בשנה האחרונה נמכרו בתל אביב שני אייקונים נדל"ניים שהמתינו זמן רב לגאולה: בחודש מאי שילמה חברת נצבא עבור התחנה המרכזית החדשה, המשתרעת על 230 אלף מ"ר בנוי, סכום של 320 מיליון שקל. חודשיים אח"כ קנו חברות שיכון ובינוי ולוינשטיין את שטחי התחנה המרכזית הישנה הנמצאת לא רחוק משם, שטח שכולל כ-36 דונם, תמורת 560 מיליון שקל.
מה קורה שם מאז? האם החברות הללו ינסו לחלץ בקרוב את שני המקומות המוזנחים והעצובים הללו? ממש לא בטוח. לא כדאי להן. הניסיון התל אביבי מוכיח שכדאי לחברות לחכות קצת. יזמים שרוצים למקסם זכויות על נכסיהם, כדאי שידרדו אותם עד כמה שאפשר.
ככה הם יקבלו יותר שטח לבנייה; ככה העירייה תקבל יותר היטלי השבחה בתוכנית החדשה (ועיריית תל אביב מאוד אוהבת היטלי השבחה); וככה הציבור - שחושב שבשנים האחרונות כוחו רק הולך וגובר - ישתכנע שהכל בעצם לטובתו. כשהמצב יהיה כל כך רע, ישכנעו אותנו שמדובר ב"פרויקט לאומי" ושמוכרחים לתת כמה שיותר זכויות והטבות ליזמים כדי שסוף סוף המקום ישנה את פניו.
זה בדיוק מה שקרה לא מזמן בכיכר אתרים. לאורך כל השנים האחרונות לא היה ניסיון אמיתי לחלץ את הכיכר הציבורית המכוערת הזו ממצבה. יזמים קטנים שרצו לפתוח עסקים ליד הכיכר מספרים שאף אחד בעירייה לא ממש רצה לדבר איתם. גם העירייה נבהלה בכל פעם מחדש מדיבורים על שיפוץ הכיכר. ככה, בסופו של דבר, יכלו יזמים לקנות את השטחים שמסביב לכיכר הציבורית ולשכנע את העירייה לשנות את תוכנית המתאר. ובמקום מגדלים בני 25 קומות נקבל שלושה מגדלים בני 36 קומות. העיקר שנציל את הכיכר מעצמה.
בקצה השני של הטיילת, הסאגה המפותלת בדולפינריום אינה שונה בהרבה. היזם קנה שטח עם זכויות ל-6,000 מ"ר, אבל אחרי יותר מ-25 שנה של הזנחה כולם כבר מוכנים להשלים עם העובדה שהוא יקבל במקומו מגרש ממול, על קרקע חומה המיועדת לשימוש ציבורי, עם זכויות של 48 אלף מ"ר.
המסקנה מאוד פשוטה: כשמדובר בשטחים ציבוריים וסמי-ציבוריים - תחנות אוטובוס, כיכרות, בניינים על הים או כאלה עם עבר מפואר - לא קל לשכנע את הציבור הרחב להשתולל עם זכויות הבנייה ולהעשיר את בעלי הקרקע. אלא אם המצב באמת נורא. לכן, אם ראיתם הזנחה בלב העיר, כדאי שתחפשו את היזם שאורב בסבלנות בצד. הוא בסה"כ מחכה להגדיל את הסיבוב שיעשה שם.