המבנה הריק בפתח תקווה / צילום: תמר מצפי
"הנתבעת בחרה ב'דם קר' וחרף התאמות שבוצעו לבקשתה ולצרכים הייחודיים בעלות של מיליוני שקלים להפר הסכם כאילו מדובר בדבר של מה בכך, ולהותיר את התובעת אל מול שוקת שבורה", כך טוענת חברת פרובאנס, בתביעה בסך 10 מיליון שקל שהגישה לאחרונה נגד אלקטרה מוצרי צריכה.
באזורי תעשייה ישנים ניתן למצוא לא מעט בניינים ישנים הנושאים שלטי השכרה כמעט מתחננים. כשסוף-סוף מגיע שוכר פוטנציאלי, ודאי אם הוא ממותג וגם כזה שמוכן לחתום על חוזה ארוך-טווח, בעלי הבניין בדרך-כלל יוצאים מגדרם כדי לספק לו את כל מבוקשו.
התביעה הטרייה מתייחסת לנכס מסחרי ברחוב גזית באזור התעשייה סגולה בפתח-תקווה, הנמצא בבעלות פרובאנס. הנכס, שאמור היה ליהנות משני שוכרים איכותיים בקומת המסחר - סניף של רשת אייס ואולם תצוגה של קרסו מוטורס - נפגע תדמיתית, לאחר שעל-פי הנטען אלקטרה מוצרי צריכה - שחתמה על הסכם שכירות עם פרובאנס, כשהאחרונה אף ביצעה עבודות התאמה עבור סניף אייס - חזרה בה מההסכם. הנימוק: "צמצומים".
מכתב התביעה, שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עו"ד מימון אביטן, עולה כי בחודש ינואר 2013 נחתם חוזה שכירות בין הצדדים, ולפיו אייס תשכור מחצית מקומת המסחר בפרויקט בשטח של 2,240 מ"ר לתקופה של 3 שנים ואופציה לשתי תקופות של 5 שנים כל אחת. זאת, בתמורה ל-77 שקל למ"ר בתוספת מע"מ ודמי ניהול של 15 שקל למ"ר בתוספת מע"מ.
לאחר חתימת ההסכם חילקה פרובאנס את שטח קומת המסחר, באופן שנוצר חלל ייחודי רחב-ידיים, כדי להתאים את צורתה לצורכיה של אלקטרה לשם הקמת סניף של אייס. זאת, לדבריה, מתוך הנחה כי בשל האפשרות להארכת תקופת השכירות, זו יכולה להגיע בסך-הכול ל-18 שנה.
"עבודות ההתאמה אותן נדרשה התובעת לבצע עבור הנתבעת הן עבודות התאמה ייחודיות שהן מעבר לסטנדרט המקובל ונתפרו באופן ספציפי לצורכיה העסקיים של הנתבעת, בשווי מיליוני שקלים", צוין בכתב התביעה. "התובעת עשתה מעל ומעבר ונענתה לכל גחמה ובקשה של הנתבעת, מתוך הבנה כי מדובר בשוכר איכותי ששווה להשקיע בו על-מנת שיישאר תקופה ארוכה כשוכר".
פרובאנס מתארת בתביעה כי היא בנתה אך ורק עבור סניף אייס מעלית גדולה בשטח 9 מ"ר וחלל מדרגות נוסף שמלכתחילה אינם מופיעים בתוכניות, עבור עגלות הקניות של לקוחות אייס, על-מנת שניתן יהיה להוריד אותן משטח קומת המסחר לחניון תת-קרקעי, וזאת בעלות של 1.2 מיליון שקל. התאמות נוספים כללו עיבוי עמודי בטון, חיזוק הרצפה ושינויים נוספים, שנועדו לתת לאלקטרה "נכס ברמה גבוהה המתאים לדרישותיה הייחודיות".
לטענתה, את ההתאמות והשינויים שבוצעו עבור צורכי סניף אייס כמעט ולא ניתן לשנות על-מנת להתאים לגורם אחר. זאת, בין היתר, כי הנכס שהותאם לסניף אייס כולל שטח חזית של 23 מ"ר (ועוד חלל פנימי ענק), מתוך שטח חזית של 55 מ"ר של הנכס כולו.
פרובאנס טוענת כי ניתן היה מלכתחילה לתכנן לעצב ולחלק את קומת המסחר בפרויקט באופן אחר לחלוטין, וכי המצב הטבעי והנכון של החלוקה היה לחלק את שטח חזית קומת המסחר ל-3 או 4 יחידות עם וטרינת תצוגה ושטח חזית של 13-17 מ"ר לכל יחידה.
לטענת פרובאנס, לאחר שהשכירה את השטח לאלקטרה לטובת סניף אייס, שכרה את יתר השטח המסחרי חברת קרסו מוטורס לטובת אולם תצוגת רכב. כך שמתוך 55 מ"ר שטח חזית, 23 מ"ר הותאמו לטובת סניף אייס, ו-30 מ"ר לטובת קרסו.
"לאחר התנערות הנתבעת מהחוזה, ולאחר שהושכר לקרסו מוטורס שטח חזית של 30 מ"ר, שטח התצוגה שנותר (23 מ"ר) הוא כזה שניתן להשכירו באחת מבין שתי הדרכים, או שכל שטח אייס 2,200 מ"ר יושכר לשוכר חליפי בודד (קשה מאוד), או לחלק את שטח החזית לשני חלקים, אך במצב כזה אף שוכר פוטנציאלי לא ירצה לשכור שטח בעל חזית תצוגה קטנה מ-13-14 מ"ר ושטח פנימי גדול".
לטענת פרובאנס, מצב זה מחייב אותה "לפגוע" ביוקרתו של הנכס, ולהפוך לפחות חלק משטח אייס למחסן, אותו תוכל במקרה הטוב להשכיר בשליש מעלות ההשכרה למסחר.
"הנתבעת גרמה לתובעים לנזקים שעתידים להימשך לתקופות ארוכות משמעותית מתקופת השכירות החוזית לה התחייבה הנתבעת", מציינת פרובאנס בתביעה, "וכן אופי החלוקה ייפגע בהכרח באופי ובתדמית יוקרת קומת המסחר של הפרויקט בשל החלוקה המאולצת".
לטענת פרובאנס, היא נסמכה על מצגי אלקטרה שבכוונתה להשקיע 5 מיליון שקל בסניף, וההתאמות שביצעה פרובאנס הסתכמו ב-3 מיליון שקל.
"אירועים בלתי צפויים"
על-פי כתב התביעה, בספטמבר 2014, לאחר ההסכמה על הארכת המועד לסוף יוני 2014, הודיעה אלקטרה לפרובאנס, באמצעות מנכ"ל אייס יצחק אוזנה, כי היא מבקשת ארכה נוספת לביצוע עבודות השוכר עד ל-1 בינואר 2015. פרובאנס, שהניחה כי מדובר בדחייה בלבד, נעתרה לבקשה, והצדדים סיכמו על מועד המסירה החדש בכתב.
אבל זמן קצר לאחר מכן פנה אליה אוזנה ואמר כי מאחר שמונה מנכ"ל חדש לחברה אלקטרה מוצרי צריכה, לא בטוח כי ירצה להקים את הסניף החדש.
באוקטובר 2014 קיבלה פרובאנס מכתב מאלקטרה, בו צוין כי "בשל אירועים בלתי צפויים ואשר לא היו ניתנים באופן סביר לצפייה, אנו מבקשים להשתחרר מההתקשרות על-פי הסכם השכירות מפברואר 2013 לגבי הנכס באזור התעשייה סגולה בפתח-תקווה".
בכתב התביעה טוענת פרובאנס כי "הנתבעת מבקשת להשתחרר מההסכם כאילו אין דין ואין דיין, וזאת שעה שידוע לה כי התובעת הוציאה מיליוני שקלים על-מנת להכשיר את המושכר לשימושה, וכאשר קיים חוזה חתום כדת וכדין המגדיר מפרט את התחייבויות הצדדים לתקופה של 18 שנה קדימה".
בכתב התביעה מזכירה פרובאנס גם כתבה שפורסמה ב"גלובס" בסוף דצמבר 2014, לפיה אלקטרה מאחדת חטיבות, סוגרת סניפים ומפטרת עובדים. המנכ"ל זאב קלימי הסביר את המהלך בצורך להתאים את החברה לשינויים בשווקים.
"הנתבעת שכחה לציין כי חלק מאותה 'התיעלות אגרסיבית' כוללת הפרה בוטה של הסכם שכירות בעלות של מיליוני שקלים כלפי התובעת", נטען בתביעה. "במילים אחרות, הנתבעת הפכה להיות רווחית בין היתר על חשבונה של התובעת, אשר נגרמו לה הפסדים כבדים ביותר. מלבד הנזקים הישירים הנגרמים לתובעת כתוצאה מהפרותיה היסודיות של הנתבעת את הסכם השכירות, הדבר גרם וגורם לתובעת לנזקים תדמיתיים כבדים ולפגיעה במוניטין כתוצאה מהעובדה שהמושכר לא נפתח בסופו של דבר במועדו, ואשר מהווה חלק מהותי מתוך הפרויקט עצמו ומהצלחתו".
פרובאנס מעלה חשש כי הסכם הליווי הבנקאי אשר היא נוטלת לצורך ביצוע הפרויקט יופר, לאחר שנסמך על הצלחת השכרת השטח לאלקטרה.
בהמשך, טוענת פרובאנס, העלתה אלקטרה תירוצים חדשים לכך שהפרה את ההסכם: הראשון כי המשכירה לא הצליחה לקבל היתר לשימוש חורג לנכס; והשני כי טרם התקבל טופס 4 לנכס.
לטענת פרובאנס, מדובר בטיעונים מופרכים, שכן היא קיבלה הארכה לשימוש חורג עד לשנת 2020, וטופס האכלוס מתעכב רק בגלל הפרתה של אלקטרה את ההסכם, מאחר שפרובאנס ביקשה לעצור את עבודות הגמר.
"הנתבעת לא ניסתה לצמצם את הנזקים ולהביא שוכר חלופי כפי שהיה מצופה משוכר שרוצה לעזוב, עזבה את המקום ללא הודעה מוקדמת כמנהג של עבריינים ולא של חברה גדולה וידועה במשק. המצב כיום הוא שכמעט בלתי אפשרי לחלק את המושכר לצורך השכרתו לשוכרים חלופיים, ולמעשה הדרך היחידה היא לנסות למצוא שוכר שיסכים לשכור הכול כיחידה אחת".
מאלקטרה נמסר כי החברה לומדת את פרטי כתב התביעה, "ונגיב כמקובל בבית המשפט".