גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ת"א: עסקת הדולפינריום מגיעה לישורת אחרונה בהחלט

בעוד שבועות אחדים תישמע עתירה של תושבים, לקראת השלמת הטיילת בחוף הים של ת"א, ועימה "השלמת" קו המגדלים החוסם אותה

הדולפינריום בתל אביב/ צלם:תמר מצפי
הדולפינריום בתל אביב/ צלם:תמר מצפי

עוד שבועות אחדים ייערך בבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א ניסיון אחרון להתנגד לעסקת הדולפינריום. בפני השופטת יהודית שטופמן תופיע קבוצת תושבים ופעילים חברתיים שעתרו, באמצעות עו"ד עומר קריסטל, נגד מימוש העסקה.

זהו מתווה עסקת הדולפינריום: חברת "השער לישראל" של היזם יוסף בוכמן תפנה את הדולפינריום שיש בו זכויות בנייה ל-6,000 מ"ר, וכנגד כך תקבל, ללא מכרז, מגרש בן 12 דונם של העירייה, "קרקע חומה" בייעוד ציבורי, על מגרש מעבר לכביש מצפון למסגד חסן בק, המשמש כחניון למכוניות גרורות. זכויות הבנייה שיקבל בוכמן הן בהיקף עצום של 48 אלף מ"ר - מלון, מגורים ומסחר.

המתנגדים יציגו את הפגיעה האורבנית שתיווצר על ידי השלמת קו מגדלים לאורך הים, באופן שחוסם את גן הכובשים ואת סביבת כרם התימנים, וגם את חוסר הסבירות של העסקה, שלדבריהם מחליפה מבנה מוזנח ששוויו 42 מיליון שקל, עם מתחם ששוויו במונחי מכירה 1.3 מיליארד שקל.

גם בוועדה המקומית תל אביב, על פי מצוות הוועדה המחוזית, אמור להתקיים דיון על תוכנית ה"איחוד וחלוקה" המהווה את הבסיס לעסקה, אבל זה יהיה רק דיון כמותי ולא דיון עקרוני על עצם ביצוע העסקה.

לעקוף דרך הים

האם יש דרך לעצור, או לפחות לעקוף ולעכב לזמן רב את העסקה השנויה במחלוקת בדולפינריום בתל אביב? הסיכוי נראה קלוש מול התשוקה של עיריית תל אביב לקבל היטלי השבחה, תוך שהיא מנפנפת כבר שנים בצורך ליצור רצף של טיילת לחוף הים.

אבל ניתן היה לפתור את הבעיה בכמה דרכים אחרות.

כדי לממש את המשאלה ל"רצף טיילת", אפשר היה לעקוף את מתחם הדולפינריום ממערב, על הים עצמו, בעזרת שובר גלים, על ידי ייבוש רצועת ים (סלעים והחומר שייחפר לצורך בניית הרכבת הקלה) או על עמודים, ברוחב של 20-30 מטר. משטח זה, להולכי רגל (לא לאופניים) יכול היה להיבנות באותה שפה אדריכלית של המשטח המחופה בדק מעץ בנמל תל אביב הישן, וכמו הקטעים החדשים לאורך החוף שהעירייה מכשירה ממש בימים אלה, עם פינות ישיבה והצללה.

אפשר להפליג בדמיון למה שיכול היה להיות: גן הכובשים יגדל מערבה, עד הכביש לאורך הים, עם אפשרות ריאלית לחבר אותו בהמשך לגן צ'רלס קלור. תישאר בריזה ויישאר המבט לכיוון כרם התימנים ושוק הכרמל והסביבה. העירייה הרי דואגת לרווחת תושביה, ומה יותר טוב מהגדלת גן ציבורי היסטורי, במקום לחסום סופית את קו המים העירוני בעוד מגדלים?

בוכמן ניצח במבחן הסבלנות

עיריית תל אביב אחראית למחדל היסטורי: בתב"ע המקורית של הדולפינריום נאמר במפורש, שייעוד הקרקע הוא לגידול דולפינים, הצגות דולפינים ושירותים נלווים. כאשר נפסקה הזוועה של מופע הדולפינים (באמצע שנות ה-80), צריך היה להפקיע את השטח מהיזם צבי עפרון. לבטח אפשר היה להפקיע אותו בזול בתקופה שהפרויקט היה בכינוס נכסים, עוד לפני שנמכר ליוסף בוכמן ב-1989. בעירייה פחדו מאקט פשוט ומתחייב כל כך, הכולל הפקעה וסכנת פיצוי, אולי כי בוכמן היה חמוש בעורכי דין ידועים, למשל רם כספי.

קצת מאוחר להעלות עכשיו את הטיעון הזה, אבל נוכח המחיר - מוטב מאוחר.

בוכמן ניצח את העירייה במבחן הסבלנות והנחישות. חוזה החכירה של "השער לישראל" על הדולפינריום הינו עד ל-30 בספטמבר 2027, והיה לו מספיק זמן לתוכנית ארוכת טווח לפני סיום מועד החכירה.

בוכמן קידם תב"ע חדשה בדולפינריום, באמצעות האדריכלים משה רז וגיורא רוטמן. לתב"ע, שכללה בנייה מסיבית על חוף הים עצמו, לא היה סיכוי לעבור בעירייה. בינתיים הוא נתן לדולפינריום להתפורר ולהפוך לכתם אדריכלי ומפגע סביבתי.

בוכמן הבין היטב את ה"ערך" של יצירת מפגע אורבני, ואת הכמיהה הבלתי נשלטת של ראשי העיר לחתוך את הסרט של "רצף של טיילת הליכה על חוף הים של תל אביב". הוא ניצח, וב-2003 נחתם הסכם משולש בין העירייה, בוכמן ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהוא הבסיס לעסקה.

בנוגע לתקינות העסקה יש שתי עמדות מנוגדות לחלוטין. מבקר המדינה טען שהמתווה איננו סביר וכי "ספק אם העסקה, במתכונתה הנוכחית, משרתת נאמנה את האינטרס הממלכתי-ציבורי", ובכל מקרה יש להוציא על קרקע העירייה מכרז, שבו הזוכה ישלם לרמ"י 91% מהפרש הערכים בין המגרשים (העירייה תקבל 10% כהיטל השבחה).

מצד שני, שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הקודם מני מזוז, קבעה: "אין מניעה משפטית למתווה העסקה המוצע, על פיו תאושר תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה".

על פי החלטה 933 של רמ"י, בעסקאות של שינוי ייעוד וניצול ללא מכרז, שניתן להחיל על תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה כמו במקרה הזה, בעל הקרקע משלם לרמ"י 31% מהשווי ועוד היטל השבחה לעירייה, כך שהוא משלם סה"כ 81% מהשווי.

בר השגה מול הים

בלב העסקה עומד הפטנט של איחוד וחלוקה. התרגיל נולד במוחו של מי שהיה מנכ"ל רמ"י, אבי דרכסלר, ולפיו מתייחסים לשני המגרשים - הדולפינריום ומגרש העירייה - כאילו מדובר בחטיבה תכנונית אחת. ואז, במסגרת "איחוד וחלוקה בהסכמה", עם הדגש על "בהסכמה", מבצעים הצרחה של הזכויות: בוכמן מחזיר את הדולפינריום לעירייה ולמדינה, ובתמורה מקבל ללא מכרז את מגרש העירייה מעבר לכביש, עם זכויות בנייה אטרקטיביות במיוחד.

יש מכשול ליישום הפטנט: חלק ניכר מהקרקע של מגרש העירייה הופקע מפרטיים (בעיקר ערבים) בשנות ה-70 של המאה הקודמת, במסגרת ההפקעות הגדולות בשכונת מנשייה. מטרת ההפקעה היתה לטובת שטחים בייעוד ציבורי, כלומר ההפקעה יצרה "קרקע חומה".

כל זמן שהשימוש בקרקע היה למגרש מכוניות גרורות - ניחא, מטרה ציבורית למרות שהיא מהווה פינה כעורה. אבל אם בסופו של דבר ההפקעה מתגלגלת לטובת פרויקט מסחרי מובהק, הכולל דירות פאר למולטי מיליונרים ושטחי מסחר, יכולים המופקעים להתייצב בבית המשפט ולדרוש להחזיר לידיהם את הקרקע המופקעת. בתי המשפט מקפידים על קיום מטרת ההפקעה המקורית.

אפשר לטעון גם היום, וזו לא תהיה התחכמות, כך: על פי חוק התכנון והבנייה, ובעיקר על פי התקנה שיזם השר לשעבר גדעון סער לפני פרישתו ממשרד הפנים, על "קרקע חומה" ניתן לבנות דירות אך ורק למעונות סטודנטים או דירות להשכרה לטווח ארוך המיועדות לזכאים לדיור בר השגה. למה שרק מולטי מיליונרים יגורו מול הים בלב תל אביב? אם על הגבעה הגבוהה ביותר בתל אביב, באדמות החומות של האוניברסיטה בשייח מוניס, הוקמו מעונות סטודנטים, למה לא פרויקט של דיור בר השגה על הקרקע החומה מול הים?

תנאי למניעת ספקולציה

בידי העירייה ורמ"י ניתן נשק נוסף. מנכ"ל רמ"י בעבר ירון ביבי ז"ל, מי שהיה מנהל מחוז ת"א במהלך התהוות העסקה, המליץ בתחילה להפקיע את הקרקע מבוכמן, בין השאר על יסוד הפרת התנאי הספציפי בתב"ע שהוזכר קודם. העירייה קיבלה פיק ברכיים רק מהעלאת הרעיון. ביבי גם חשד בכוונות היזם "לעשות סיבוב" ספקולטיבי על הקרקע העירונית, על ידי השבחת זכויות הבנייה ומכירת כל העסקה בחבילה אחת.

כשגובש ההסכם עירייה-בוכמן-רמ"י, ועל מנת למנוע את הספקולציה, שתל ביבי בהסכם את התנאי הבא: "החברה שער לישראל לא תהא רשאית להעביר לצד ג' את זכויותיה מכוח הוראות הסכם זה, אלא לאחר (א) הריסת מבני הדולפינריום ומסירת החזקה הבלעדית במתחם הדולפינריום לעירייה, וכן (ב) קבלת אישור רמ"י".

ביבי ראה את הנולד. חברת "השער לישראל" של בוכמן ביקשה לאשר לה העברת הון המניות לקבוצת רוכשים, אותה מוביל איש העסקים יונתן קולבר, בעברו מנכ"ל קונצרן כור וכיום שותף בקרן הפרייבט אקוויטי ויולה. לא את הקרקע עצמה, את הון המניות.

מרמ"י נמסר: "ב-29 ביוני 2015 ניתן לבקשת חברת השער לישראל אישור כי אין מניעה מצד רמ"י לביצוע ההעברה המבוקשת בכפוף להמצאת אישורי מסים (שבח ורכישה) בגין העברת המניות". על פי מידע שלא אומת, קבוצת קולבר תשלם לבוכמן כ-200 מיליון שקל עבור הזכויות.

האם במקרה הזה העברת "הון מניות" מבוכמן לקולבר היא עסקת מקרקעין? האם על יסוד "העברת מניות" אפשר להביא משלטונות המס אישור על תשלומי מס שבח ורכישה, שכידוע ניתן לשלם אותם בעקבות מכירה ספציפית של קרקע ספציפית שיש לה הגדרה של גוש וחלקה? מצד שני, מכירת "הון המניות" הוא תכנון מס שיכול לעשות "איגוד מקרקעין" ורשות המסים יכולה להסכים לו.

עיריית ת"א תומכת בהתלהבות בקיום העסקה, והודיעה לרמ"י שהיא ממליצה לאשר אותה - ורמ"י אכן אישרה.

על פי ההסכם, רמ"י לכאורה עדיין מחוייבת לסעיף האומר, שאישור העיסקה הסופי יינתן רק אחרי הריסת הדולפינריום ומסירת החזקה הבלעדית בשטח לעירייה. כאן התנאי כבר ברור וקשה לעוות את כוונתו ורוחו. איך העירייה, היזמים ורמ"י עקפו את התנאי הזה? מסכימים בנדיבות לכך שהיזם יספק ערבות כספית לביצוע ההריסה.

עכשיו הכל תלוי בעתירה המשפטית של התושבים והאירגונים החברתיים.

אם ההליכים יתמשכו עוד ועוד, אנו מתקרבים לסוף חוזה החכירה בעוד 12 שנים, ואז הקרקע תחזור לציבור. או אז, לא צריך שום עסקה ושום "איחוד וחלוקה", ויהיה יותר אוויר בתל אביב.

עוד כתבות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%