בעוד שבוע ייסגרו המכרזים הראשונים של מחיר למשתכן במתכונתם החדשה, בקרית מוצקין, לוד, עפולה ונתיבות. במשרד האוצר, במטה הדיור הלאומי, במשרד הבינוי וברשות מקרקעי ישראל כוססים ציפורניים, אבל גם מאוד בטוחים בעצמם.
ההבטחה לייצר עשרות אלפי דירות כאלו בכל שנה - במכרזים שבהם היזמים מתחרים על הגשת המחיר הזול ביותר למ"ר בדירה, לאחר שהקרקע סובסדה על ידי המדינה (ובפריפריה יינתן גם מענק וסיבסוד הפיתוח, שיבטיחו לדברי האוצר הנחה של 200 אלף שקל לפחות לדירה) - אמורה לדעתם לשנות את השוק, ולחולל כאן רעידת אדמה של ממש.
ובכל זאת: רגע לפני שנסגרים המכרזים הראשונים, והממשלה ופקידיה יוצאים בחגיגות ובהכרזות על כך שהתוכנית העיקרית בתחום הדיור יוצאת לדרך, אספנו כמה נקודות משמעותיות שמעלות שאלות לגבי התוכנית וסעיפי המכרז השונים, גם בהשוואה למכרזי מחיר למשתכן הישנים.
מכיוון שמרגע הגשת ההצעות ועד למסירת הדירות המוזלות לזכאים יעברו עוד חודשים ארוכים, יש עוד זמן גם לעשות שינויים בסעיף זה או אחר. במיוחד במכרזים שמועד סגירתם רחוק יותר. לתשומת לב שר האוצר ויו"ר מטה הדיור, משה כחלון.
זכאים? משקיעים
מחסור באזור המרכז
תוכניתו של שר האוצר כחלון קובעת כי כל מכרזי הקרקע שתפרסם המדינה יהיו במסגרת מחיר למשתכן. יחד עם זאת, ברור שהרוב המוחץ של המכרזים שצפויים להתפרסם בקרוב נמצאים בפריפריה, שם למדינה יש שליטה כמעט מוחלטת בהיצע הקרקעות.
כך, מתוך 17 מיקומים שפורסמו עד כה (במודעות פרסום ולא בחוברות מכרז, שמהן פורסמו פחות) ארבעה בלבד נמצאים באזורי ביקוש מובהקים או במרכז הארץ - ראשון לציון, ירושלים, לוד וראש העין.
גורמים בענף סבורים כי מיקום המכרזים הנוכחיים, בעיקר מחוץ לגבולות חדרה-גדרה, עשוי לשנות את מפת הביקושים האזוריים ובעיקר עשוי להפוך גם את הזכאים מחוסרי הדירה לחצי-משקיעים, כאלה שרוכשים דירה במקום שאין להם כלל כוונה לגור בו. לרכישה כזו, שמשמעותה יותר השקעה פיננסית (משכנתא שמשולמת מדמי השכירות), יש כמובן גם סיכונים לא מבוטלים.
"הציבור אמור עכשיו להמתין שיהיה מכרז במקום שהוא רוצה לגור בו? וגם אז להחזיק אצבעות שיזכה בהגרלה? לדעתי זה לא יהיה המצב", סבור מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן. "זה גם מוביל אנשים שלפני כן לא חשבו לקנות דירה, ללכת ולקנות בהנחה. הם יוכלו להמשיך לשכור במרכז עד שיעברו חמש שנים ואז אולי למכור ברווח.
"זה יוביל למצב שבו מעבר לביקוש הטבעי באותו מקום יהיו עוד הרבה זכאים שישתתפו בהגרלה, משקיעים צעירים שילכו להגרלה לא בגלל שהם רוצים לגור שם אלא בגלל ההטבה. הבעיה היא שאם בשוק הרגיל עם הביקושים המקומיים סיכוי של זכאי לזכות בהגרלה היה נניח 1 ל-4, עכשיו הסיכוי יהיה 1 ל-10".
מכרזים רק לזכאים
לאן יילכו משקיעים ומשפרי דיור
החצי המלא של הכוס בשיטת מחיר למשתכן החדשה היא שגבוה הסיכוי להיצע דירות גדול במסגרת מחיר למשתכן כאשר כל מכרזי המדינה הם כאלו. החצי הריקה במקרה הזה, הוא מצבה של שאר האוכלוסיה, כלומר משפרי הדיור, המשקיעים ועוד, כלומר כל מי שאינו זכאי למחיר למשתכן.
מכיוון שרוב הרוכשים הם דווקא משפרי דיור ומשקיעים (כ-60% מהשוק) ולא זוגות צעירים זכאים, עשוי להיווצר לחץ על שוק היד שנייה ועל הפרויקטים הספורים שייבנו על קרקע פרטית, מה שיכול להוביל בקלות לעליית מחירים. ולכל זאת יש להוסיף עוד קבוצה חשובה, קבוצת המאוכזבים - כל מי שניסה לגשת למחיר למשתכן, שהוא זכאי על פי כל הפרמטרים, אבל לא שפר עליו מזלו ולא זכה בהגרלה (או במספר הגרלות). עד מתי יהיו מכרזי מחיר למשתכן? ודאי שלא מספיק זמן עד שאחרון הזכאים יוכל לרכוש דירה.
דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות: "שיעור הזכאים במדינת ישראל הוא בסך הכל בין 10% ל-15% מכלל רוכשי הדירות. מה יעשו כל משפרי הדיור בשנה הקרובה? האלטרנטיבה שלהם היא לא לקנות דירה או לקנות דירת יד שנייה. הדבר עלול להביא לעליית מחירים בשוק היד השנייה וגם לביקושים כבושים בטווח הזמן הבינוני, שיחזרו בשלב מסוים לשוק". גורם אחר בענף הנדל"ן אומר: "כשכל מכרזי המדינה הם במחיר למשתכן המשמעות היא שבעלי קרקע פרטית יהפכו עכשיו למלכים. הם ידרשו מחיר אפילו גבוה יותר מעכשיו על הקרקעות כי הם יודעים שאין אלטרנטיבה".
עיוות בהטבה
מ"ר בקומה 1 = מ"ר בקומה 20
מחיר למשתכן קובע באופן חד משמעי שכל פרויקט יכלול 100% דירות לזכאים. כלומר, גם דירות מיוחדות יימכרו במחירים של מחיר למשתכן. מכיוון שהמחיר במכרז הוא המחיר הסופי למ"ר והמגבלה היא רק עד 150 מ"ר, ייווצר בכל פרויקט מדרג של סוגי דירות שבהן אמנם המחיר למ"ר יהיה אחיד - אך התמורה הסופית לדייר תהיה שונה.
למשל, דירה בקומה ראשונה הפונה לכביש ואולי גם נמצאת מעל חדר הזבל תימכר במחיר קבוע למ"ר וכך גם הדירה בקומה השישית שדווקא פונה לפארק ירוק. גם דירת הפנטהאוז תימכר באותו המחיר למ"ר. כך שלמעשה, ההטבה שיקבל הזכאי בקומה הראשונה נמוכה לאין שיעור מההנחה של מי שיעלה ראשון בהגרלה ויוכל לבחור את הדירה בקומה האחרונה.
זאת ועוד, על פי כללי המכרז ניתן לגבות תשלום רק על חלק יחסי מהמרפסת, עד שטח של 60 מ"ר. אם בגלל אילוצי תכנון ייבנו בקומות העליונות דירות עם מרפסות גדולות יותר, שאר השטח יינתן ללא עלות, מה ששוב יהפוך את מי שעלה ראשון בהגרלה לבר מזל במיוחד. "אני לא רואה מהנדסי ערים שיתנו לבנות בניינים שיראו כמו קוביות ובטח תהיה נסיגה בקומות העליונות. כלומר, יהיו דירות פנטהאוז במחיר למ"ר קבוע, עם הטבה גדולה מאוד באופן יחסי. זה עיוות גדול מאוד. מי שיזכה במקום הראשון - המדינה נתנה לו מתנה גדולה מאוד", כך פרידמן.
"להערכתי, מבנה המכרז כפי שהוא עשוי ליצור מירמור בקרב הזכאים שיזכו בהגרלה באותו הבניין, וכמובן שיהיה גם את המירמור של מי שלא זכה בכלל. אם משווים את זה למכרזים הישנים של מחיר למשתכן, אז היו 25% או 50% דירות לזכאים והשאר למכירה בשוק החופשי, מצב הזה לא היה קורה כי מלכתחילה היזמים והקבלנים ייעדו את הדירות הגדולות יותר והמיוחדות לא לזכאים, והדירות במכירה החופשית סבסדו את העלות ליזם והקבלן".
מלכוד הדירות הגדולות
מכפלה של 150 מ"ר
בלא מעט תב"עות (תוכניות בניין עיר) במגרשים של מכרזי מחיר למשתכן נקבע כי גודל הדירה הממוצע גבוה מאוד. בפרויקטים של מחיר למשתכן לא בטוח שתתקבל תוספת שבס להגדלת מספר הדירות על אותו שטח, ולא מן הנמנע שהדירות שישווקו בפרויקטים יהיו דירות גדולות. "הקבלנים לא יחששו מתמהיל של דירות גדולות כי הם ימכרו דירות 5 חדרים במחיר של דירת 4 חדרים", מסביר יזם שבחן את חוברת המכרז, "אבל זכאים שמתכננים או שיכולים לרכוש דירת 4 חדרים במיליון שקל לא ימצאו את זה בפרויקטים, אלא רק דירות 5 חדרים ב-1.2 מיליון שקל. מי שלא מסוגל לגייס את ההון העצמי בשביל זה - 300 אלף שקל לפחות, ימצא שאין לו איפה לקנות דירה, גם אם היא מוזלת. היה אפשר למנוע את זה במידה והיו מגבילים במכרז את חלק מהדירות לשטח 100 מ"ר או 110 מ"ר, אבל המגבלה היחידה היא שהדירות לא יהיו גדולות מ-150 מ"ר".
כאמור, אין שום התחייבות במכרז שהרשות המקומית תאפשר מתן הקלת שבס. גם אם תהיה תוספת שבס, הדבר עשוי לשנות את כל תחשיב עלות הבנייה בשל האפשרות של הרשות לגבות על כל דירה נוספת היטל השבחה. המשמעות בפועל היא שרק בשלב מאוחר יחסית, אחרי הזכייה במכרז, ידע הזוכה אם הוא יוכל להגדיל את מספר הדירות ורק אז גם יידע כמה גובה הרשות המקומית תוספת כספית. "המחיר שמציעים במכרז הוא אותו המחיר למ"ר, עם שבס ובלי שבס", מסבירה ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון, "לא בטוח שמשתלם לבקש הקלות, ולכן לא ברור אם ינצלו אותן. אם הרשות המקומית תרצה למשל היטל השבחה של 50 אלף שקל, אי אפשר יהיה להעמיס את זה על הדירות".
מי שבא ברוך הבא
היעדר תנאי סף לקבלנים במכרזים
בחלק מהמכרזים החליטו באוצר לחלק את המתחמים כך שיהיו קטנים ויאפשרו בנייה של מספר מועט יחסית של דירות.
כך למשל, במכרז מחיר למשתכן בעפולה כוללים 24 המתחמים השונים שיצאו למכרז בין 12 ל-19 דירות בלבד. בנוסף, אם פעם במכרזי מחיר למשתכן הישנים היו מגבלות לסיווג קבלני גבוה או ניסיון מסוים, הפעם אין מגבלה שכזו. הרעיון שעומד בבסיס ההחלטה הזו היה לאפשר גם לחברות קטנות להיכנס למכרזים הללו, ולא להשאיר זאת רק בידי חברות גדולות (בין השאר כדי להבטיח הצלחה במכרזים).
אולם לצד היתרון שבגיוון ובתחרות, יש מי שסבור שההחלטה הזו עשויה להתגלות כבעייתית בשלב מאוחר יותר. "בעבר רק חברות עם סיווג קבלני מסוים יכלו לגשת", מסביר אוהד סבן, סמנכ"ל המכירות של חברת דונה שבנתה ומשווקת גם היום פרויקטים במסלול מחיר למשתכן הישן, "במכרזים החדשים כל אחד יכול לגשת כי אין סיווג, אבל אלו מכרזים מסובכים, ואי אפשר לקחת מישהו בלי סיווג קבלני ולתת לו לנהל את כל המנגנון הזה. זה עשוי ליצור עיכובים בעלייה על הקרקע למשל וגם בעיות בהמשך הבנייה.
"הם רצו ליצור עוד תחרות אבל אני חושש שזה עשוי לפגוע בפרויקטים וגם בעבודה מול רוכשי הדירות. הם מסתמכים על הערבות הבנקאית, אבל זה לא תמיד יעזור.
"אני בטוח שאנשים לא באים לשקר או לרמות, אבל בלי סיווג יבואו גם אנשים שיש להם כסף ורוצים לנסות, אבל אולי הם גם לא יצליחו. יש הרבה משתנים בדרך וזה לא פרויקט רגיל שאתה יכול לתקן את מחירי הדירות כלפי מעלה תוך כדי תנועה. כאן המחיר קבוע מראש. אני חושש שהרבה יזמים קטנים עשויים למצוא עצמם בפני שוקת שבורה במקרה הזה. יש מאות חברות עם סיווג קבלני, גם קטנות, ואני חושב שזה היה צריך להיות תנאי במכרז ולא היה צריך לפתוח לכולם בלי הגבלה".
דירה וזהו
שדרוגים ושטחים המשותפים
אחת מתופעות הלוואי של מכרזי מחיר למשתכן החדשים עלולה להיות השקעה מינימלית בשטחים הציבוריים בבניין. מפרט הפנים של הדירות במכרז גובש על ידי משרד הבינוי ומשרד האוצר ככזה שייתן מענה לצרכים הבסיסיים של הדירה ואף מעט מעבר לכך, אולם אין לקבלן או ליזם תמריץ להשקיע בשטחים המשותפים. במכרזי מחיר למשתכן הישנים, כאשר רק 50% או 25% מהדירות היו מיועדות לזכאים, ידע מי שזכה במכרז כי יש לו כמות לא מבוטלת של דירות למכירה בשוק החופשי. לכן, היזם או הקבלן היו חייבים להתאים לא רק את פנים הדירה לשוק אלא גם את השטחים המשותפים.
"הקבלן רואה מחיר פיקס והוא יבנה בכמה שפחות כסף. לא נראה השקעה בלובי, קירות מסך, חדרי כושר או חדר דיירים. יעשו רק את המפרט בלי פסיק מעבר לזה", מציינת צרפתי. "אין את מי לפתות עם תוספות. אין הגדלת ראש של הקבלן או תוספות כדי למשוך עוד רוכשים".
מעבר לכך, במכרזים נקבע שאסור לקבלן או ליזם לאפשר שינויים בדירה בתמורה לתשלום. גורמים בענף מסבירים שגם כאן היה ניתן לקחת דוגמא מהמכרזים הישנים של מחיר למשתכן, אז היתה הגבלה על שינויים ושיפורים בסכום של עד 5% מערך הדירה. אפשר להניח שלפחות חלק מהרוכשים ירצו לעשות שינויים, לפחות קטנים כמו הוספת שקעים וכד'. מה שיקרה בפועל הוא שבעוד את הדירה ירכשו במחיר הקבוע, לאחר מכן תהיה שוב תקופה של בנייה בבניין, לאחר האיכלוס. "מיד לאחר שהזוגות הצעירים יקבלו את המפתח לדירה הסטנדרטית, הם יחלו בהליך של שיפוץ כדי לעשות את התיקונים, אבל אז זה יעלה להם יותר כסף", כך ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, "אם קבלן היה לוקח מהם רק תוספת עבור שינוי צבע לקירות, אחרי המסירה הם כבר ייאלצו לשלם מחיר מלא על צביעה מחדש. במקום לשלם על תוספת לנקודות חשמל, כעת הם ייאלצו לחצוב בקיר והעלות תהיה גבוהה משמעותית".
מבחן החניה
חניון תת קרקעי וחניון עילי באותו מחיר
עלות הבנייה בפרויקט עם חניון תת קרקעי גבוהה משמעותית לעומת עלות הבנייה בפרויקט שבו אין צורך לחפור והחניה היא עילית. עם זאת, יזמים וכלכלנים שבחנו את המכרזים החדשים מספרים שמשום מה אין התייחסות שונה לכל אחד מטיפוסי הבנייה, והחישוב הכספי של מחיר המקסימום נותר זהה, בלי להתחשב בסוג החניון הדרוש. "בקרית מוצקין, למשל, יש בניינים עם דרישה לחניון תת קרקעי ואחרים עם דרישה לחנייה עילית. אבל המחיר המקסימלי הוא אותו מחיר לכל הטיפוסים", כך גורם בענף. "מן הנתונים נראה שבחניה עילית החישוב הוא בסדר, אבל בחניה תת קרקעית - תמחור המ"ר לא נכון ולא אמיתי. בסופו של דבר, אם לא יהיה כדאי כלכלית לבנות גם את החניון התת קרקעי ייתכן שהמגרשים הללו לא יהיו מבוקשים ולא יוכרזו בהם זוכים, ואז יצטרכו להמתין חודשים ארוכים עד המכרז הבא. חבל".
מחכים לזכאי
היעדר מנגנון הגנה
במכרזים של מחיר למשתכן, כל הדירות מיועדות לזכאים, גם הקטנות והנמוכות אבל גם הגדולות והגבוהות. מכיוון שהמחיר למ"ר הוא נתון קבוע, ייווצר מצב שבו הדירות הגדולות שייבנו אמנם יעמדו במחיר למ"ר אבל המחיר הסופי יהיה גבוה יותר, וייתכן שלא יהיה להן ביקוש משום שהזכאים לא יהיו מסוגלים לגייס את ההון העצמי הנדרש. מדובר בדירות הפנטהאוז או דירות הגן שייתכן וייבנו בפרויקט.
במכרזים הישנים היה פתרון לבעיה הזו: לאחר שנה מתחילת שיווק הדירות, אם הדירה לא נמכרה לזכאים, היה ניתן לפתוח אותה למכירה בשוק החופשי באותו מחיר. קבלנים ויזמים שבנו בעבר פרויקטים של מחיר למשתכן סבורים שגם במכרזים החדשים צריך היה לכלול סעיף דומה, שיבטיח כי את הדירות הללו, שלעתים נבנות מאילוצים תכנוניים, יוכלו להימכר. נכון לעכשיו, באופן תיאורטי, הזוכה במכרז יצטרך להמתין עם הדירה הזו עד שיגיע הרוכש הזכאי שיוכל להרשות לעצמו את הדירה.
ואם הקונים לא יבואו
תמחור הוצאות שיווק
אחד היתרונות בפרויקטים של מחיר למשתכן הוא כביכול מיעוט ההוצאות בעבור היזם או הקבלן. על הנייר, ברגע שבניין שלם משווק לזכאים, כל הדירות אמורות להיחטף. הקבלן יכול להסתפק ברווח נמוך יותר משהיה רגיל, אבל לחסוך הוצאות שיווק, פרסום וכד'.
אבל כאמור (ע"ע סעיף 8), קבלנים ויזמים שיזמו וביצעו פרויקטים של מחיר למשתכן בעבר מסבירים שאסור לקחת את ההנחה הזו כמובנת מאליה, וחייבים להשאיר גם להוצאות הפרסום והשיווק מקום בתוכנית העסקית. "הרווח בפרויקטים הללו לא אמור להיות גבוה, אני מעריך שסביב 10%", כך יזם שבנה בעבר פרויקטים של מחיר למשתכן, "ומי שחושב שלא יהיו לו הוצאות של פרסום ושיווק טועה טעות חמורה". ודאי כשפרויקט מחיר למשתכן אחד גם מתחרה בפרויקט מחיר למשתכן במקום אחר, והזכאים מעדיפים להדיר את רגליהם מההגרלה. גם צרפתי מסכימה שייתכן מצב שהזוכה במכרז דווקא יצטרך להשקיע בפרסום הדירות, למרות ההטבה הגלומה בפרויקט: "זה משהו שצריך להביא בחשבון, ואני אומרת את זה מתוך ניסיון. אנחנו לא מדברים על בניין שלם שכולל דירות ב-700 אלף שקל שמודעה אחת בעיתון מוכרת את כולו, אלא גם דירות יקרות יותר. לא נצטרך לפרסם דירות 5 חדרים גדולות? דירות גן? פנטהאוזים? ראינו את זה בפרויקט מחיר למשתכן ביבנה".
למה זה צריך להטריד את הרוכשים ואת הממשלה? רק תחשבו על היזם שלא הכניס הוצאות שיווק לטבלת אקסל, ולפתע לא מצליח לגמור פרויקט.
כל הבניין מיועד לזכאים
תמהיל חברתי קבוע
יזמים וקבלנים מספרים שבמכרזים הישנים, כשרבע מהפרויקט או מחציתו היה מיועד לזכאים והשאר היו דירות רגילות שנמכרו במחירים רגילים, נוצר גיוון רחב בעת אכלוס הבניין: מבוגרים, משפחות צעירות, משפרי דיור וכד'.
במכרזים החדשים עולה חשש שהבניינים יהיו מלאים רק בזוגות צעירים, שכולם עשויים להיות ממעמד סוציו אקונומי נמוך יחסית. עם זאת, אחרים סבורים שבשל מחירי הדירות הגבוהים, מי שנמצא היום במצב סוציו אקונומי נמוך ובעשירונים הנמוכים כלל לא יוכל לרכוש דירה, גם לא במחיר למשתכן, משום שלא יצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש מלכתחילה. זו בעיה חברתית קשה שגם עליה המדינה צריכה לתת את הדעת, כי לעשירונים הנמוכים גם מחיר למשתכן לא נותן מענה. גם לא בפריפריה.