גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ביהמ"ש ממשיך לבלבל את השוק בקשר להגדרת מוניטין קניון

שני פסקי דין סותרים שניתנו לאחרונה מעלים את השאלה מהו מוניטין של קניון ולפי מה מחשבים אותו - שאלה ששווה מיליונים במונחי מס

קניון בת-ים / צילום: איל יצהר
קניון בת-ים / צילום: איל יצהר

שתי החלטות סותרות שניתנו לאחרונה בעניין קביעת שווי המוניטין של קניון מעלות שוב לדיון את סוגיית פיצול שווי המכירה של "זכות במקרקעין", "הפשטת" ערכה הכלכלי לצורכי מס וייחוסה לנכסים בלתי מוחשיים שונים - כגון מוניטין, ידע ייחודי וכדומה - שהיא מליבות העיסוק של תחום מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות.

לדברי עו"ד אביבה אטיאס, מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, משקלה של הסוגייה לא מבוטל, שכן היא טומנת בחובה הפחתה משמעותית של נטל המס - הן על הרוכש והן על המוכר - בשווי שמגיע, כשמדובר בנכסים יקרים כקניונים, לעשרות מיליוני שקלים.

ההחלטה הטרייה התקבלה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי חיפה, שאימצה בשבוע שעבר את עמדת מנהלת מיסוי מקרקעין חדרה, וקבעה כי התמורה ששולמה למוכרים - שני אחים בעלי מחצית מהזכויות בקניון "לב חדרה" שמכרו אותה בשנת 2011 לחברת בריטיש ישראל תמורת 267 מיליון שקל - נעשתה רק בעבור הזכויות במקרקעין, ולא בעבור המוניטין של המתחם המסחרי.

משמעות פסק הדין היא כי כלל התמורה ששולמה למוכרים תמוסה ב-48%, במקום שעל החלק שנטען על-ידם כי שולם עבור המוניטין, יוטל מס בשיעור של 20% בלבד.

ברשות המסים מיהרו לברך על ההחלטה, במיוחד על רקע פסק דין סותר שנתנה ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מרכז לפני שבועות אחדים, ובו נקבע כי לצד נכס המקרקעין שמכרה חברת אשטרום בבת-ים, נמכר גם אותו "נכס אלוהי" ובלתי מוחשי שממוסה בשיעור מופחת.

מוניטין, מסבירה אטיאס ל"גלובס", הוא נכס בלתי מוחשי, משמעותו עמומה, וככזה קשה להגדירו, לזהותו ולאמוד את שוויו במדויק. בית המשפט העליון התייחס לכך בכמה הזדמנויות וקבע כי "המוניטין מבטא אפוא את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו, מיקומו, שמו הטוב, קיומו, איכות השירות שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו".

קלות בלתי נסבלת

הגישה הרווחת להערכת שווי המוניטין היא "הגישה השיורית", שלפיה נאמד ההפרש בין שווי השוק של הנכס (בקניון - היוון זרם התקבולים של כלל העסקים הפועלים בו) לבין התמורה ששולמה בעדו. אלא שבשאלת קביעת קיומו של מוניטין במכירת נדל"ן להשקעה המתפקד כ"עסק חי", סדרה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות הציבה מציאות לא ודאית ומרובת סתירות, וכיום השאלה מונחת לפתחו של בית המשפט העליון.

על רקע אי-הבהירות קבעה ועדת הערר בחיפה, בראשות השופט רון סוקול, כי יש להבחין בין מוניטין של "הקניון" או של בעליו, אשר זכאי להחרגה משומת מס הרכישה - לבין זה של חברת הניהול או זה המצרפי, הנובע מתמהיל העסקים הפועלים בקניון.

בנוסף קבעה הוועדה כי אמידת ההפרש בין שווי השוק של הנכס לתמורה ששולמה בעדו (לפי הגישה השיורית) אינה מספיקה כדי לקבוע קיומו של מוניטין לעסק. בניגוד לעסקים הפועלים בו או לחברת הניהול שלו, נקבע בהמשך לכך, לא הוכח כי ל"לב חדרה" היה מוניטין, או כי הרוכש אכן רכש מוניטין ושילם בעדו.

לעמדת אטיאס, עודף המחיר יכול לנבוע לעתים דווקא מכך שלרוכש העסק (במקרה זה, בריטיש ישראל, חברת נדל"ן המתמחה בניהול נכסים מסחריים) - יש מוניטין משל עצמו, שאותו הוא מביא עמו לעסק ומשלם תשלום עודף מתוך ציפייה שיוכל לנצל את העסק למימוש הפוטנציאל הגלום במוניטין שלו עצמו.

עוד ציין סוקול בפסק הדין כי תנאי לקיום נכס מסוג מוניטין הוא אזכורו המפורש בהסכם המכר, בדוחות הכספיים של המוכר ובדיווחיו לרשויות המס, וזאת לצד ציון מכירת הזכויות במקרקעין ובמיטלטלין.

כן נקבע כי כאשר צדדים מסכימים על רכישת נכס מסוג מוניטין, הדבר ימצא ביטוי במשא-ומתן, בהערכת שווי המוניטין ובבירור הרוכש האם קיים מוניטין לעסק ומה שוויו - מה שלא התקיים במכירת "לב חדרה".

"פסקי הדין בעניין הקניונים בבת-ים ובחדרה הם לעומתיים ומייצגים שתי תפיסות מנוגדות", אומרת אטיאס, "אחת שמייחסת בקלות לכל עסק עם פעילות רווחית נכס מסוג מוניטין; ותפיסה שנייה, שמקובלת עלינו הרבה יותר, שאינה מסתפקת בעצם העובדה שמדובר בעסק של קניון פעיל ומשגשג, אלא כזו המבקשת להתחקות אחר מקור המוניטין שבשלו הפך הקניון לכזה ששוכרים מתדפקים על דלתותיו ומבקשים למקם בו את עסקיהם".

לדבריה, החלטת ועדת הערר בעניין אשטרום "פתחה פתח לכל קניון פעיל להגיד שיש לו נכס מסוג "עסק חי". לעומת זאת, החלטת הוועדה בחדרה מדגישה שנכס מסוג מוניטין איננו טמון בקרקע, בהשכרת הנכסים, בתחזוקה, בניקיון או בכל דבר שהוא במסגרת הפעולות שמבצע הבעלים וקשורות לנדל"ן, אלא קשור בשם טוב וביכולת למשוך לקוחות. דווקא בגלל שמדובר בנכס כה עמום שקשה להוכיח", אומרת אטיאס, "היד צריכה לרעוד לפני שקובעים זיהוי של נכס כזה".

לאור הקשר בין זיהוי מוניטין להשתת מס רכישה, קל להבין מדוע ברשות המסים מרוצים מפסיקת הוועדה בחיפה, אף שלדברי אטיאס עמדת הרשות "קיצונית יותר". לראייתה, במקרים שבהם שווי המכירה של הקניון לא עולה על תזרים התקבולים של העסקים הפועלים בו, אין בכלל מקום לבחון קיומו של מוניטין.

היא מסכמת ומעריכה כי "למרות ששני פסקי הדין עומדים לכאורה שווה בשווה, ואף שאין היום הלכה ברורה בעניין פיצול שווי המכירה בעסקים של נדל"ן מניב גם לנכסים בלתי מוחשיים, פסק הדין של הוועדה בחיפה יעמוד לדעתי טוב יותר במבחן בית המשפט העליון".

עוד כתבות

אריה דרעי באירוע ההשקה של קמפיין ש"ס / צילום: יעקב כהן, יח"צ

לאור התפשטות הקורונה במוסדות לימוד: בוטל האישור המיוחד שניתן לתלמידים ללא דרכון ישראלי להיכנס לישראל

במכתב ששיגר דרעי לראשי הישיבות הוא מסביר כי "בשל החמרת מצב מגפת הקורונה בישראל, אני נאלץ בצער רב בשלב זה להפסיק את כניסתם של תלמידי הישיבות הרווקים"

מיכאל (מימין) ודניאל זלקינד, בעלי חברת אלקו  / צילום: ישראל הדרי

סופרגז אנרגיה יוצאת לבורסה: מציגה רווח שנתי של 60-70 מיליון שקל

זרוע האנרגיה של קבוצת אלקו תנסה לגייס 250 מיליון שקל בהנפקת מניות לפי שווי של מיליארד שקל "לפני הכסף" ועוד מאות מיליוני שקלים באג"ח

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

הדוחות הפנומנליים והלקח של האנליסטים: חמש תובנות מדוחות זום

חמש תובנות בעקבות הדוחות המעולים של חברת שיחות הווידאו, שפרחה בזכות הריחוק החברתי שכפתה מגפת הקורונה ● מהשאלות שעולות על עתיד החברה עם החזרה לשגרה, דרך הרווח הגולמי שירד למרות ההצלחה ועד לתהייה מה שוות ציפיות האנליסטים

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

אל על בדרך לאישור ההלוואה? באב"ד זימן את ההנהלה לפגישה מכרעת באוצר ברגע האחרון

הפגישה תתקיים שעות ספורות אחרי טקס הפרידה של באב"ד מתפקידו כמנכ"ל משרד האוצר בשנים האחרונות ● מטרת הפגישה הערב היא להגיע לסיכום שיאפשר לאל על ליטול הלוואה של כ-400 מיליון דולר בערבות מדינה בשיעור של 82.5%

טראמפ מחוץ לכנסיית הנשיא ביום שני. רימוני גז מדמיע הושלכו, קליעי גומי נורו, ואלות נשלפו כדי לפנות את המחאה השקטה בסמוך   / צילום: Patrick Semansky, Associated Press

טראמפ בעקבות ניקסון: ספר הספרים, הרוב השקט והחוק-והסדר

נשיא במצור, חמישה חודשים בדיוק לפני הבחירות, מחפש פתחי מילוט ● הוא מגייס את אלוהים ומאמץ דימויים בני 50 שנה ● הוא רוצה לשלוח את הצבא אל הערים, הנופלות בידי ״בוזזים, סכינאים, שמאלנים קיצונים וכל מיני החלאה והזוהמה״ ● תנועת מחאה לגיטימית מאיימת ליפול בידי מסיתים

סניף של סופר פארם / צילום: בר אל, גלובס

כאלף רוקחים של סופר פארם התאגדו בהסתדרות

בהסתדרות מסרו היום כי התאגדותם של רוקחי רשת סופר פארם החלה בחודשים האחרונים על רקע "רצונם להסדיר בהסכם קיבוצי ראשון את תנאי העסקתם, ולנוכח דאגתם הכנה לעתיד מקצוע הרוקחות"

ועדת הכלכלה בראשות ח"כ יעקב מגי / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

ועדת הכלכלה: "היקף הפגיעה בענף התיירות הוא כ-8 מיליארד שקל"

בדיון שקיימה ועדת הכלכלה על המשבר אליו נקלע ענף התיירות בעקבות מגפת הקורונה אמר שר התיירות כי סיכם עם האוצר על מענק של 300 מיליון שקל לענף ● הוועדה קראה לתיירנים הישראלים לא להתפתות ולהעלות את המחירים כדי לעודד את תיירות הפנים

חממת פודטק / צילום: שאטרסטוק

חממת הפודטק מקריית שמונה תשקיע 3 מיליון שקל בפיתוח להפחתת סוכר במשקאות טבעיים

החממה של תנובה, טמפו OurCrowd ו- Finistere תשקיע בחברת Blue Tree שפיתחה טכנולוגיה להפחתת סוכר במשקאות טבעיים תוך שמירה על תכונות של המשקה המקוריות ●  מוקדם יותר היום דווח לראשונה ב"גלובס" כי מנכ"ל החממה עזב את תפקידו לאחר שנה בלבד

לנדרובר דיפנדר / צילום: יח"צ

לנדרובר דיפנדר ופורד פוקוס חדשות נוחתות בישראל; מרצדס מורידה מחירים בדגמי פלאג-אין

מחירם של רכבי לנדרובר דיפנדר יתחילו ב-498 אלף שקל ● חברת פורד משיקה את גרסאות ההאצ'בק והסדאן של פורד פוקוס החדשה במחיר שמתחיל בכ-126 אלף שקל ●  כלמוביל מציעה את דגמי הפלאג-אין של מרצדס במחירים של טרום עליית מס הקניה

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 2 ביוני 2020

אתמול באיכילוב: 11 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

עליות בסיום המסחר בוול סטריט; זום קפצה ב-7.6% לשיא חדש

בורסות אירופה ננעלו בעליות חדות, בהובלת מדד הדאקס בגרמניה ● מדד מנהלי הרכש של גוש האירו עלה לשיא של 3 חודשים ● סקר ה-ADP בארה"ב הפתיע לטובה

ענת גואטה / צילום: איל יצהר, גלובס

לאחר שנים ארוכות של בחינה וחשיבה: רשות ניירות ערך מוציאה לדרך את שוק האיגוח בבורסה המקומית

מדובר ביצירת שוק להשקעה בניירות ערך של חברות ייעודיות שאליהן הוכנסו נכסי חוב תזרימיים ● אם וכאשר שוק האיגוח בישראל יהיה אפקטיבי הוא צפוי לשחרר הון שישמש כמקור למתן אשראי נוסף

ניצן אנגלנדר, יועץ תיירות ומתכנן טיולים / צילום: תמונה פרטית

"בעוד ארבעה חודשים אני מתחתן. החמצן שלנו הולך ואוזל"

ניצן אנגלנדר הוא יועץ תיירות ומתכנן טיולים בהתאמה אישית לאוסטרליה וניו זילנד ● "ההפסד הכספי המיידי הוא עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

אחישי גל, מנכ"ל ובעלי איסתא / צילום: יח"צ, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הנגיף שקילקל את תוכנית המימושים של איסתא: רווח של 100 מיליון שקל הולך ומתרחק

חברת התיירות דיווחה לאחרונה על ביטול העסקה למכירת מלון פאבליקה בהרצליה ב-142 מיליון שקל, ועל דחייה במועד ההשלמה של מכירת אמריקן אקספרס טרוול

פטריק דרהי, בעלי הוט./  צילום: רויטרס, Lucas Jackson

בעלי הוט גייס חוב של 1.7 מיליארד דולר לפעילות שלו בארה"ב

האג"ח שהנפיקה חברת אלטיס ארה"ב, שנמצאת בשליטת פטריק דרהי, נועדו למיחזור חוב קיים ודורגו "זבל" על ידי מודי'ס

רכבים חדשים בנמל אילת / צילום: shutterstock

הנתונים תומכים בירידת מחירים על רכבים חדשים בישראל, זו הסיבה שזה כנראה לא יקרה

הקורונה חתכה את הביקוש ושר האוצר החדש ישראל כ"ץ תמך בעבר בהורדת המס על כלי רכב ● העובדות האלה אמורות לבשר על ירידה במחירים, אבל היבואנים לא נפטרים ממכוניות בכל מחיר ועושה רושם שבמשרד האוצר (שוב) יעלו את המס ● מי שמצפה להוזלה עלול להתאכזב

תיכון בגרמניה, בשבוע שעבר. באירופה יש כיתות גדולות יותר ומספר תלמידים קטן יותר / צילום: Bodo Schackow, Associated Press

מדינות שפתחו מחדש את בתי הספר לא דיווחו על עלייה במקרי הקורונה

בכמה מדינות היו התפרצויות ספורדיות בין תלמידים ומורים, אך בשום מקרה לא היה כיס גדול של הידבקות

הקולוסאום ברומא נפתח מחדש. מצפים לתיירים שיזינו מחדש את הכלכלה / צילום: Andrew Medichini, AP

התנועה החופשית חוזרת ליבשת: אירופה פותחת את הגבולות הפנימיים

הגבולות של איטליה נפתחים לכל תושבי האיחוד במטרה לשקם את הכלכלה ש־­15% ממנה נסמכת על תיירות ● גרמניה תפתח את הגבולות ב־15 ביוני ● בריטניה מארגנת "מסדרונות אוויריים"

הפגנת סולידיריות בפריז בשלישי. אלפים רבים מחו ברחבי העולם / צילום: Michel Euler, Associated Press

מבריטניה ועד ניו זילנד: בעולם הפגינו סולידריות עם המפגינים באמריקה

מרבית ההפגנות הבינלאומיות היו שקטות, והתמקדו בגזענות ● באמסטרדם ובריסל, בהן יש קהילות מהגרים גדולות, המחאות אורגנו על ידי הסניפים המקומיים של תנועת "חיים שחורים נחשבים" ● בלונדון ובערים נוספות בבריטניה, אלפי מפגינים הופיעו ברחובות ביום ראשון

אנתוני פאוצ'י בבית הלבן, החודש / צילום: Alex Brandon, Associated Press

מחכים לחיסון לקורונה? יועץ הבית הלבן למגפות חושש שהוא לא יהיה אפקטיבי

"אם קוביד־19 מתנהגת כמו נגיפי קורונה אחרים, סביר שלא תהיה תקופה ממושכת של חסינות ממנה", אמר הד"ר אנתוני פאוצ'י מנהל המכון הלאומי לאלרגיה ומחלות מדבקות