בנק ישראל, משרד האוצר והבנקים מעלימים עין מהתופעה הנרחבת של זוגות צעירים שלוקחים הלוואות כדי לעמוד בדרישת ההון העצמי המינימלי לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירה, כך טוענת ח"כ אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו). לטענתה, הבנקים אף משתפים פעולה בעקיפין עם התופעה בכך שהם מאפשרים לזוגות צעירים המבקשים ליטול משכנתא לקחת במקביל מהבנק "הלוואה לכל מטרה", בריבית גבוהה יותר וללא בחינת יכולת ההחזר של ההלוואה.
לוי-אבקסיס דיברה בישיבת ועדת הרפורמות של הכנסת בשבוע שעבר. "בנק ישראל והאוצר שלחו את הזוגות הצעירים לקחת הלוואות מהמשפחה, מחברים, מאנשים זרים, מחברות כאלה, ומציגים את זה כהון עצמי. אתם יודעים שזה לא הון עצמי", אמרה לוי לנציגי בנק ישראל, "והם משלמים על זה ריבית מטורפת שלא דומה לשום ריבית של משכנתא. אתם סיבכתם אותם בסיכונים מיותרים לחלוטין". לדבריה, "אם מישהו חושב שהיום בתוך המערכת (הזוגות הצעירים) שכבר קיבלו משכנתאות, ההון העצמי שהם הציגו - זה הון עצמי שלהם, אז או שהוא טיפש או שהוא עיוור".
קודם לכן, בדיון טענה היועצת המשפטית של בנק ישראל, טידה שמיר, כי הבנק פועל לצמצום תופעת המשקיעים בדירות והביאה כדוגמה את מגבלת ההון העצמי (LTV) המחייבת משקיעים להעמיד עד 50% מהיקף המשכנתא.
על כך הגיבה לוי-אבקסיס: "אם אתם חושבים שאנשים לא מציגים בצורה מעוותת כספים שהם לוו לכל מטרה כהון עצמי - אז אתם טועים. אני היום עומדת לפני משכנתא ומציעים לי כל מיני גופים באישור משרד האוצר, 'בואי תיקחי, אנחנו יכולים להעמיד לרשותך הון עצמי, בואי תשלמי איקס אחוזים ריבית".
המגבלות הנוכחיות על זוגות צעירים הנוטלים משכנתא נקבעו על ידי המפקח על הבנקים ב-29 באוקטובר 2012. כדי למנוע לקיחת "משכנתאות מממונפות" קבע המפקח על הבנקים כי שיעור המימון לרוכשי דירה ראשונה יוגבל ל-75% ממחיר הדירה, והיתר - הון עצמי שיביאו הרוכשים. שיעור המימון לרוכשי דירה להשקעה הוגבל ל-50% ושיעור המימון למשפרי דיור הוגבל ל-70%.
החמרת הרגולציה נועדה למתן את הגידול החד שנרשם בשנים האחרונות במתן משכנתאות בסיכון גבוה, במטרה להבטיח את יציבות הבנקים. ואולם בהוראות לא נקבעו כללים לגבי ההון העצמי ומקורותיו, וכך זוגות צעירים שאין להם הכסף הדרוש לעמידה בדרישת ההון העצמי יכולים להשיג אותו במקרה הטוב באמצעות הוריהם, הנוטלים לעתים קרובות הלוואות מהבנקים או מהגופים המוסדיים המנהלים את קרנות הפנסיה, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות שלהם, ובמקרים אחרים, ההולכים ומתרבים, מעמידים גופים עסקיים את ההון העצמי הדרוש, בהלוואות הניתנות כמעט תמיד בריבית גבוהה יותר מריבית המשכנתאות.
בנוסף, בניגוד לכללים המפורטים שנקבעו לבדיקת זכאות לרכיב המימון במשכנתא, במטרה להבטיח את יכולת ההחזר של הנוטלים, אין כל דרישות לבדיקת יכולתם של "מגייסי ההון העצמי" לעמוד בתנאי ההלוואות שנטלו.
בתוך כך נודע ל"גלובס" כי באוצר מתנגדים לרעיון הפשרה שהציעה ח"כ לוי-אבקסיס שלפיו הגדלת רכיב המימון במשכנתאות לזוגות צעירים ל-90% תוגבל לפרויקטים שיש להם מחיר קבוע, כמו מחיר למשתכן.
במהלך מושב הכנסת ה-19 הגישה לוי-אבקסיס הצעת חוק פרטית הקובעת כי רכישת דירה ראשונה על ידי בני זוג תתאפשר באמצעות לקיחת משכנתא עד ל-90% ממחיר הדירה, במקום עד כ-70% כיום. משמעות הדבר היא שזוגות שיבקשו לרכוש דירה - חדשה או משומשת - יוכלו להציג הון עצמי של כ-10% מערך הדירה במועד רכישת המשכנתא, בניגוד לדרישה להון עצמי בגובה 25%-30% מעלות הדירה כפי שמורה החוק כיום.
על ההצעה נמתחה ביקורת מצד כלכלנים שטענו כי היא תוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות. בעקבות זאת הציעה ח"כ לוי-אבקסיס כפשרה להגביל את הגדלת רכיב המימון רק לפרויקטים שבהם מחיר הדירות נקבע ללא קשר לביקוש, למשל באמצעות מכרזי מחיר למשתכן המבוססים על עלויות הבנייה לקבלנים.
ואולם גורמים באוצר שבחנו את הנושא טוענים כי אין אפשרות להפלות פרויקטים לעניין גובה רכיב המימון וכי האוצר פועל בדרכים אחרות להקל על זוגות צעירים המתקשים לגייס את ההון העצמי הדרוש - בין היתר באמצעות יוזמת דירה בליסינג.
מבנק ישראל נמסר בתגובה: "מגבלות הפיקוח על הבנקים, ובהן המגבלה אודות יחס המימון, הן אפקטיביות בהפחתת הסיכון הנשקף משוק האשראי לדיור, קודם כל ללווים עצמם, וגם ליציבות המערכת הבנקאית".
בנק ישראל: אנחנו לא יודעים לזהות משקיעים בנדל"ן
הצעת החוק למתן שירותי אשראי לגופים שאינם בנקים מסייעת למשקיעים ברכישת דירות לגייס את ההון העצמי הדרוש לשם כך משום שהיא אוסרת על חברות האשראי לרשום משכנתא כביטחון על ההלוואה, כך אמרה היועצת המשפטית של הבנק טידה שמיר בישיבת ועדת הרפורמות שדנה בהצעת החוק. לדבריה, לכאורה עומדת מאחורי זה מטרה טובה: "אנחנו חוששים שכשאין שום רגולציה של הגנת הצרכן ייקחו את המשכנתא ומחר אם הלווה לא יפרע הוא יישאר ברחוב ללא קורת גג, אבל מצד שני, אתה יכול לקבל הלוואה בביטחונות אחרים. יש מלאי, יש מכוניות. יבוא מישהו שיש לו מלאי ומכוניות לקחת את הכסף הזה מהחברות החוץ-בנקאיות ויביא את זה כהון עצמי לבנקים. ומי קנה דירות? המשקיעים".
יו"ר הוועדה, ח"כ אלי כהן, אמר כי הפתרון הוא שבנק ישראל יגיד שלא נותנים משכנתאות למשקיעים. שמיר השיבה: "אתה לא יודע לצבוע משקיע". כהן הגיב: "גברת שמיר, אתה לא יודע לצבוע משקיע בנסח טאבו? פשוט יש לך מי שיש לו דירה אחת ומי שיש לו יותר מדירה אחת".
לכך נמסר מבנק ישראל, כי "גב' שמיר ציינה כי הצעת החוק לתיקון חוק הבנקאות (רישוי) לגבי גופים חוץ בנקאים תחריף את הבעיה, וכי הקביעה שגופים אלה יוכלו להעמיד אשראי למטרות דיור ובלבד שהאשראי לא יובטח במשכנתא אינה מהווה פתרון. זאת משום שאין בכך כדי למנוע מתן אשראי בהסתמך על בטחונות אחרים, וכי אשראי זה יוצג לבנקים כ'הון עצמי', שיאפשר נטילה נוספת של משכנתאות בבנקים. כן ציינה שהיכולת להביא בטחונות נוספים מהסוג שציין חה"כ כהן - מלאי, רכב וכד' עשויה לשרת דווקא את המשקיעים ולא את הזוגות הצעירים. גב' שמיר הדגישה כי ההתייחסות של בנק ישראל למשקיעי נדל"ן היא בין היתר באמצעות מגבלות ה- LTV, ולא בצביעת המשקיע ככזה שאין לתת לו אשראי".
