בלבד, הממשלה הודיעה על הגבלות חדשות ומחמירות על החיים הציבוריים ● לפי ממשלת אירלנד הסגר החלקי יעלה כ-1.5 מיליארד אירו ויהיה כרוך באובדן של 150 אלף עבודות

אסדת קידוח נפט / צילום: חסן ג'מאל, AP

השותפה האמירתית בצינור הנפט: חלק מתאגיד של מאות מיליארדי דולרים

הכירו את נשיונל הולדינג, קונצרן אחזקות והשקעות פרטי שהוקם באמירויות ב-1993 ● היקף האחזקות של הקונצרן מוערך במאות מיליארדי דולרים והוא פעיל בתחומים רבים בהם תעשייה, פודטק, נדל"ן וכמובן משק האנרגיה

רשת ההיפרמרקטים הסינית סאן ארט ריטייל  / צילום: AP Photo, AP

עליבאבא יוצאת למאבק בוולמארט: תשקיע 3.6 מיליארד דולר ברשת סופרים בסין

ענקית המסחר המקוון מכפילה את אחזקתה ברשת סאן ארט, שמפעילה בסין חנויות גדולות תחת מותגי RT־Mart ו־Auchan ● השתלטות זו תסייע לעליבאבא להמשיך לקדם את אסטרטגיית הקמעונאות החדשה שלה, שמשלבת משאבים מקוונים ופיזיים

הקמפיין של עמותת "קורת" ו"באים בטוב" / עיבוד: גלובס

באים בטוב: קבלו את הקמפיין של עמותת הקרנות "קורת"

פרויקט "באים בטוב" של "גלובס" רתם את מיטב אנשי הקריאייטיב בישראל בכדי לייצר קמפיינים יצירתיים וחכמים שיסייעו לעמותות לקדם את מטרותיהן, דווקא בתקופה קשה זו ● אחרי עמותת "נירים", מגיע תורה של "קורת" המעניקה תוכניות מימון לעסקים קטנים בקרב אוכלוסיות המתקשות לגייס אשראי

מטוס של חברת אתיחאד אירווייז / צילום: שאטרסטוק

הערכות: טיסות ישירות מאבו דאבי - בתחילת ינואר. ויש גם רמז למחיר: "אנחנו יודעים להיות תחרותיים"

סגן נשיא בחברת התעופה אתיחאד: "לא יכולים לדעת מתי משבר הקורונה ייגמר, אבל אנחנו בוחנים את השוק בסין ורואים שם התאוששות בטיסות הפנים שחזרו ל-80% מהיקף הפעילות" ● בשיחה עם "גלובס" הוא מדבר גם על תוכניות החברה לשוק הישראלי ועל העלויות הצפויות

יונה פוגל  / צילום: תמר מצפי

המרוויח המפתיע מהסכם האנרגיה של קצא"א: מנכ"ל פז לשעבר יונה פוגל

קצא"א חתמה על מזכר הבנות להקמת מסדרון להולכת נפט מסעודיה לאמירויות ומשם לאירופה והכל דרך אילת ● לצד קצא"א שותפים במיזם השאפתני בכירי פז לשעבר, המנכ"ל היוצא יונה פוגל, ומנהל בתי הזיקוק לשעבר מלאכי אלפר ● היקף הפעילות הכולל צפוי להגיע למאות מיליוני דולרים בשנה

ניסים פרץ, מנכ"ל חברת נתיבי ישראל / צילום: Jinipix

שר האוצר הציע למנכ"ל נתיבי ישראל לכהן כמנכ"ל המשרד

התפקיד כבר הוצע לנסים פרץ, מנכ"ל נתיבי ישראל, על ידי שר האוצר ישראל כ"ץ עם כניסתו לתפקיד, אך פרץ סירב

דוד ברודט/ צילום: איל יצהר

יו"ר אל על הנכנס: "השבת אמון הלקוחות הוא האתגר החשוב ביותר"

יו"ר אל על דוד ברודט, שנכנס היום לתפקיד, שלח מכתב לעובדי החברה ● "יישום תוכנית ההתייעלות הוא תהליך כואב וקשה אך אנו נדאג כי הוא ינוהל בהוגנות ובשקיפות מלאה"

ועדת חוקה על הצעת החוק למניעת אלימות כלכלית / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

סערה בוועדת חוקה בדיון על הצעת החוק הממשלתית למניעת אלימות כלכלית: "טרלול משפטי"

על פי הצעת החוק בית המשפט יהיה רשאי לתת צו למניעת אלימות כלכלית וכן ניתן יהיה לתבוע בגינה בנזיקין ● ניסנקורן: "החוק למניעת אלימות כלכלית הוא נדבך חשוב במאבק באלימות נגד נשים ונגד קשישים" ● סמוטריץ': "בית המשפט יקבע מה נכון ומה נאור ובכל פעם שיענישו ילד בדמי כיס כי לא למד, זה יפרק משפחות"

סונדאר פיצ'אי מעיד בועדת השיפוט של הקונגרס האמריקאי בנושא שימוש בנתוני משתמשים בגוגל / צילום: Jim Young, רויטרס

מהגדולות בהיסטוריה: משרד המשפטים האמריקאי הגיש תביעת הגבלים עסקיים נגד גוגל

במסגרת תביעת ההגבלים העסקיים, משרד המשפטים טוען כי גוגל משלמת מיליארדי דולרים ליצרני מכשירים סלולריים, מפעילים סלולריים ולמפתחי דפדפנים, כדי להישאר מנוע החיפוש המוביל