חרף העלייה הנמשכת במחירי הדיור, נרשמה במחצית הראשונה של 2015 ירידה חדה בכמות הדירות שנכנסו להליך של כינוס נכסים: במחצית הראשונה של 2015 נכנסו 857 דירות לתהליך של כינוס נכסים לאחר שבעליהן לא עמדו בתשלומי המשכנתא, לעומת 1,209 דירות כאלו במחצית המקבילה אשתקד - ירידה חדה של 29%. כך עולה מנתוני חברת כינוס הנכסים כונס free, שמדדה את מספר הפרסומים של נכסים מכינוס.
לאחרונה הוציא השמאי הממשלתי דוח שלפיו מחירי הדירות לא עצרו גם במחצית הראשונה והם רשמו עלייה שנתית של 5%. אף על-פי כן, בזמן שהשכר במשק ממשיך גם הוא לדשדש, מי שנחלצה לטובת בעלי הדירות ולווי המשכנתא היא הריבית הנמוכה, שמאפשרת לרוכשי דירות חדשות וישנות למחזר הלוואות וליטול הלוואות חדשות במימון נדיב וזול יחסית.
לדברי מנכ"ל חברת כונס free ניב מרציאנו, הירידה הדרסטית בשיעור הנכסים המגיעים לידי כונס נכסים נובעת מהצניחה של הריבית במשק, שהובילה לגידול משמעותי בלקיחת המשכנתאות.
מרציאנו מזהיר כי הבעיה תתעורר כאשר הריבית תתחיל לעלות לסביבות 4%, כפי שהיתה ערב המשבר ב-2008, ואיתה יעלו ההחזרים החודשים של משקי-הבית, "תוספת שתתחיל בממוצע מ-800 שקל ותגיע גם לאלפי שקלים בחודש".
להערכתו, "במתווה של ריבית עולה רבים ימצאו עצמם לא עומדים בהחזרים ובהתחייבויות לנותני המשכנתאות, מה שיוביל לצערנו לעלייה חוזרת בנכסי הנדל"ן בכונס הנכסים".
גם בנק ישראל הזהיר לאחרונה בדוח היציבות הפיננסית כי שוק הדיור הוא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים. חברי הוועדה המוניטרית של הבנק טענו כי "אחד הסיכונים המרכזיים הנשקפים ליציבות הפיננסית מסביבת ריבית נמוכה נעוץ בליבוי הביקוש לאשראי ובחשש שכאשר הריבית תעלה בסופו של דבר, הלווים יתקשו לעמוד בתשלומי ההחזרים".
למרות הריבית הנמוכה, הנתונים מלמדים שישנם לא מעט יוצאים מן הכלל. בתל-אביב למשל נרשמה עלייה של 6% במספר המכרזים שהגיעו לכינוס, מ-109 בשנת 2014 ל-116 בשנת 2015. בפתח תקווה פורסמו במחצית הראשונה 31 מכרזים, בהשוואה ל-29 בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה החדה ביותר נרשמה בעיר כפר סבא, שם פורסמו במחצית 12 מכרזים מכינוס נכסים, לעומת שלושה מכרזים בלבד אשתקד.
תל-אביב עולה, ירושלים יורדת
מנגד, ירידות משמעותיות נרשמו בירושלים, מ-95 מכרזים ל-38 בלבד; בחיפה, מ-79 מכרזים בשנה שעברה ל-59 בלבד במחצית של 2015 ובראשון לציון, שם נרשמה ירידה חדה מ-74 ל-32מכרזים.
עו"ד יוגב חמני ממשרד עו"ד גינדי-כספי מעריך כי העלייה במספר הכינוסים בערים מסוימות, בניגוד למגמה הכללית, נובעת מכך שבערים אלה חלה קפיצה משמעותית בשווי הנכסים, דבר שהביא לכדאיות כלכלית ללכת לצעד חריג ודרמטי של כינוס נכסים גם מצד נושים לא מובטחים.
חמני: "נושה רגיל שחשב בעבר לממש דירה מחייב ראה שרובצת עליה משכנתא של כחצי מיליון שקל ושוויה עמד על כ-700 אלף שקל, כך שאחרי הוצאות כינוס ופרעון המשכנתא כחוב מובטח הוא ממילא יישאר ללא כסף ביד, מה שגרם לו לוותר על כל המהלך. אבל כיום, אחרי העלייה החדה במחירי הנדל"ן, גם אותו נושה יכול להישאר עם סכום לא מבוטל ושווה לו להיכנס למסלול של כינוס נכסים מול החייב".
להט ההתמחרות
להיות בצד המוכר שנכפה עליו הליך של כינוס נכסים זו אינה סיטואציה נעימה, וגם אליה כדאי להיכנס בעיניים פקוחות כדי לנסות למקסם את שווי הדירה, הקטנת החוב ואולי גם תמורה קטנה שתישאר בכל זאת בחשבון הבנק. עו"ד שי אליאב ממשרד עו"ד גינדי-כספי מדגיש כי גם אם נקבע זוכה לנכס, יכול בעל הדירה להתנגד למכירה, שכן ההליך אמור לקבל חותמת של ההוצאה לפועל או בית המשפט לפי העניין.
ומה לגבי צד הקונה? האם כדאי לנסות לצוד מציאות ולקנות דירה מכינוס נכסים? לדברי אליאב, במקרים רבים שבהם נערכו התמחרויות בנכס מכינוס נכסים, סופן היה גבוה בעשרות אחוזים מהמחיר שנקב בו השמאי. בלהט ההתמחרות מביא לתוצאות מצוינות עבור הנושים ועבור בעלי הנכסים, ופחות לקונים.
ואגב, במקרה שההצעה נמוכה באופן לא סביר מהערכת השמאי שבידי כונס הנכסים, ייתכן שהעסקה כלל לא תאושר על-ידי ראש ההוצאה לפועל או בית המשפט.
