דירות של חברת באמונה, בבנייה בחריש / צילום: איל יצהר
"אני לא ישן בלילות. יצאו לי שערות לבנות, איבדתי את הכוחות הנפשיים. זה מאבק יומיומי, שאני לא מצליח לראות את סופו", במילים אלה מתאר י' (השם המלא שמור במערכת) את הזמן שעבר מאז הצטרפותו לקבוצת רכישה בחריש מטעם חברת "באמונה", באמצעות עמותת "נאות חנן". הפרויקט, המיועד לציבור הלאומי-דתי, אמור להיות אחד הגדולים בחריש - 744 דירות.
למערכת "גלובס" הגיעה גם תלונתה של מ' (השם המלא שמור במערכת), אף היא חברה בקבוצת הרכישה של נאות חנן שהתאכזבה מהפרויקט, וכן תלונות של משתתפים אחרים בקבוצת הרכישה, שכולם חששו להיחשף.
י' מספר כי מודעה צבעונית קראה ל"רוכשי דירות עתידיים" להצטרף לקבוצת רכישה בחריש והמחירים שננקבו בה היו כמובן נמוכים יחסית ממחירי דירות דומות בשוק. במודעה נכתב: "דירת 3 חדרים רק 590,000 שקל!", "דירת 4 חדרים ואופציה לחדר חמישי רק 650,000 שקל! תכנון מעולה" (הסימונים במקור).
ההרשמה למכרז היתה ב-2012, וכעבר תקופה אכן זכתה אמונה, בניהולו של ישראל זעירא, במכרז הענק לרכישת קרקע להקמת 744 דירות בחריש. אולם ביום בחירת הדירות, שנערך בדצמבר 2013 במלון בירושלים, מספרים י' ומ', מחירי הדירות שהוצגו היו גבוהים מהאמור במודעה בעשרות ואפילו במאות אלפי שקלים. י' מספר כי עלות הדירה (בכפוף לתוספות אפשריות) שהוצעה לו באותו יום, ושעליה חתם בסופו של דבר בחוזה, עמדה על סכום של למעלה מ-750 אלף שקל. מ' חתמה על סכום הקרוב ל-700 אלף שקל, בהתאם לחוות דעת של שמאי.
"הרגשתי מרומה. אף אחד לא הצמיד לי אקדח לרקה ודרש שאקנה, אך מדוע להטעות לקוחות בפער של כמעט 100 אלף שקל?", תוהה י'. "אני מודה שבחרתי דירה קצת יותר גדולה, אך הפערים בין המחיר שהחברה הציעה מלכתחילה לבין הסכום שעליו חתמתי בסופו של דבר, ואחרים חתמו - הם מוגזמים. אנשים התרעמו וכעסו. אני חתמתי כי לא רציתי להפסיד את העסק, אבל אחרי שחתמנו הנציגים התחילו לדבר אחרת, אמרו לנו שמדובר בקבוצת רכישה ושאנחנו 'היינו צריכים לדעת למה אנחנו נכנסים'".
משנשאלה חברת "באמונה" על הפערים בין האמור במודעת ההצעה שהופצה לבין המחירים שהוצעו ללקוחות בפועל, נאמר כי "ככל הנראה, הדירות הזולות יותר נגמרו בשלב מוקדם".
טענה אחרת של חברי הקבוצה נוגעת לזמני מסירת הדירות. "נציגי העמותה אמרו בשיחות בעל פה כי מועד האכלוס צפוי להיות תוך 3 שנים, בסוף 2015. בסופו של דבר, גם ב-2018 לא בטוח שנקבל את הדירות". החברה מסרה בתגובה לכך, כי היא מעריכה שאכלוס כל הפרויקט יהיה בתוך שנתיים מהיום.
מ' מסכימה: "הם אמרו שאולי יהיו עיכובים, אבל בגלל שלחברת באמונה יש ניסיון קודם בשיווק דירות, סמכנו עליהם".
ליווי בנקאי בעייתי
לטענת י' ומ' כאן לא נגמרה הסאגה. בפני אלפי חברי הקבוצה ניצב מכשול נוסף; קבלת מימון בנקאי. לדבריהם, בגלל מספרן הרב של יחידות הדיור נערמו עוד ועוד קשיים מימוניים.
"החברה היתה בבעיה משום שרק בנק מזרחי טפחות הסכים ללוות אותנו", מספר י'. "רק בשלב מאוחר יותר מונתה חברת טובולסקי משכנתאות, כדי שתכין את תיקי המשכנתא לצורך ליווי בנקאי".י' ומ' מסבירים כי בשל הסיכון הרב שנטל בנק מזרחי, תנאי המשכנתא שהוצעו היו מחמירים במיוחד.
בנספח להסכם ההלוואה שעליו נדרשו לחתום משתתפי הקבוצה צוינו "תנאים חדשים" מטעם הבנק שהפתיעו את הרוכשים; אחד מהם הוא פיצול הפרויקט לשלושה שלבי ביצוע (שיבוצעו במועדים שונים) ולשלושה קבלנים שונים. באותו אופן חולקו גם חברי הקבוצה, באופן שרירותי לשלוש קבוצות שונות לצורך כך.
סעיפים אלה משמעותיים מאוד לרוכשים, שכן פיצול הקבוצה והביצוע יעכב את מועד מסירת הדירה לרוכשים ויגרום לכך, שחברי קבוצה אחת עשויים לקבל את הדירה במועד מסוים ורק לאחר תקופה ממושכת יקבלו אותה חברי הקבוצה השנייה.
עוד לטענת י' ומ', הבנק דרש שהבנייה תיעשה בסטנדרטים גבוהים, ועל ידי קבלנים מבוקשים, דבר שייקר את עלויות הבנייה. הם טוענים כי בחודשים האחרונים הונפק להם דו"ח שמאי מעודכן, שהעלה את מחיר הדירה שהפ נדרשים לשלם. י' מספר כי הסכום קפץ ל-820 אלף שקל, ומ' מספרת כי מחיר דירתה עלה לכמעט 800 אלף שקל.
"אני עדיין לא יודע מה המחיר הסופי של הדירה. באמונה כל פעם אומרת לנו משהו אחר. עכשיו מסתבר שגם המחיר המעודכן ישפיע על המשכנתא - אשר אנו מחויבים לקחת מכוח היותנו קבוצת רכישה - ואף ייתכנו עלויות נוספות", אומר י'.
"חוסר הוודאות מטריף אותנו", מספרת מ'. "כל פעם שאני שואלת מועד למסירה הוא משתנה. בחוזים שחתמנו עליהם, החברה והבנק לא מתחייבים למועד מסירה ולא לסכומים סופיים כי ברור תמיד ש'הסכומים עשויים להשתנות'. בעל פה נציגי החברה אומרים לנו ש'לא נדאג' אך אני ובעלי לא עוצמים עין. גייסנו הון עצמי מהלוואות של חברים, ועכשיו אנחנו מוצאים את עצמנו גרים בשכירות למשך זמן שאינו ידוע ובינתיים מוציאים עוד ועוד כספים, בלי סוף, חשים כעס ואכזבה".
"הקבוצה מורכבת ממשפחות מהמעמד הבינוני-נמוך, שהוציאו את כל כספן על הדירות הללו", מציין י'. "בפניות טלפוניות באמונה חוזרים ואומרים שבקרוב נקבל את הדירה, אך בכתב הם לא מוכנים להתחייב לכלום. עם כל העלויות הנוספות, ותשלומי שכירות - יכול להיות שההוצאה שלי על הדירה תגיע ליותר ממיליון שקל, וברור שלא הייתי עושה את זה אם הייתי יודע את זה מראש. אבל עכשיו אני מת שמפחד שבכלל לא נקבל את הדירה".
"רווח נראה של 15%"
מחברת באמונה נמסר, כי "המחיר שפרסמה החברה במודעות הפרסום סימל מצב התחלתי של דירה סטנדרטית ובהדגשה שהמחיר משוער. החוזים שעליהם חתמו חברי העמותה מתייחסים לדירה בעלת רכיבים שונים אשר לא תאמו בהכרח את מודעת הפרסום וכל חבר עמותה בחר לעצמו את הדירה. לשמחתנו, שיעור הסטייה במחירי הדירות בפרויקט, בהתבסס על דו"ח שמאי שנחתם לאחרונה, מסתכם ב-7.7%, מתוך זה 1.5% הם תוצאה של הצמדה למדד ועוד 1.5% הינו תוצאה של ייקור מחיר הקרקע ע"י מייסדי הקבוצה ערב המכרז.
"הדבר מעיד כי עמותת נאות חנן וחברת הניהול באמונה ניהלו את הפרויקט בצורה מסודרת ובשקיפות, תוך הצגת מצגים נאותים המועברים מידי חודש בחודשו לכלל החברים. יצוין כי ערב הגשת המכרז לא היה ידוע באיזה מתחם העמותה תזכה (מה שמשנה את מחיר הפיתוח), לא היה תכנון כלל, ואי הוודאות היתה ידועה לכלל הרוכשים ואף נחתמה בטפסי ההרשמה. מסגרות האשראי הגבוהות הכוללות תוספת של 10% לדוח השמאי הסופי ועלויות הפרויקט, הינן תוצאה של הנחיות הממונה על הבנקים שהטיל מגבלות על קבוצות הרכישה והשלביות בפרויקט נגרמה מהנחיה של בנק המזרחי".
החברה מסרה גם כי "פרויקט נאות חנן, כמו יתר הפרויקטים של באמונה בחריש, מוביל בלוחות הזמנים על כל העמותות בחריש. הפרויקט נמצא במצב גמר שלד של שלב א' ו-ב' ובבנייה בשלב ג'. בנק מזרחי לא ביקש להתקשר עם קבלנים בעלי שם, אלא ביקש לאשר הקבלנים שאיתם התקשרה העמותה. אכן, הבנק לא מיהר לאשר כל קבלן, אלא דרש מאיתנו לעבוד עם קבלנים מנוסים וחזקים כלכלית, בהתאם לגודל הפרויקט. אי הוודאות כעת קטנה מאד שכן העלויות מתבססות על דוח שמאי סופי וחוזים חתומים מול קבלני ביצוע. התהליך מול בנק מלווה, בעיקר בפרויקט בנייה בסדר גודל כזה, לקחו יותר זמן מהצפוי. אכן, זו טבעה של קנייה בעמותה או קבוצת רכישה, שאינה מתאימה לכל אדם ויש בה סיכונים יזמיים ידועים. עם זאת, תעיד העובדה שאין בעמותה אף דירה פנויה למכירה, כי העסקה משתלמת מאד והביאה לרוכשיה רווח נאה של 15%-20% מקנייה אצל קבלן".