מבני הרכבת ברחוב פנקס בת"א / צילום: איל יצהר
מה קורה כשחלק מבעלי הדירות בבית משותף מבקשים לקדם פרויקט תמ"א 38, ואילו החלק האחר מתנגד לכך? ומהי בכלל הגדרה של בניין, כשמדובר בשיכון רכבת ארוך ומחובר? לסוגיה זו נדרש לאחרונה המפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום מקרקעין תל אביב, לאחר ש-22 מבעלי נכסים בבניין בקרן הרחובות פנקס ומרים החשמונאית תבעו עשרות משכניהם שסירבו לתת ידם לקידום הפרויקט.
מדובר בבית הרשום כבית משותף, ומורכב משלושה "מבני רכבת" בני ארבע קומות כל אחד, הכוללים 72 יחידות, חלקן משמשות כדירות מגורים והאחרות כמשרדים. במסגרת התוכנית ביקשו התובעים - בעלי דירות באחד משלושת הבניינים - להוסיף לבניין שלהם קומה אחת, חדרי יציאה לגג, וכן תוספת של 25 מ"ר לדירות הקיימות, מרפסות לדירות, שיפוץ חזיתות המבנה והוספת מעליות. דיירי האגפים השכנים התנגדו, ובין היתר טענו כי הדבר הנכון לעשות במתחם הוא פרויקט תמ"א 38/2, הכולל הריסה ובינוי מחדש של הבניין.
לטענת התובעים, הבית על כלל אגפיו הוא "בית מורכב" כהגדרתו בחוק, ולפיכך הרוב הדרוש לביצוע העבודות (לפי החוק - 66% מבעלי הדירות) הינו מקרב בעלי הדירות באגף המגורים שלהם בלבד, ולא מקרב הדיירים בכל שלושת הבניינים. עד הם טענו כי זכותם הקניינית לחזק את המבנה היא "זכות עליונה" שגוברת על זכותם הקניינית של בעלי הדירות במבנים הסמוכים, המתנגדים לביצוע העבודות.
לא עמדו בנטל
אלא שהמפקח, אורן סילברמן, קיבל את עמדת השכנים הנתבעים. אלה, קבע סילברמן בפסק דינו, הוכיחו שעבודות החיזוק המבוקשות עשויות לפגוע בזכויותיהם ובאפשרות שלהם לבצע בעתיד פרויקט של תמ"א 38 - הן בהליך של חיזוק ותוספת בנייה והן בהליך של הריסה ובנייה מחדש. "ביצוע העבודות במבנה ג' (המבנה בו מתגוררים התובעים - א.ש.) בלבד משמעו הגבלה משמעותית, עד כדי מניעת אפשרות, מביצוע עבודות מקבילות זהות בדירות הממוקמות בחלק המזרחי של מבנה ב'", נכתב בפסק הדין.
כך, "חלק מבעלי הדירות ייאלצו לקבל פחות מאשר בעלי הדירות האחרים בהיעדר אפשרות להרחבה מקבילה זהה בכל מבנה ללא השלכה על המבנים הסמוכים".
עוד קבע המפקח, בנקודה שבה עד כה לא היתה התייחסות משמעותית בפסיקה, כי הנטל להראות היתכנות לקבלת היתר בנייה לביצוע חיזוק או הריסה ובנייה מחדש באגפי הבית האחרים, לאחר השלמת הפרויקט, מונח על כתפי התובעים, מבקשי התוכנית, ואלה לא עמדו בנטל זה.
המפקח התייחס גם להשלכות של עבודות החיזוק על איכות החיים של דיירי הבית המשותף, וקבע - על פי חוות דעת מומחה ועל פי התרשמותו האישית מביקור במקום - כי ביצוע העבודות יגרור "חסימה וסגירה בפועל של חלונות, אור וכיווני אוויר קיימים" במבנים הסמוכים.
"העובדה שהתובעים פעלו ראשונים מבין בעלי הדירות בבית להגיש בקשה להיתר ולהתקשר בהסכם לביצוע פרויקט איננה מקנה להם שום עדיפות קניינית על בעלי הדירות האחרים", כתב סילברמן. "אין התובעים זכאים, רק בשל סיבה זו, למצות לטובתם בלבד את המשאב המשותף בבית ולהטיל על בעלי הדירות במבנים האחרים או חלקם את כל הקשיים אשר יתעוררו בביצוע פרויקט תמ"א 38 מקביל זהה בשלב מאוחר יותר...".
עו"ד אריאל יונגר ממשרד רון גזית רוטנברג ושות', שייצג את הנתבעים בהליך יחד עם עו"ד עדי עדני: "התובעים טענו שבעלי הדירות באגפים האחרים לא רוצים לעשות כלום, ואילו הם רוצים לממש את הזכות הקניינית שלהם ולקדם את הפרויקט. אז בא השופט ואמר להם 'את הזכות שלכם לא תוכלו לממש על חשבונם של הדיירים האחרים'. כלומר, זה לא 'כל הקודם זוכה'". יונגר מסביר כי החוק מאפשר פיצול של אגפים בבית משותף לצורך פרויקט תמ"א 38, אולם מציב לכך תנאים אחדים. אחד מהם - אי-פגיעה של העבודות בזכויות בעלי הדירות באגפים האחרים - לא התקיים לדבריו במקרה זה. "במצב שהיה נוצר עם סיום הפרויקט, הדיירים באגפים האחרים היו חייבים את הסכמתם של התובעים לצורך ביצוע תכנית משלהם", אומר יונגר. "כלומר, הם (התובעים) בעצם רצו להתגרש, אבל להישאר מחותנים".
המפקח תקף את התובעים על התנהלותם מול חבריהם לבית המשותף: "לו חיזוק הבית היה היסוד החשוב לתובעים הרי שיכולים היו הם 'לוותר' על תוספות הבנייה... ו'להסתפק' בקבלת תשלומי דמי איזון לכשתגיע השעה. אולם, התובעים מבקשים ליטול לעצמם את מלוא הזכויות ולהותיר את בעלי הדירות האחרים עם זכויות חלקיות מוגבלות וללא יכולת מימוש זהה".
סילברמן הביע תקווה כי בעלי הדירות בבית המשותף "ישכילו לפעול בשיתוף פעולה לגיבוש הסכמה רחבה יותר לביצוע חיזוק המבנים כולם", ולאור הצורך בהסכמת רוב בעלי הדירות בכל המבנים בבית המשותף לצורך מקסום הזכויות על פי תמ"א 38, לא חייב את התובעים בהוצאות המשפט של הנתבעים.