כתב התביעה שהוגש לבית המשפט המחוזי מרכז והגיע לידי "גלובס" בפברואר 2012, גולל את אחד מסיפורי הנדל"ן המוזרים ביותר.
מהתביעה שהגיש אזרח בריטי בשם בנימין כהן עלה כי וילה בשווי של כ-8 מיליון דולר במושב היוקרתי ארסוף, ששייכת לבני הזוג קובי (יעקב) ויהודית ריכטר, בעלי חברת מדינול, נמכרה ללא ידיעתם לכהן, באמצעות עו"ד יעקב הרכבי, קרוב משפחתם של ריכטר שהחזיק עבורם בנאמנות את הווילה ברחוב מול הים 11 בארסוף.
כהן טען - באמצעות עורכי הדין איל רוזובסקי, דן סלע ונועה נודלמן ממשרד צלרמאיר-פילוסוף-רוזובסקי-צפריר-טולידאנו ושות' - כי הריכטרים דורשים ממנו לבטל את ההסכם לרכישת ביתם, בטענה כי הם כלל לא היו מודעים לעסקה, וכי הוא היה נאמן מטעמם ולא הבעלים האמיתיים של הנכס. בתביעה שהגיש, דרש כהן מהזוג ריכטר לכבד את הסכם המכר, מאחר שלא טרחו לרשום את הבית על שמם, ואילו לטובתו נרשמה הערת אזהרה.
כמעט 4 שנים חלפו, ובתום הליך הוכחות ארוך פסק אתמול (ב') השופט אברהם יעקב כי הווילה בארסוף תישאר אצל הזוג ריכטר והערת האזהרה לטובתו של כהן תימחק ממרשם המקרקעין, וכך גם המשכנתא שנרשמה על הבית לטובתו של כהן. ואולם זאת, רק בכפוף לכך שהזוג ריכטר ועו"ד הרכבי ישלמו לכהן כ-8 מיליון דולר וכן ישיבו לו את הסכום ששילם כמס רכישה עבור הווילה בסך כ-1.4 מיליון שקל. "הריכטרים ביקשו ליצור מצב לפיו בעלותם (של הריכטרים - ח'מ') בנכס תוסתר מן העולם. לטעמי, לא ראוי שהם ילינו כלפי אחרים על כך שכוונתם צלחה", כתב השופט בפסק הדין.
עם זאת, התיר בית המשפט לריכטרים להגיש תביעה נגד הרכבי כדי לתבוע ממנו את הנזקים שנגרמו להם בגין מכירת הנכס שלהם לכהן ועקב רישום המשכנתא והערת האזהרה לטובתו. "הגעתי לכלל מסקנה כי עו"ד הרכבי אחראי, לפחות מוסרית, לתסבוכת אליה נקלעו הצדדים האחרים", קבע השופט והורה להרכבי לשלם הן לריכטרים והן לכהן, את הוצאות המשפט שלהם בסך 200 אלף שקל לכל צד.
בטוחה להשקעה
המקרה המוזר החל באביב 2008, אז יצר עו"ד הרכבי, בן-דודה של יהודית ריכטר, קשר עם כהן, אזרח בריטי המתגורר בארה"ב, וניסה לשכנעו להשקיע במיזם נדל"ן ברומניה שאותו יזם עם שותפים, בהם אדם בשם גיא בצלאל.
לפי התביעה שהגיש כהן, הרכבי הסביר לו כי הוא אינו יכול לקבל מימון לעסקה ברומניה, והציע להעמיד כבטוחה להחזר ההשקעה של כהן וילה שבבעלותו במושב ארסוף. כהן טען שהרכבי הסתיר ממנו באותה עת כי הווילה שייכת לריכטרים ואמר לו כי היא שייכת לו ואף רשומה על שמו.
כהן טען עוד כי עו"ד מטעמו בדק את נסח הטאבו של הווילה, "שאכן שיקף את הצהרתו של עו"ד הרכבי, שלפיה הוא הבעלים הבלעדי של הנכס". לפי התביעה, לאחר שכהן השתכנע כי הווילה שייכת להרכבי וכי מדובר בהשקעה כדאית, הוא התרצה והלווה להרכבי 5 מיליון דולר, שאמורים היו לשמש לרכישת מיזם הנדל"ן ברומניה. כל פעולותיו של כהן התבצעו בפועל על-ידי מיופי כוחו בישראל, אחותו, מרים יעקבי ובעלה, עמי.
בחוזה ההלוואה שנערך במאי 2008 הוסכם כי להבטחת השקעתו של כהן יעמיד הרכבי כבטוחה משכנתא מדרגה ראשונה, לא מוגבלת בסכום, על זכות הבעלות הרשומה שלו בווילה בארסוף. הסכם ההלוואה הבטיח לכהן עוד כי אם הסכומים שהלווה לא ישולמו לו בהתאם להסכם, הוא יוכל לממש את המשכנתא על הווילה, או לרכוש אותה, דרך ויתור על החוב.
בהמשך, נטען בתביעה, הפר הרכבי את הסכם ההלוואה בדרכים שונות, וכהן החל לפעול למימוש ההסכם ולהעברת הווילה לבעלותו. בפברואר 2009 התקשרו כהן והרכבי בחוזה משלים, שבו הוסכם כי לשם פירעון חובו, הרכבי ימכור לכהן את הווילה בארסוף תמורת 7 מיליון דולר, על דרך ויתור על החוב.
הרכבי חתם על הסכם למכירת הבית וכן על טופסי דיווח לרשות המסים, כדי לאפשר את ביצוע ההסכם. בהמשך, ולאחר שהרכבי לא הצליח לשלם את החוב, רשם כהן הערת אזהרה לטובתו על הבית. לטענתו, לשם השלמת העסקה, אישר אף הוועד המקומי של ארסוף למועצה האזורית חוף השרון כי אין מניעה להעביר את הנכס לבעלותו.
נאמנות מוסתרת
ואולם, כהן טען כי ביולי 2009 נודע לו מפיה של אחותו, מרים יעקבי, שהייתה מיופת-כוחו בארץ וביצעה בשמו את כל הפעולות מול הרכבי, כי ב-13 ביולי נרשמה לפתע הערת אזהרה על הווילה בארסוף לטובת הזוג ריכטר.
לפי התביעה, אז התברר לכהן כי כבר ב-2001 נערך הסכם נאמנות בין הריכטרים להרכבי, שלפיו האחרון רכש את הווילה בארסוף כנאמן עבור הזוג. לדברי כהן, בני-הזוג ריכטר טענו כי הרכבי החזיק בנכס בארסוף בנאמנות נסתרת עבורם מאז 2001, ולכן כל העסקאות שביצע הרכבי בקשר לווילה הן בגדר הפרת הנאמנות ואין להן תוקף.
כהן הפנה אצבע מאשימה כלפי הריכטרים וטען כי הם נמנעו לאורך השנים מרישום פומבי של זכויותיהם בווילה, ואת הערת האזהרה עליה רשמו רק לאחר שנודע להם על העסקה בינו לבין הרכבי. כהן הוסיף כי "באי-רישום זכויותיהם במשך שנים כה רבות, נהגו יעקב ויהודית ריכטר ברשלנות ובחוסר תום-לב"; ואילו הוא ידע או היה חושד כי עו"ד הרכבי הוא נאמן עבור מאן-דהוא, לא היה כורת הסכם עמו, שבו הבית משמש כביטחון לכספו.
קובי ויהודית ריכטר שללו את הטענות שהועלו נגדם והגישו תביעה שכנגד נגד עו"ד הרכבי, כהן ומיופי כוחו, הזוג יעקבי, שבמסגרתה טענו כי הם פעלו ברשלנות ואחראים לכל הנזקים שנגרמו להם. הריכטרים ביקשו מבית המשפט להצהיר כי הם הבעלים היחידים והבלעדיים בנכס, וכי זכותם גוברת על כל זכות אחרת.
תמורה לא סבירה
השופט בחן את עסקת המשכנתא של כהן על הנכס, באמצעות מיופי כוחו הזוג יעקבי, ופסק כי במועדים הרלוונטיים לעריכת מסמכי המשכנתא וכריתת ההסכם (מאי 2008) לא הייתה להם סיבה לחשוד כי קיימות בנכס הזכויות של ריכטר הסותרות את זכות הבעלות המלאה בנכס של עו"ד הרכבי.
"במקרה דנן, בזמן אמת, לא התקיימו התנאים המצדיקים שימוש בסמכות בית המשפט לבטל את הוראת המשכנתא. כהן/יעקבי, שהסתמכו על הרישום בפנקס המקרקעין ועל הליווי המשפטי, לא ידעו ולא היה עליהם לדעת על הנאמנות (של הרכבי) לא כל שכן על הפרתה", קבע בית המשפט.
עוד נפסק כי "העובדה שבני-הזוג ריכטר ביכרו שלא לרשום הערה בדבר הנאמנות, וזו זכותם ואף תכלית הנאמנות, היא שהובילה לאי הידיעה של התובע בדרישת תום-הלב הסובייקטיבי, שכן לא ידעו בזמן אמת על זכויות נוגדות של ריכטר בנכס".
למרות כל האמור, פסק השופט כי כאשר בוחנים את רכיב התמורה ששולמה עבור הנכס מגיעים למסקנה שהתמורה ששילם כהן (5 מיליון דולר) אינה תמורה סבירה, ולכן, לפי דיני העסקאות הנוגדות, נפסק כי זכותם של בני-הזוג ריכטר על הנכס גוברת והוא צריך להישאר בידם בכפוף לתשלומים לכהן.
"שווי השוק של הנכס כבר במועד עסקת המשכנתא (של כהן - ח'מ') היה כ-10 מיליון דולר", נקבע. "בעניינו, אמנם 'הראשון בזמן' (לרכוש את הנכס - ח'מ'), בני-הזוג ריכטר, ביכרו שלא לרשום הערת אזהרה כלשהי בפנקס המקרקעין לגבי זכויותיהם בנכס, מטעמיהם. ואולם, 'השני בזמן', כהן ויעקבי (מיופה כוחו - ח'מ'), אף שהסתמכו על הרישום ואף בהנחה שענו על דרישות תום-הלב, הרי נוכח העובדה שעסקת המכר לא נגמרה ברישום - זכותם של בני-הזוג ריכטר גוברת, שכן כהן לא ענה על רכיב התמורה כדי שזכותו מכוח עסקת המכר תהיה עדיפה על זכותם של ריכטר", סיכם השופט.
בית המשפט קבע כי המשכנתא לטובת כהן תמחק, אך בכפוף שריכטר ועו"ד הרכבי ביחד ולחוד ישלמו לכהן את הסכומים הבאים: תשלום הקרן בסך 5 מיליון דולר בנוסף לתשלום הריבית ההסכמית בסך 1.5 מיליון אירו (בקיזוז 200 אלף דולר ששולמו לכהן); בנוסף, השבת הסכום ששילם כהן כמס רכישה בסך כ-1.4 מיליון שקל בתוספת ריבית והצמדה. בנוסף, ניתן צו לפיצול סעדים שלו עתרו הריכטרים, על-מנת לאפשר להם לתבוע מעו"ד הרכבי את הנזקים שנגרמו להם, לשיטתם, עקב רישום המשכנתא והערת האזהרה לטובת כהן.
עו"ד דן סלע, מהצוות שייצג את כהן ומיופי כוחו, הזוג יעקבי, מסר היום: "בית המשפט העדיף את זכותו של מי שהסתמך בתום-לב על הבעלות הרשומה בטאבו, על-פני מי שניסה להסתיר את בעלותו מהרישום, ודחה את הנסיון של הזוג ריכטר לטעון שכהן היה צריך לבצע בדיקות נוספות מעבר לרישום בטאבו".
בן הדוד, עו"ד יעקב הרכבי: היסטוריה של סכסוכי נדל"ן
הסכסוך המשפטי על הווילה של הזוג ריכטר בארסוף אינו המקרה הראשון שבו הועלו טענות נגד בן-דודה של יהודית ריכטר, עו"ד יעקב הרכבי, על-ידי קרובי משפחתו בקשר לנכסים בארסוף.
ב-2007 הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה בסך 6 מיליון שקל נגד הרכבי. 5 תובעים, קרובי משפחה של הרכבי - בהם אברהם אידלמן, גיסו של הרכבי, וד"ר איתמר בורוביץ, לשעבר מנכ"ל הפניקס - טענו כי הרכבי שכנע אותם לרכוש 4 מגרשים ב"ארסוף הישנה", תוך שהוא מטעה אותם לחשוב שהם מיועדים למגורים, למרות שהיו מיועדים לגן לאומי.
בית המשפט המחוזי פסק לטובת התובעים, ואולם במארס השנה קיבל בית המשפט העליון את ערעורו של הרכבי וביטל את החלטת המחוזי, שחייבה אותו לשלם לתובעים כ-3.1 מיליון שקל.
שופטי העליון, יצחק עמית ונעם סולברג ביטלו, את החלטת המחוזי, לפיה על הרכבי להשיב לרוכשים את הכספים שהוציאו על המגרשים וכן את דמי הייזום/שכר ההטרחה ששילמו לו בתמורה לסיועו. העליון קבע כי כיוון שהמגרשים נותרו בידי הרוכשים עד היום, "תוצאה זו היא בבחינת פיצוי יתר, והיא נוגדת על פניה את העיקרון הבסיסי של השבת המצב לקדמותו - משמעה שהתובעים קיבלו מגרשים בלי לשלם כל תמורה בעבורם".
קובי ריכטר: טייס קרב מהולל שהפך לאיש עסקים מצליח
קובי ויהודית ריכטר, מאנשי העסקים העשירים בישראל, הם בעליה של חברת מדינול המייצרת מכשור רפואי. הונם נאמד במאות מיליוני דולרים לפחות.
קובי ריכטר גדל בקיבוץ רמת יוחנן. ריכטר, ששירת בצבא כטייס קרב, הוא טייס עטור תהילה, שלזכותו נזקפות 12 הפלות של מטוסי אויב. לאחר שחרורו מהצבא ב-1986 בדרגת אל"מ, הקים ריכטר ביחד עם אחיו, יוחאי, את חברת אורבוט, שעסקה בייצור מערכות בדיקה של רכיבים אלקטרוניים.
ב-1992, הקים הזוג ריכטר את חברת הביוטכנולוגיה מדינול, ביחד עם המדען ומהנדס המכונות, גרגורי פנחסיק, עולה חדש מאוקראינה, שהציג לריכטר פטנט לייצור תומכים (סטנטים) לעורקי לב. מדינול פיתחה וייצרה סטנטים לטיפולים קרדיולוגיים, וזכתה להצלחה מסחררת. במהלך השנים היה קובי ריכטר מעורב במיזמים עסקיים רבים נוספים, בין היתר הוא הקים וניהל את קרן הון הסיכון מרתון, שנמכרה ב-1.9 מיליארד דולר.