קניון בת-ים / צילום: איל יצהר
שתי החלטות סותרות שניתנו לאחרונה בעניין קביעת שווי המוניטין של קניון מעלות שוב לדיון את סוגיית פיצול שווי המכירה של "זכות במקרקעין", "הפשטת" ערכה הכלכלי לצורכי מס וייחוסה לנכסים בלתי מוחשיים שונים - כגון מוניטין, ידע ייחודי וכדומה - שהיא מליבות העיסוק של תחום מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות.
לדברי עו"ד אביבה אטיאס, מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, משקלה של הסוגייה לא מבוטל, שכן היא טומנת בחובה הפחתה משמעותית של נטל המס - הן על הרוכש והן על המוכר - בשווי שמגיע, כשמדובר בנכסים יקרים כקניונים, לעשרות מיליוני שקלים.
ההחלטה הטרייה התקבלה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי חיפה, שאימצה בשבוע שעבר את עמדת מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, וקבעה כי התמורה ששולמה למוכרים - שני אחים בעלי מחצית מהזכויות בקניון "לב חדרה" שמכרו אותה בשנת 2011 לחברת בריטיש ישראל תמורת 267 מיליון שקל - נעשתה רק בעבור הזכויות במקרקעין, ולא בעבור המוניטין של המתחם המסחרי.
משמעות פסק הדין היא כי כלל התמורה ששולמה למוכרים תמוסה ב-48%, במקום שעל החלק שנטען על-ידם כי שולם עבור המוניטין, יוטל מס בשיעור של 20% בלבד.
ברשות המסים מיהרו לברך על ההחלטה, במיוחד על רקע פסק דין סותר שנתנה ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מרכז לפני שבועות אחדים, ובו נקבע כי לצד נכס המקרקעין שמכרה חברת אשטרום בבת-ים, נמכר גם אותו "נכס אלוהי" ובלתי מוחשי שממוסה בשיעור מופחת.
מוניטין, מסבירה אטיאס ל"גלובס", הוא נכס בלתי מוחשי, משמעותו עמומה, וככזה קשה להגדירו, לזהותו ולאמוד את שוויו במדויק. בית המשפט העליון התייחס לכך בכמה הזדמנויות וקבע כי "המוניטין מבטא אפוא את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו, מיקומו, שמו הטוב, קיומו, איכות השירות שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו".
קלות בלתי נסבלת
הגישה הרווחת להערכת שווי המוניטין היא "הגישה השיורית", שלפיה נאמד ההפרש בין שווי השוק של הנכס (בקניון - היוון זרם התקבולים של כלל העסקים הפועלים בו) לבין התמורה ששולמה בעדו. אלא שבשאלת קביעת קיומו של מוניטין במכירת נדל"ן להשקעה המתפקד כ"עסק חי", סדרה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות הציבה מציאות לא ודאית ומרובת סתירות, וכיום השאלה מונחת לפתחו של בית המשפט העליון.
על רקע אי-הבהירות קבעה ועדת הערר בחיפה, בראשות השופט רון סוקול, כי יש להבחין בין מוניטין של "הקניון" או של בעליו, אשר זכאי להחרגה משומת מס הרכישה - לבין זה של חברת הניהול או זה המצרפי, הנובע מתמהיל העסקים הפועלים בקניון.
בנוסף קבעה הוועדה כי אמידת ההפרש בין שווי השוק של הנכס לתמורה ששולמה בעדו (לפי הגישה השיורית) אינה מספיקה כדי לקבוע קיומו של מוניטין לעסק. בניגוד לעסקים הפועלים בו או לחברת הניהול שלו, נקבע בהמשך לכך, לא הוכח כי ל"לב חדרה" היה מוניטין, או כי הרוכש אכן רכש מוניטין ושילם בעדו.
לעמדת אטיאס, עודף המחיר יכול לנבוע לעתים דווקא מכך שלרוכש העסק (במקרה זה, בריטיש ישראל, חברת נדל"ן המתמחה בניהול נכסים מסחריים) - יש מוניטין משל עצמו, שאותו הוא מביא עמו לעסק ומשלם תשלום עודף מתוך ציפייה שיוכל לנצל את העסק למימוש הפוטנציאל הגלום במוניטין שלו עצמו.
עוד ציין סוקול בפסק הדין כי תנאי לקיום נכס מסוג מוניטין הוא אזכורו המפורש בהסכם המכר, בדוחות הכספיים של המוכר ובדיווחיו לרשויות המס, וזאת לצד ציון מכירת הזכויות במקרקעין ובמיטלטלין.
כן נקבע כי כאשר צדדים מסכימים על רכישת נכס מסוג מוניטין, הדבר ימצא ביטוי במשא-ומתן, בהערכת שווי המוניטין ובבירור הרוכש האם קיים מוניטין לעסק ומה שוויו - מה שלא התקיים במכירת "לב חדרה".
"פסקי הדין בעניין הקניונים בבת-ים ובחדרה הם לעומתיים ומייצגים שתי תפיסות מנוגדות", אומרת אטיאס, "אחת שמייחסת בקלות לכל עסק עם פעילות רווחית נכס מסוג מוניטין; ותפיסה שנייה, שמקובלת עלינו הרבה יותר, שאינה מסתפקת בעצם העובדה שמדובר בעסק של קניון פעיל ומשגשג, אלא כזו המבקשת להתחקות אחר מקור המוניטין שבשלו הפך הקניון לכזה ששוכרים מתדפקים על דלתותיו ומבקשים למקם בו את עסקיהם".
לדבריה, החלטת ועדת הערר בעניין אשטרום "פתחה פתח לכל קניון פעיל להגיד שיש לו נכס מסוג "עסק חי". לעומת זאת, החלטת הוועדה בחדרה מדגישה שנכס מסוג מוניטין איננו טמון בקרקע, בהשכרת הנכסים, בתחזוקה, בניקיון או בכל דבר שהוא במסגרת הפעולות שמבצע הבעלים וקשורות לנדל"ן, אלא קשור בשם טוב וביכולת למשוך לקוחות. דווקא בגלל שמדובר בנכס כה עמום שקשה להוכיח", אומרת אטיאס, "היד צריכה לרעוד לפני שקובעים זיהוי של נכס כזה".
לאור הקשר בין זיהוי מוניטין להשתת מס רכישה, קל להבין מדוע ברשות המסים מרוצים מפסיקת הוועדה בחיפה, אף שלדברי אטיאס עמדת הרשות "קיצונית יותר". לראייתה, במקרים שבהם שווי המכירה של הקניון לא עולה על תזרים התקבולים של העסקים הפועלים בו, אין בכלל מקום לבחון קיומו של מוניטין.
היא מסכמת ומעריכה כי "למרות ששני פסקי הדין עומדים לכאורה שווה בשווה, ואף שאין היום הלכה ברורה בעניין פיצול שווי המכירה בעסקים של נדל"ן מניב גם לנכסים בלתי מוחשיים, פסק הדין של הוועדה בחיפה יעמוד לדעתי טוב יותר במבחן בית המשפט העליון".