גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביהמ"ש ממשיך לבלבל את השוק בקשר להגדרת מוניטין קניון

שני פסקי דין סותרים שניתנו לאחרונה מעלים את השאלה מהו מוניטין של קניון ולפי מה מחשבים אותו - שאלה ששווה מיליונים במונחי מס

קניון בת-ים / צילום: איל יצהר
קניון בת-ים / צילום: איל יצהר

שתי החלטות סותרות שניתנו לאחרונה בעניין קביעת שווי המוניטין של קניון מעלות שוב לדיון את סוגיית פיצול שווי המכירה של "זכות במקרקעין", "הפשטת" ערכה הכלכלי לצורכי מס וייחוסה לנכסים בלתי מוחשיים שונים - כגון מוניטין, ידע ייחודי וכדומה - שהיא מליבות העיסוק של תחום מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות.

לדברי עו"ד אביבה אטיאס, מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, משקלה של הסוגייה לא מבוטל, שכן היא טומנת בחובה הפחתה משמעותית של נטל המס - הן על הרוכש והן על המוכר - בשווי שמגיע, כשמדובר בנכסים יקרים כקניונים, לעשרות מיליוני שקלים.

ההחלטה הטרייה התקבלה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי חיפה, שאימצה בשבוע שעבר את עמדת מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, וקבעה כי התמורה ששולמה למוכרים - שני אחים בעלי מחצית מהזכויות בקניון "לב חדרה" שמכרו אותה בשנת 2011 לחברת בריטיש ישראל תמורת 267 מיליון שקל - נעשתה רק בעבור הזכויות במקרקעין, ולא בעבור המוניטין של המתחם המסחרי.

משמעות פסק הדין היא כי כלל התמורה ששולמה למוכרים תמוסה ב-48%, במקום שעל החלק שנטען על-ידם כי שולם עבור המוניטין, יוטל מס בשיעור של 20% בלבד.

ברשות המסים מיהרו לברך על ההחלטה, במיוחד על רקע פסק דין סותר שנתנה ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מרכז לפני שבועות אחדים, ובו נקבע כי לצד נכס המקרקעין שמכרה חברת אשטרום בבת-ים, נמכר גם אותו "נכס אלוהי" ובלתי מוחשי שממוסה בשיעור מופחת.

מוניטין, מסבירה אטיאס ל"גלובס", הוא נכס בלתי מוחשי, משמעותו עמומה, וככזה קשה להגדירו, לזהותו ולאמוד את שוויו במדויק. בית המשפט העליון התייחס לכך בכמה הזדמנויות וקבע כי "המוניטין מבטא אפוא את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו, מיקומו, שמו הטוב, קיומו, איכות השירות שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו".

קלות בלתי נסבלת

הגישה הרווחת להערכת שווי המוניטין היא "הגישה השיורית", שלפיה נאמד ההפרש בין שווי השוק של הנכס (בקניון - היוון זרם התקבולים של כלל העסקים הפועלים בו) לבין התמורה ששולמה בעדו. אלא שבשאלת קביעת קיומו של מוניטין במכירת נדל"ן להשקעה המתפקד כ"עסק חי", סדרה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות הציבה מציאות לא ודאית ומרובת סתירות, וכיום השאלה מונחת לפתחו של בית המשפט העליון.

על רקע אי-הבהירות קבעה ועדת הערר בחיפה, בראשות השופט רון סוקול, כי יש להבחין בין מוניטין של "הקניון" או של בעליו, אשר זכאי להחרגה משומת מס הרכישה - לבין זה של חברת הניהול או זה המצרפי, הנובע מתמהיל העסקים הפועלים בקניון.

בנוסף קבעה הוועדה כי אמידת ההפרש בין שווי השוק של הנכס לתמורה ששולמה בעדו (לפי הגישה השיורית) אינה מספיקה כדי לקבוע קיומו של מוניטין לעסק. בניגוד לעסקים הפועלים בו או לחברת הניהול שלו, נקבע בהמשך לכך, לא הוכח כי ל"לב חדרה" היה מוניטין, או כי הרוכש אכן רכש מוניטין ושילם בעדו.

לעמדת אטיאס, עודף המחיר יכול לנבוע לעתים דווקא מכך שלרוכש העסק (במקרה זה, בריטיש ישראל, חברת נדל"ן המתמחה בניהול נכסים מסחריים) - יש מוניטין משל עצמו, שאותו הוא מביא עמו לעסק ומשלם תשלום עודף מתוך ציפייה שיוכל לנצל את העסק למימוש הפוטנציאל הגלום במוניטין שלו עצמו.

עוד ציין סוקול בפסק הדין כי תנאי לקיום נכס מסוג מוניטין הוא אזכורו המפורש בהסכם המכר, בדוחות הכספיים של המוכר ובדיווחיו לרשויות המס, וזאת לצד ציון מכירת הזכויות במקרקעין ובמיטלטלין.

כן נקבע כי כאשר צדדים מסכימים על רכישת נכס מסוג מוניטין, הדבר ימצא ביטוי במשא-ומתן, בהערכת שווי המוניטין ובבירור הרוכש האם קיים מוניטין לעסק ומה שוויו - מה שלא התקיים במכירת "לב חדרה".

"פסקי הדין בעניין הקניונים בבת-ים ובחדרה הם לעומתיים ומייצגים שתי תפיסות מנוגדות", אומרת אטיאס, "אחת שמייחסת בקלות לכל עסק עם פעילות רווחית נכס מסוג מוניטין; ותפיסה שנייה, שמקובלת עלינו הרבה יותר, שאינה מסתפקת בעצם העובדה שמדובר בעסק של קניון פעיל ומשגשג, אלא כזו המבקשת להתחקות אחר מקור המוניטין שבשלו הפך הקניון לכזה ששוכרים מתדפקים על דלתותיו ומבקשים למקם בו את עסקיהם".

לדבריה, החלטת ועדת הערר בעניין אשטרום "פתחה פתח לכל קניון פעיל להגיד שיש לו נכס מסוג "עסק חי". לעומת זאת, החלטת הוועדה בחדרה מדגישה שנכס מסוג מוניטין איננו טמון בקרקע, בהשכרת הנכסים, בתחזוקה, בניקיון או בכל דבר שהוא במסגרת הפעולות שמבצע הבעלים וקשורות לנדל"ן, אלא קשור בשם טוב וביכולת למשוך לקוחות. דווקא בגלל שמדובר בנכס כה עמום שקשה להוכיח", אומרת אטיאס, "היד צריכה לרעוד לפני שקובעים זיהוי של נכס כזה".

לאור הקשר בין זיהוי מוניטין להשתת מס רכישה, קל להבין מדוע ברשות המסים מרוצים מפסיקת הוועדה בחיפה, אף שלדברי אטיאס עמדת הרשות "קיצונית יותר". לראייתה, במקרים שבהם שווי המכירה של הקניון לא עולה על תזרים התקבולים של העסקים הפועלים בו, אין בכלל מקום לבחון קיומו של מוניטין.

היא מסכמת ומעריכה כי "למרות ששני פסקי הדין עומדים לכאורה שווה בשווה, ואף שאין היום הלכה ברורה בעניין פיצול שווי המכירה בעסקים של נדל"ן מניב גם לנכסים בלתי מוחשיים, פסק הדין של הוועדה בחיפה יעמוד לדעתי טוב יותר במבחן בית המשפט העליון".

עוד כתבות

ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ''ש / צילום: אייל טואג

עו"ד ארז קמיניץ: "המדינה חייבת לעשות מסלול ירוק להיתרים"

על רקע הפגיעות בעורף, קמיניץ מציע מודל של שולחן עגול, בלי רפורמות חדשות, שנוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום ● "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב", אמר קמיניץ

גיא דוננפלד, יו''ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים / צילום: אלעד מלכה

"ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי

יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים, האדריכל גיא דוננפלד, מתריע על המגבלות במענה למתקפות הטילים מאיראן: "ברמת המדינה יש הרבה בלבול וחוסר תקשורת" ● כמהנדס עיריית בית שמש לא חווה מקרה של פגיעת טיל ישירה, אך הוא מודע היטב לקושי שאיתו מתמודדים הקולגות: "בזירות הקשות צפויה עבודה של ימים ואפילו שבועות"

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

בניין האיחוד האירופי / צילום: Shutterstock

אירופה מוכנה להסכם סחר עם ארה"ב, אך לא ללא תמורה

האיחוד שואף שהסכם הסחר עם ארה"ב יכלול מכס אחיד של 10% על חלק נרחב מהיצוא האירופי, אך מבקש מהאמריקאים התחייבויות להפחתת מכסים בתחומים מרכזיים כמו תרופות, אלכוהול, שבבים ומטוסי נוסעים

ג'ף בזוס / צילום: ap, John Locher

ג'ף בזוס מכר מניות אמזון בשווי 737 מיליון דולר

ג'ף בזוס מכר כ-3.3 מיליון מניות בשווי 737 מיליון דולר, במסגרת תוכנית מכירה מוסדרת שמתפרסת עד מאי 2026 ● לאחר המכירה, בזוס מחזיק בכ‑905 מיליון מניות, ועדיין מהווה הבעלים הפרטי הגדול ביותר בחברה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

טראמפ סוחט ניצחון דחוק: הסנאט אישר את "החוק הגדול היפה" שלו במחיר כבד

החקיקה שמוביל הנשיא פוערת גירעון ענק בתקציב האמריקאי: עד 5 טריליון דולר בעשור הקרוב ● במרכזה עומדים קיצוצי מסים, לצד הקצאות למניעת הגירה והוצאות ביטחון ● הפוליטיקאים ממשיכים מסורת של 40 שנה, ומשתמטים מטיפול במשבר הפיננסי הגדול ביותר מאז ומעולם

לחיזבאללה יש דרישות מישראל בתמורה להתפרקות מנשקו

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: הפרשן שמסביר איך פוטין הרוויח מהמלחמה באיראן; "בגידה"- בכירים באיראן כועסים על רוסיה; איראן מסרבת לשתף פעולה עם האו"ם בנושא הגרעין;  וגם: הדרישות של חיזבאללה כדי שיתפרק מנשקו • כותרות העיתונים בעולם

משרד הפרסום העתידי, כפי שנוצר באמצעות ChatGPT / צילום: ChatGPT

סוף עידן משרדי הפרסום? כך ייראה הענף בעוד חמש שנים

אמיר גיא, יו"ר איגוד חברות הפרסום לשעבר, קורא למשרדים להתעורר: אנחנו פועלים בעולם שמתערער, עם שיבוש מוחלט של המודל הכלכלי, תהליך העבודה והיחסים עם המותגים ● מי שישרוד הוא זה שימזג קריאייטיב, דאטה ונרטיב למוצר אחד, ויהפוך לשותף טכנולוגי של הלקוח

המיזוגים החדשים מצטרפים למגמת ההתאוששות הניכרת בחודשים האחרונים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר מתמזג עם משרד שלמה כהן המייצג קיבוצים

נשיץ ברנדס אמיר, המדורג בעשיריית המשרדים הגדולים בישראל, ימזג גם את משרדה של עו"ד ענבל דהן-שרון המתמחה בדיפנס-טק ובפיקוח על היצוא, וימנה בסה"כ 312 עורכי דין

דירה שנפגעה מטיל איראני ברמת גן / צילום: ap, Oded Balilty

"אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן": החורים במתווה הפיצויים לנפגעי הטילים חושפים סכסוכים ובעיות

המלחמה שמטה את הקרקע תחת רגליהם של בעלי דירות ושוכרים רבים, ובשטח מצטברים מקרים שמתווה הסיוע לא נותן להם מענה ● חוזים מתבטלים ומשכירים נאלצים לשלם משכנתא על נכסים שלא ראויים למגורים ● מפונים מתקשים למצוא דיור חלופי באזורים שנהרסו, עקב הביקוש הגבוה ● האם אנחנו בדרך לגל תביעות? ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

סמל יניב מיכלוביץ ז''ל / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: סמל יניב מיכלוביץ, בן 19 מרחובות, לוחם שריון בחטיבה 7 נפל בקרב בצפון רצועת עזה

שורת תקריות ברצועה: 2 לוחמים נפצעו קשה באירועים שונים ● ב-AP מדווחים כי ארגון הטרור "לא השיב בחיוב", אך טרם מסר תגובה רשמית ● כוחות צה"ל השמידו בעזה תוואי תת-קרקעי באורך של כ-2.5 קילומטרים ● הרמטכ"ל זמיר: החמאס ארגון מת, עכשיו צריך לשחרר חטופים ● פעילות חריגה בדרום סוריה: צה"ל עצר חוליית מחבלים איראנית ● 50 חטופים - 635 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

המערכת שמאחורי עסקת הענק של רפאל, ולמה היא לא ממש פועלת בישראל?

רומניה תרכוש את מערכת ההגנה האווירית ספיידר של רפאל, בעסקה בשווי של כ־2.2 מיליארד דולר ● העובדה שמכירתה לא דורשת אישור אמריקאי, לצד התאמתה לאיומים מתמרנים כמו מל"טים וטילים בליסטיים, הופכת אותה למבוקשת במיוחד בשוק הביטחוני הנוכחי

מיקרוסופט / צילום: Shutterstock

דיווח: מיקרוסופט מפטרת כ-9,000 עובדים, בסבב הרביעי מתחילת השנה

לפי CNBC, ענקית הטכנולוגיה הודיעה כי תקצץ פחות -4% מכוח העבודה הגלובאלי שלה, המונה כ-228 אלף עובדים, כאשר רק במאי האחרון, פוטרו כ-6,000 עובדים ● לפי שעה, עוד לא ברור איך המהלך ישפיע על עובדי החברה בישראל

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

דיון בוועדת החוקה / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

ועדת החוקה אישרה: השינוי הדרמטי בדיני החוזים מתקרב

הצעת החוק כוללת הסדר שהוביל היו"ר רוטמן, ולפיו הצדדים לחוזה יקבעו בעצמם כיצד יש לפרשו ● ההצעה נועדה לבטל את פסק הדין המזוהה עם נשיא העליון לשעבר ברק, ואשר העניקה סמכות רחבה לבתי המשפט לפרש חוזים ● יועמ"ש ועדת חוקה: "חשש שחוסר הודאות רק יגדל"

שלמה אליהו, אהרון פרנקל, אלון עמרם / צילום: עמית באום מתוך ויקיפדיה, עינת לברון, תמר מצפי

האחים שמכרו מניות של חברת נדל״ן והבעלים שמימש אחרי זינוק של 80% בשנה: גל המימושים החריג בבורסה

עליות השערים החדות בבורסה הובילו בשבועיים האחרונים לגל מימושים ע"י בעלי שליטה ומנהלים, בעיקר בחברות נדל"ן ופיננסים ● האם מדובר באיתות למשקיעים הקטנים שהשוק עלה יותר מדי וגם להם כדאי לממש? לא כולם מסכימים: "גם בעלי עניין יכולים להיות מופתעים"

מטוס AIR ONE מאויש של חברת AIR / צילום: חברת AIR

השחקנית הישראלית שמנסה לרכוש מעמד בשוק הכטב"מים

יצרנית כלי הטייס האוויריים החשמליים AIR צפויה לפתוח מתקן ייצור בכפר יונה, בהשקעה של מיליוני שקלים ● השחקן בר ברימר משיק מותג אופנת גברים חדש בשם CABO, יחד עם קבוצת משקיעים ● והפדרציה היהודית של ניו יורק העניקה סיוע בהיקף של 200 אלף שקל לאלמנות צה"ל ● אירועים ומינויים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: ap

טראמפ: אני אהיה תקיף ביותר מול נתניהו על עזה

טיל שוגר מתימן לישראל ויורט ● גורם המעורה במו"מ: "אפשרות לפריצת דרך בזמן הקרוב" ● איראן: מתקני הגרעין שלנו ניזוקו בצורה קשה, אין לפי שעה תאריך לחידוש שיחות הגרעין ● שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● 50 חטופים - 634 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

טקס זיכרון ל-45 ההרוגים באסון מירון / צילום: ap, Oded Balilty

פשרה: משפחות נספים באסון מירון יפוצו בכ-2 מיליון שקל

המדינה הגיעה להסכם ולפיו תשלם בשלב הראשון את הסכומים למשפחות הנספים מתחת לגיל 24 – בנוסף לכ-500 אלף שקל ששולמו למשפחות כמקדמה ● יימשכו המגעים לגבי פיצוי למשפחות נוספות

מתקרבים לגיל פרישה? החיסכון שיכול לתת לכם קצבה פטורה ממס

"תיקון 190" נשמע טכני, אך הוא מאפשר ניהול כסף פרטי דרך קופת גמל - עם שיעור מס שונה, גמישות בהשקעה וגם כמה מגבלות שחשוב להכיר ● למי הוא מתאים ומתי זה משתלם? לפני שמפקידים - חשוב להבין את כל המשמעויות